Những tín hiệu đáng mừng của thị trường bất động sản TP.HCM

Các chuyên gia đều dự báo, dù thị trường vẫn còn nhiều khó khăn, pháp lý vẫn chưa thể tháo gỡ hết nhưng đã có nhiều tín hiệu tốt để doanh nghiệp, nhà đầu tư có thể kỳ vọng vào sự hồi phục sớm trong năm 2024.

Nhiều tín hiệu tích trong quý 1/2023

Theo báo cáo thị trường mới nhất từ Colliers (Việt Nam), trong quý 1/2023, thị trường bất động sản ghi nhận nhiều tín hiệu khả quan, không còn màu u ám như thời điểm giữa và cuối năm 2022. Những tín hiệu tốt có thể kể như lãi suất đang trên đà giảm, giao dịch có xu hướng tăng nhẹ ở một số dự án có vị trí tốt, đặc biệt là dòng tiền đầu tư từ nước ngoài vẫn không ngừng chảy về Việt Nam thông qua nhiều kênh,

Cụ thể, nhờ độ mở kinh tế khá tốt, Việt Nam là điểm đến hấp dẫn với dòng vốn đầu tư nước ngoài, nhưng cũng đồng nghĩa có thể bị tác động khi nhu cầu toàn cầu suy giảm trong ngắn hạn. Các nhà đầu tư nước ngoài - chủ yếu từ Đông Bắc Á, Bắc Mỹ và châu Âu - đang tận dụng thời điểm giảm tốc để mở rộng thị phần ở các phân khúc có cầu vượt cung tại Việt Nam.

Yếu tố sóng ngầm M&A cũng là minh chứng cho triển vọng của căn hộ và nhà liền thổ, mặc dù biến động về pháp lý và nguồn vốn tiếp tục thay đổi cục diện thị trường bất động sản nhà ở khắp cả nước. Cụ thể, phân khúc căn hộ chung cư ghi nhận nguồn cung mới vẫn nhỏ giọt, và sức mua trong 3 tháng đầu khá trầm lắng, nhưng điều này chủ yếu là do tâm lý của nhà đầu tư đang ngại xuống tiền thời điểm này.

Tại TP.HCM, giá sơ cấp của các dự án hạng sang ở quận 1 và khu đô thị mới Thủ Thiêm duy trì ở mức 7.000-17.000 USD/m2, trong khi giá thứ cấp của dự án dọc tuyến Metro 1 tăng nhẹ nhờ sức bật hạ tầng. Toàn quý 1/2023, thị trường chỉ ghi nhận một dự án mới mở bán tại TP. Thủ Đức với tỷ lệ hấp thụ trung bình khoảng 40-60%. Rổ hàng căn hộ còn lại hầu hết chỉ nhận đặt chỗ do người mua vẫn còn tâm lý e ngại. Phân khúc căn hộ và nhà liền thổ ở các thị trường lớn trông có vẻ yên ắng ở bề nổi do giao dịch chững lại.

Tuy nhiên, theo Colliers, thực chất thị trường đang chuyển mình mạnh mẽ với các thương vụ M&A giá trị lớn, kỳ vọng hoàn tất trong thời gian tới. Điều này là kết quả sau thời gian các chủ đầu tư trong nước tái thẩm định nguồn lực và chiến lược phù hợp, dẫn đến tái cấu trúc danh mục dự án hướng đến tính khả thi và nhu cầu thực.

“Thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận một vài tín hiệu tích cực trong ba tháng đầu năm 2023 khi tình hình lãi suất dần ổn định nhờ nỗ lực của Chính phủ. Điều này cải thiện tâm lý thị trường, đặc biệt với nhà đầu tư trong và ngoài nước có vốn mạnh tận dụng lúc “giao thời” này để đẩy nhanh quá trình thẩm định, đàm phán và giao dịch.

Trong vài quý tới, thị trường kỳ vọng sẽ chứng kiến các thương vụ đầu tư quy mô lớn. Các phân khúc hồi phục tốt nhất là nhà ở, công nghiệp và bán lẻ, nhờ duy trì sức cầu và tiềm năng tăng trưởng trong dài hạn. Xét trên tổng thể, điều này cho thấy Việt Nam vẫn là một trong những thị trường bất động sản được săn đón nhất trong khu vực nhờ được hậu thuẫn bởi các nền tảng vững chắc", ông David Jackson, Tổng Giám Đốc Colliers (Việt Nam) nhận định.

