Nợ cao gấp đôi vốn chủ sở hữu, Phát Đạt liên tục phải gọi vốn từ kênh trái phiếu

Thiếu vốn triển khai tại các dự án bất động sản, Phát Đạt liên tục phải gọi vốn từ kênh trái phiếu với lãi suất cao...

Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Mã: PDR) vừa thông qua việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp lần 4 năm 2021 với tổng giá trị 230 tỷ đồng.

Đây là loại trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, có đảm bảo bằng tài sản, không phải là nợ thứ cấp của công ty và được tự do chuyển nhượng.

Trái phiếu có kỳ hạn 1 năm kể từ ngày phát hành, lãi suất 13%/năm. Giá bán trái phiếu bằng mệnh giá là 100 triệu đồng. Tiền lãi trái phiếu sẽ được trả 3 tháng/lần (trả sau, vào ngày trả lãi), còn tiền gốc trái phiếu sẽ trả một lần vào ngày đáo hạn trái phiếu.

Tài sản bảo đảm gồm cổ phiếu PDR (bảo đảm bởi bên thứ ba). Số lượng, giá trị tài sản đảm bảo, cách tính giá trị tài sản đảm bảo thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên có liên quan và quy định tại các văn kiện trái phiếu.

Được biết, số tiền huy động được sẽ chi tài trợ vốn cho dự án Phân khu 4, 2 và 9 thuộc Khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội, tỉnh Bình Định.

Đồng thời, công ty cũng tài trợ vốn cho các công ty con để thực hiện dự án Trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp Bình Dương, tỉnh Bình Dương và dự án Hạ tầng Kỹ thuật Nội bộ Khu I (Khu Cổ Đại), TP HCM.

Theo ghi nhận của phóng viên, từ đầu năm đến nay, Phát Đạt liên tục gọi vốn từ kênh trái phiếu với lãi suất cao để có vốn triển khai các dự án bất động sản.

Trước đó, năm 2020, Phát Đạt đã phát hành trái phiếu nhiều lần, tổng cộng trị giá hơn 500 tỷ đồng. Từ đầu năm 2021 đến nay, công ty tiếp tục huy động hàng trăm tỷ đồng từ việc phát hành trái phiếu để đầu tư dự án.

Các chuyên gia kinh tế cho rằng, thực tế việc liên tục huy động vốn bằng kênh trái phiếu là bình thường, bởi nhiều doanh nghiệp cũng tận dụng cách này để có vốn và nếu tình hình sản xuất kinh doanh tốt, thị trường bất động sản diễn biến thuận lợi thì doanh nghiệp có thể thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đối với nhà đầu tư khi sở hữu trái phiếu.

Tuy nhiên, đối với doanh nghiệp khi hoạt động sản xuất kinh doanh gặp khó khăn thì rủi ro rất lớn do quy mô năng lực tài chính hạn chế sẽ không thể trang trải được khoản nợ lớn đã phát hành. Đối với doanh nghiệp bất động sản, bên cạnh vay nợ trái phiếu thì các doanh nghiệp này còn vay ngân hàng.

Mặt khác, nếu cứ đẩy lãi suất lên cao để huy động trái phiếu với khối lượng lớn, khi hoạt động kinh doanh gặp khó khăn hoặc thị trường bất động sản gặp khó khăn thì rủi ro rất lớn cho bản thân doanh nghiệp, cũng như tổ chức tín dụng và nhà đầu tư trái phiếu do doanh nghiệp không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ, đặc biệt là trong bối cảnh dịch bệnh diễn biến phức tạp như hiện nay.

"Doanh nghiệp thế chấp tài sản đảm bảo thì nhà đầu tư cũng đỡ lo phần nào. Tuy nhiên, không cứ có tài sản đảm bảo là không có rủi ro", một chuyên gia đánh giá.

Về tình hình kinh doanh của Phát Đạt, theo báo cáo tài chính hợp nhất đã được kiểm toán, năm 2020, công ty ghi nhận lợi nhuận sau thuế đạt 1.220 tỷ đồng, tăng 40% so với năm 2019 chủ yếu từ việc ghi nhận doanh thu các nền đất đã bàn giao tại Dự án Phân khu số 2 và Phân Khu số 9 thuộc Khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội (Bình Định).

Tính đến cuối năm 2020, tổng tài sản của Phát Đạt ở mức 15.617 tỷ đồng. Trong đó, riêng khoản mục hàng tồn kho và các khoản phải thu ngắn đã xấp xỉ 11.000 tỷ đồng

Theo đánh giá của giới chuyên gia, tỷ trọng hàng tồn kho lớn luôn là mối quan ngại ít nhiều với nhà đầu tư, do tính chất tồn lâu, chôn vốn, chi phí phát sinh thêm của nó hay nói cách khác, nếu để tồn hàng tồn kho quá lâu thì sẽ làm ảnh hưởng không tốt tới quá trình kinh doanh do doanh nghiệp sẽ phải tốn chi phí trích lập dự phòng giảm giá hàng tồn kho do giá trị hiện tại giảm mạnh so với giá gốc ban đầu khiến cho lợi nhuận sụt giảm.

