Nội đô Hà Nội còn "nóng"?

Định hướng phát triển Hà Nội theo mô hình 9 cực tăng trưởng trong 100 năm tới được kỳ vọng sẽ tái cấu trúc không gian đô thị và thị trường bất động sản. Dù vậy, các chuyên gia cho rằng bất động sản nội đô vẫn giữ lợi thế nhờ quỹ đất khan hiếm, song dư địa tăng giá sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào giá trị khai thác thực thay vì kỳ vọng quy hoạch.

Việc mở rộng không gian đô thị được đánh giá sẽ thúc đẩy sự phân hóa mạnh giữa nội đô và vùng ven. Trong khi phân khúc cao cấp tại trung tâm tiếp tục được hỗ trợ bởi nguồn cung hạn chế, các khu vực phát triển mới có thể trở thành động lực tăng trưởng dài hạn của thị trường.

Việc Hà Nội mở rộng không gian phát triển không làm mất đi lợi thế của bất động sản nội đô. Khi quỹ đất ngày càng khan hiếm và hạ tầng được đầu tư đồng bộ, bất động sản nội đô sẽ được định giá cao hơn bởi vị trí, tính pháp lý và khả năng khai thác thực tế, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá. Bài học từ Thượng Hải cho thấy: khi thành phố mở rộng các cực phát triển, giá bất động sản trung tâm vẫn tăng đều. Từ năm 2000 đến nay, giá nhà tại Thượng Hải đã tăng khoảng 13 lần trong 20-25 năm khi tiến hành tái cấu trúc.

Quy hoạch mới xác định rõ định hướng bảo tồn khu vực nội đô lịch sử đồng thời kiểm soát chặt gia tăng dân số, ưu tiên phát triển dịch vụ chất lượng cao. Điều này đồng nghĩa nguồn cung dự án mới sẽ ngày càng hạn chế. Trong dài hạn, khu vực trung tâm sẽ chứng kiến sự phân hóa rõ rệt: phân khúc căn hộ hạng sang tiếp tục duy trì mặt bằng giá cao, còn các chung cư cũ có thể tăng giá ngắn hạn nhờ kỳ vọng cải tạo, nhưng sẽ chịu áp lực điều chỉnh khi hạ tầng vùng ven hoàn thiện.

Thị trường bất động sản đang chuyển dần từ tư duy 'mua để chờ tăng giá' sang 'mua để khai thác giá trị'. Người mua ngày càng chọn lọc hơn, quan tâm tới khả năng khai thác thực tế của tài sản. Tại khu vực nội đô, lợi thế thuộc về những dự án sở hữu vị trí trung tâm, pháp lý hoàn chỉnh và nguồn cung giới hạn. Các dự án căn hộ cao cấp tại Ba Đình, Giảng Võ, Kim Mã dù có mặt bằng giá 120-180 triệu đồng/m² vẫn thu hút nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực và tích sản dài hạn.

Ảnh hưởng tới giá nhà đất Thủ đô sẽ chưa thể diễn ra ngay trong ngắn hạn, vì tâm lý người Việt vẫn thích ở khu vực trung tâm để tiện sinh sống và làm việc. Tác động chỉ thực sự rõ nét sau khi có quy hoạch và định hướng cụ thể cho từng địa bàn. Xét về dài hạn, giá bất động sản tại những nơi trong phạm vi quy hoạch nội đô có khả năng hạ nhiệt, còn giá ở những nơi không dính quy hoạch có thể thiết lập mặt bằng mới cao hơn.