Niên hạn chung cư đặt lại giá trị căn hộ

Sở hữu căn hộ chung cư đang là lựa chọn ưu tiên của đại đa số gia đình tại các đô thị lớn. Tuy nhiên, khái niệm "thời hạn sử dụng chung cư" vẫn gây ra không ít hiểu lầm, ảnh hưởng đến tâm lý và quyết định đầu tư.

Việc quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn công trình đang khiến người mua lo ngại về nguy cơ “hết 50-70 năm là mất nhà”. Tuy nhiên, thời hạn của công trình và quyền sở hữu căn hộ là hai vấn đề pháp lý khác nhau.

Chính phủ vừa yêu cầu trong quá trình sửa Luật Nhà ở phải quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, đồng thời làm rõ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu khi tòa nhà hết thời hạn sử dụng.

Điểm đáng chú ý là niên hạn công trình không đồng nghĩa với thời hạn sở hữu căn hộ. Một tòa nhà được thiết kế 50, 70 hay 100 năm không có nghĩa đúng thời điểm đó, cư dân phải rời đi và quyền sở hữu tự động chấm dứt.

Theo cơ chế hiện hành, thời hạn sử dụng còn gắn với tình trạng thực tế và kết quả kiểm định. Công trình đã hết tuổi thiết kế nhưng vẫn bảo đảm an toàn có thể tiếp tục được sử dụng; ngược lại, tòa nhà chưa hết niên hạn nhưng xuống cấp nghiêm trọng vẫn có thể phải phá dỡ.

Vấn đề lớn hơn nằm ở thời điểm công trình thực sự phải xây dựng lại. Chủ sở hữu căn hộ không chỉ có tài sản trong phần diện tích riêng mà còn có quyền đối với phần sở hữu chung và quyền sử dụng đất gắn với nhà chung cư theo quy định pháp luật.

Vì vậy, khi tòa nhà cũ bị phá dỡ, bài toán chuyển thành ai xây lại, xây bằng nguồn tiền nào và chủ sở hữu phải thực hiện nghĩa vụ tài chính ra sao. Nghị quyết 278/NQ-CP ngày 18/9/2026 yêu cầu làm rõ quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại chung cư cũng như nghĩa vụ tài chính khi công trình hết thời hạn.

Đây cũng là biến số có thể tác động tới giá trị căn hộ. Nếu cơ chế xây dựng lại minh bạch, quyền đối với đất được xác định rõ và chi phí được phân bổ hợp lý, niên hạn công trình chưa chắc làm mất giá trị tài sản. Ngược lại, nếu thủ tục kéo dài, chi phí lớn hoặc quyền lợi giữa hàng trăm, hàng nghìn chủ sở hữu khó thống nhất, giá trị tài sản có thể chịu thêm một lớp chiết khấu.

Với doanh nghiệp bất động sản, câu chuyện này còn liên quan đến chất lượng xây dựng, bảo trì và khả năng tái thiết các dự án cũ. Với người mua, tiêu chí đánh giá căn hộ có thể dần mở rộng từ vị trí và giá bán sang tuổi công trình, chất lượng vận hành và cơ chế xử lý khi hết vòng đời.

Do đó, con số 50 hay 70 năm chỉ là điểm bắt đầu của câu chuyện, chưa phải dấu chấm hết cho quyền tài sản.