#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

Nỗi lo thừa nhà to, thiếu nhà nhỏ

Cách tính quy mô dân số mới đang đẩy thị trường căn hộ vào thế khó: Chủ đầu tư buộc phải xây nhà diện tích lớn để "lách" quy định, trong khi nhu cầu thực của đa số người dân lại nằm ở những căn hộ vừa túi tiền.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM vừa kiến nghị khẩn tới UBND TP.HCM về những bất cập trong quá trình áp dụng Quyết định 32/2025 – văn bản đang làm căn cứ xác định quy mô dân số và cơ cấu căn hộ tại các dự án nhà ở.

Theo HoREA, chỉ sau thời gian ngắn triển khai, quy định này đã bộc lộ điểm chưa phù hợp với thực tiễn, đặc biệt ở phương pháp tính dân số dựa trên diện tích căn hộ và số phòng ngủ. Cách tiếp cận này bị đánh giá là cứng nhắc, thậm chí nghiêm ngặt hơn so với một số đô thị lớn khác.

Hệ quả là cơ cấu sản phẩm trên thị trường bắt đầu lệch pha. Tỷ lệ căn hộ diện tích lớn (3-4 phòng ngủ, trên 85 m²) có xu hướng tăng, trong khi nguồn cung căn hộ vừa (2 phòng ngủ, khoảng 45-70 m²) và căn hộ nhỏ (dưới 45 m²) lại giảm đáng kể.

Không chỉ nhà ở thương mại, phân khúc nhà ở xã hội cũng chịu tác động. Các dự án có xu hướng phát triển căn hộ gần ngưỡng diện tích tối đa, khiến quỹ căn hộ nhỏ – vốn phù hợp với người thu nhập thấp – ngày càng thu hẹp.

Trong khi đó, nhu cầu thị trường lại tập trung chủ yếu ở phân khúc vừa và nhỏ. Theo HoREA, khoảng 60-70% người mua là nhóm thu nhập trung bình, tìm kiếm căn hộ 2 phòng ngủ với mức giá 5-7 tỷ đồng. Khoảng 20-25% người thu nhập thấp có nhu cầu căn hộ 1 phòng ngủ, giá khoảng 3 tỷ đồng. Ngược lại, nhu cầu đối với căn hộ diện tích lớn chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ.

Sự lệch pha này khiến doanh nghiệp gặp khó trong tiêu thụ sản phẩm, đồng thời đẩy giấc mơ sở hữu nhà của nhiều gia đình trẻ ra xa hơn. Theo đại diện HoREA, việc áp dụng cách tính dân số cứng nhắc khiến chủ đầu tư buộc phải tăng tỷ trọng căn hộ lớn để tối ưu diện tích sàn, thay vì bám sát nhu cầu thực.

Một vấn đề khác là sự thiếu thống nhất trong quy trình phê duyệt dự án. Ở giai đoạn chấp thuận chủ trương đầu tư, quy mô dân số được xác định theo tổng thể. Tuy nhiên, khi triển khai xây dựng, cơ quan chuyên môn lại áp dụng cách tính dựa trên diện tích căn hộ. Sự khác biệt này dẫn đến chênh lệch giữa quy hoạch ban đầu và thiết kế thực tế.

Theo HoREA, cách tính bình quân 3,5 người/căn hộ hoặc dựa trên diện tích như hiện nay chưa phản ánh đúng xu hướng quy mô hộ gia đình ngày càng thu nhỏ tại các đô thị lớn.

Để tháo gỡ vướng mắc, HoREA đề xuất điều chỉnh theo hướng linh hoạt hơn. Cụ thể, ở giai đoạn đầu, quy mô dân số dự án nên được xác định theo quy hoạch đô thị, với tiêu chí bình quân khoảng 32 m²/người.

Ở giai đoạn triển khai, chủ đầu tư cần được chủ động quyết định cơ cấu căn hộ theo nhu cầu thị trường, với điều kiện kiểm soát tỷ lệ căn hộ nhỏ dưới 45 m² không vượt quá 25% và tổng dân số không vượt mức phê duyệt.

Theo hiệp hội, cách tiếp cận này sẽ giúp chính sách bám sát thực tế, đồng thời hỗ trợ quá trình cải tạo đô thị, đặc biệt trong bối cảnh TP.HCM đang đẩy mạnh chỉnh trang chung cư cũ và di dời nhà ở ven kênh rạch.

Tựu trung, vấn đề không chỉ nằm ở cung hay cầu, mà ở cách thiết kế chính sách. Khi quy định không theo kịp thực tế, thị trường dễ rơi vào trạng thái “thừa cái không cần, thiếu cái cần” – và người chịu ảnh hưởng trực tiếp chính là người mua nhà.