Cũng theo đơn vị này, TP.HCM là 1 trong 3 thị trường được kỳ vọng dẫn đầu hồi phục du lịch tại châu Á. Do đó, nhu cầu lưu trú đối với bất động sản nghỉ dưỡng như căn hộ dịch vụ, khách sạn và resort sẽ tiếp tục tăng, nhất là vào nửa cuối năm khi du khách Trung Quốc dự kiến quay lại. Phân khúc căn hộ dịch vụ nên tận dụng sức bật này để tăng cường chuẩn hóa chất lượng và dịch vụ. Mới đây nhất, thông tin về việc condotel, officetel được cấp quyền sở hữu có thời hạn giúp phân khúc này ngày càng hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư cá nhân.

Nghiên cứu của Công ty Bất động sản Cushman & Wakefield Việt Nam cũng cho thấy, trong thời gian qua, thị trường bất động sản TP.HCM đã xuất hiện điểm sáng nhờ những chính sách hỗ trợ từ Chính phủ, điển hình như việc sửa đổi Nghị định số 65/2022/NĐ-CP cho phép doanh nghiệp gia hạn kỳ hạn và hoán đổi trái phiếu đã phát hành lên 2 năm so với phương án trước đây, đồng thời cho phép doanh nghiệp và trái chủ thỏa thuận về việc thanh toán gốc và lãi đối với khoản vay và các tài sản khác.

Ngân hàng Nhà nước cũng đã tăng chỉ tiêu tín dụng, bổ sung thêm 200.000 tỷ đồng cho nền kinh tế, bao gồm việc chi tiêu cho các gói hỗ trợ thị trường bất động sản. Đặc biệt, vào đầu tháng 4/2023, Ngân hàng Nhà nước chính thức triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay đối với nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ cho cả hai đối tượng chủ đầu tư và cá nhân mua nhà, với mức lãi suất thấp hơn 1,5 – 2% lãi suất cho vay bình quân trên thị trường...

Đặc biệt, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang trong quá trình rà soát, tổng hợp ý kiến chuyên gia, địa phương, doanh nghiệp… được kỳ vọng sẽ mang đến những tác động tích cực cho thị trường bất động sản cả nước.

Cơ hội hồi phục vào đầu năm 2024

Nhận định về thị trường bất động sản quý 2/2023, mặc dù vẫn phải tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn, nhưng triển vọng về thị trường đã có thể nhìn thấy rõ. Nhiều chuyên gia vẫn tỏ rõ sự lạc quan khi cho rằng sẽ không quá u ám và vẫn đảm bảo mức phát triển nhất định nhờ hàng loạt cơ chế, chính sách của Chính phủ trong việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường.

Báo cáo thị trường bất động sản quý 1/2023 từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng dự báo rằng thị trường bất động sản trong quý 2/2023 sẽ ghi nhận những điểm sáng từ một số dự án có vị trí thuận lợi, chất lượng bàn giao tốt, được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.

Thực tế cho thấy, đến cuối quý 1/2023, thị trường bất động sản đã được tiếp thêm niềm tin từ các giải pháp gỡ rối của Chính phủ. Sau hàng loạt giải pháp như Nghị định 08/2023/NĐ-CP, Nghị quyết 33/NQ-CP, thông tin sửa đổi, bổ sung Thông tư số 16/2021/TT-NHNN, động thái giảm lãi suất của các ngân hàng đang góp phần đẩy nhanh tiến trình đảo chiều của thị trường.

“Khi các chính sách "ngấm dần", cộng thêm sự nỗ lực, đồng hành từ các phía, thị trường sẽ sẵn sàng bước vào chu trình “rã đông”. Tuy nhiên, chu trình này là “rã đông” tự nhiên, cần thời gian và sẽ diễn ra rất từ từ. Quý 1 được coi là khoảng thời gian gần cuối của quá trình “sàng lọc tự nhiên”. Sau thời gian này, thị trường sẽ ghi nhận sự loại bỏ hàng loạt đối tượng không phù hợp, từ doanh nghiệp đến môi giới bất động sản ra khỏi cuộc chơi. Đây chính là tiền đề cơ sở để thị trường sau đó sẽ phát triển một cách có chọn lọc, minh bạch hơn, bền vững hơn và chắc chắn hơn”, VARS nhận định.