Chiếu theo báo cáo tài chính hợp nhất năm 2020 của Phát Đạt, hàng tồn kho của doanh nghiệp tập trung ở các Dự án The EverRich 2 (3.603 tỷ đồng), Dự án Khu du lịch Bến Thành - Long Hải (1.911 tỷ đồng), Dự án Khu đô thị Sinh thái Nhơn Hội (1.473 tỷ đồng), Dự án The EverRich 3 (876 tỷ đồng), Dự án Trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp Bình Dương, Dự án Khu Dân cư Làng nghề và Trung tâm xã Hàm Ninh…

Trong đó, Dự án The EverRich 2 và The EverRich 3 đã được thế chấp cho VPBank để bảo lãnh cho các khoản vay của đối tác kinh doanh của nhóm công ty. Vào ngày kết thúc kỳ kế toán năm, nhóm công ty đang trong quá trình hoàn thiện các yêu cầu theo quy định của Nhà nước để chuyển nhượng nốt phần còn lại của dự án cho Công ty TNHH Đầu tư Big Gain và Công ty TNHH Dynamic Innovation.

Các chuyên gia đánh giá, lượng hàng tồn kho bất động sản tăng lên sẽ trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp nói riêng và cho nền kinh tế nói chung. Hàng tồn kho nằm trong nhóm dự án vướng mắc về pháp lý, bị dừng triển khai, không ra được sản phẩm làm tăng gánh nặng chi phí, lãi vay ngày càng lớn cho doanh nghiệp.

Hiện nay, tồn kho bất động sản của các doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán bao gồm tồn kho thành phẩm và tồn kho bán thành phẩm.

Trong đó, tồn kho thành phẩm là sản phẩm đã hoàn thiện như căn hộ, nhà ở đưa ra thị trường nhưng không được giao dịch, làm mất tính thanh khoản của doanh nghiệp, trở thành cục nợ có thể dẫn đến nguy cơ phá sản nếu không thể biến lượng hàng tồn thành tiền.

Đối với tồn kho bán thành sản phẩm hay còn gọi là bất động sản dở dang chủ yếu ghi nhận giá trị quyền sử dụng đất, chi phí lãi vay đã được vốn hóa, chi phí thiết kế, chi phí xây dựng... của các dự án đang trong giai đoạn triển khai. Tuy nhiên, đó chỉ là mặt lý thuyết còn trên thực tế rất nhiều dự án thực hiện mãi không xong vì nhiều lý do cả về thủ tục pháp lý, vốn... nên cứ nằm dài trong mục bất động sản dở dang.

Trở lại với báo cáo tài chính hợp nhất, tại thời điểm ngày 31/12/2020, Phát Đạt ghi nhận khoản nợ phải trả lên tới 10.423 tỷ đồng. Trong khi đó, vốn chủ sở hữu của công ty ở mức 5.194 tỷ đồng. Như vậy, khoản nợ phải trả cao gấp đôi vốn chủ sở hữu.

Việc nợ phải trả cao gấp đôi vốn chủ sở hữu có nghĩa là tài sản của Phát Đạt được tài trợ chủ yếu bởi nợ. Về nguyên tắc, hệ số nợ trên vốn chủ sở hữu càng lớn thì khả năng gặp khó khăn trong việc trả nợ hoặc phá sản của doanh nghiệp càng lớn.

Mặc dù việc sử dụng nợ cũng có ưu điểm, đó là chi phí lãi vay sẽ được trừ vào thuế thu nhập doanh nghiệp nhưng về lâu dài, doanh nghiệp vay nợ sẽ bị rủi ro về lãi suất, tỷ giá (nếu vay ngoại tệ) và lạm phát. Về rủi ro kinh doanh, doanh nghiệp sẽ chịu sự biến động của nguyên liệu đầu vào cùng giá bán đầu ra. Do đó, doanh nghiệp phải cân nhắc giữa rủi ro về tài chính và ưu điểm của vay nợ để đảm bảo tỷ lệ hợp lý nhất.

Cũng tại thời điểm cuối năm 2020, tiền và các khoản tương đương tiền của Phát Đạt chỉ ở mức 53,1 tỷ đồng. Trong đó, tiền mặt chỉ 194 triệu đồng, tiền gửi ngân hàng 47 tỷ đồng còn lại là các khoản tương đương tiền.

Trước đó, do nhận thấy rủi ro từ việc chỉ giữ mức tỷ trọng tiền mặt thấp sẽ tạo áp lực thanh khoản lớn cho công ty, cổ đông Phát Đạt đã từng nhắc nhở công ty về điều này, lượng tiền mặt thấp, trong khi các khoản phải thu của doanh nghiệp khá lớn và có xu hướng tăng qua các kỳ kế toán.