Tại buổi báo cáo thị trường quý 1/2023 với chủ đề "Gỡ dần nút thắt, kỳ vọng phục hồi", chuyên gia Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI) cũng dự báo, thị trường bất động sản quý 2/2023 so với thị trường quý 1/2023 có thể diễn ra với 3 kịch bản: kịch bản lý tưởng, kịch bản kỳ vọng và kịch bản thách thức. Ở 2 kịch bản đầu, FERI cho biết tín hiệu tốt là nguồn cung có xu hướng tăng nhẹ, và tỷ lệ hấp thụ khả ổn định theo chiều hướng tốt của thị trường vào cuối năm.

Cụ thể, đối với kịch bản lý tưởng, nguồn cung sẽ tăng, lãi suất giảm mạnh dưới 10-12%. Điều này cũng kéo theo giá bán sẽ tăng nhẹ, tỷ lệ hấp thụ cao 40-50%. Ở kịch bản kỳ vọng, nguồn cung tăng nhẹ, lãi suất đi ngang từ 12-14%, giá bán cũng sẽ đi ngang và tỷ lệ hấp thụ từ 20% - 30%. Tuy nhiên, với kịch bản thách thức, nguồn cung tiếp tục giảm 20% - 30%, lãi suất giữ ở mức cao trên 14%, giá bán giảm từ 10% - 20% và tỷ lệ hấp thụ thấp khoảng 10% - 20%.

Dù thách thức vẫn còn đó, nhưng DXS - FERI dự báo thị trường bất động sản có thể kỳ vọng thời gian phục hồi sớm, dự kiến vào khoảng từ cuối quý 3, đầu quý 4/2023. Theo đơn vị này, cơ sở kỳ vọng phục hồi đến từ nhiều yếu tố:

Thứ nhất là về kinh tế, chính sách tiền tệ linh hoạt (FED tăng lãi suất 0,25 điểm % nhưng Việt Nam lại giảm 1% lãi suất điều hành). Việt Nam cũng tích cực kêu gọi thu hút FDI, thúc đẩy giải ngân đầu tư công. Đồng thời, các gói tín dụng lớn của các ngân hàng thương mại hỗ trợ sản xuất kinh doanh với quy mô 470.000 tỷ đồng dự kiến sẽ phát huy hiệu quả từ quý 2/2023. Chỉ số đơn hàng sản xuất tháng 1 và 2 tăng, số lượng đơn hàng mới quay trở lại.

Kỳ vọng phục hồi ngành sản xuất, du lịch cũng sẽ phục hồi với lý do từ 15/3 Việt Nam bắt đầu đón khách Trung Quốc.

Bên cạnh nỗ lực của Chính phủ, thì chính các doanh nghiệp cũng có những nỗ lực tự thân để vượt qua giai đoạn thách thức của thị trường. Chính phủ đang đẩy nhanh tiến độ hoàn thành các luật liên quan trong tháng 10/2023 (Luật kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đất đai...). Ngân hàng Nhà nước tiếp tục hạ 1% - 2% lãi suất cho vay, giải ngân các dự án đủ điều kiện pháp lý...

Các chủ đầu tư cũng đang lên kế hoạch mở bán dự án từ quý 2/2023, trong đó những nỗ lực khác của doanh nghiệp như cơ cấu nợ trái phiếu, chuyển đổi trái phiếu thành bất động sản theo Nghị định 08, tiếp tục cung cấp các chính sách bán hàng nhằm hỗ trợ khách hàng trong bối cảnh lãi suất cao, hỗ trợ khách hàng vay không lãi suất, hỗ trợ lãi suất 2% - 5%... Ngoài ra, các đơn vị môi giới hoạt động với chiến lược tập trung nguồn lực vào các sản phẩm phù hợp xu hướng, đáp ứng nhu cầu ở thực.

Các chuyên gia đều dự báo, dù thị trường vẫn chưa thể quay trở lại giai đoạn ổn định như trước đây, nhưng thực tế đang cho thấy những tín hiệu lạc quan, sự quyết liệt của các cơ quan nhà nước trong nỗ lực hồi phục thị trường. Đặc biệt là ở phân khúc căn hộ, vừa qua hàng loạt dự án được xét duyệt đủ điều kiện cấp sổ hồng đã mang đến sự an tâm hơn. Điều quan tâm lớn nhất giờ đây là khi những bộ luật sửa đổi sớm được thông qua sẽ là điểm sáng mới. Mặc dù sẽ có độ trễ để chính sách đi vào hiệu lực, nhưng thị trường cũng sẽ trở nên minh bạch, nhiều vướng mắc được tháo gỡ, củng cố niềm tin hơn cho nhà đầu tư và doanh nghiệp./.