Những lưu ý khi đọc báo cáo tài chính ngành BĐS công nghiệp

Hiện nay Việt Nam là một trong những nền kinh tế tăng trưởng nhanh nhất thế giới với GDP luôn tăng trưởng ở mức cao từ 6-7%/năm. Theo nhận định của ngân hàng thế giới dự báo nền kinh tế của Việt Nam có thể duy trì đà tăng trưởng cao trong 7-10 năm tới.

Bên cạnh đó sau khi Việt nam tham gia vào các hiệp định thương mại lớn cùng với chiến tranh thương mại giữa các quốc gia thì dòng vốn đầu tư FDI ngày cảng chảy mạnh vào Việt Nam như: SamSung, LG, Honda, Toyota, …. Chính vì thế các doanh nghiệp BĐS KCN sẽ là một trong những đối tượng hưởng lợi lớn nhất và xu hướng này sẽ còn kéo dài trong nhiều năm.

Hiện nay trên 3 sàn thuộc 2 sở giao dịch chứng khoán cũng có hàng chục doanh nghiệp BĐS KCN niêm yết như: NTC MH3 D2D IDV LHG SZL VRG HPI KBC SZC IDV. Các doanh nghiệp BĐS KCN thường mang lại dòng tiền lớn, cổ tức cao cho nhà đầu tư. Do đó, việc có được phương pháp đọc và phân tích BCTC là mong mỏi của nhiều nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư cá nhân, những người thường chỉ được tiếp cận doanh nghiệp qua các BCTC kiểm toán được công bố là hết sức cần thiết.

Trên cơ sở đó AzFin đưa ra cho quý nhà đầu tư phương pháp phân tích BCTC một cách tổng thể, đầy đủ và phù hợp với ngành BĐS KCN. Hy vọng sẽ giúp ích được nhiều cho các nhà đầu tư trong việc phân tích, đánh giá để ra các quyết định đầu tư có hiệu quả cao với một ngành tiềm năng như BĐS KCN.

Phần 1: Các khoản mục cần quan tâm trong bảng cân đối kế toán

Các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn và dài hạn: Thông thường các công ty BĐS KCN có rất nhiều tiền trả trước của khách hàng trong khi nhu cầu để phát triển các KCN thường không cần quá nhiều tiền (trừ giai đoạn nộp tiền đất đền bù giải phóng ban đầu). Do chưa hạch toán là doanh thu, lợi nhuận nên sẽ không thể mang đi trả cổ tức được. Vì thế họ thường mang đi đầu tư tài chính để lấy lãi. Khi xem xét khoản mục này AzFin lưu ý đến các yếu tố sau:

Đầu tư tài chính vào đâu (gửi ngân hàng, cho vay hoặc mua trái phiếu doanh nghiệp, mua cổ phiếu …) từ đó để biết tính chất rủi ro của tài sản này (xem trong thuyết minh BCTC)

Kỳ hạn các khoản đầu tư đó là bao lâu để biết khi nào có dòng tiền về (xem trong thuyết minh BCTC)

Lãi suất của các khoản đó như thế nào để tính toán được lợi nhuận tài chính có thể thu được trong kỳ trong năm (xem trong thuyết minh BCTC).

Bất động sản đầu tư: Chủ yếu là các công trình xây dụng phục vụ cho thuê khu công nghiệp nhưng sẽ được tính phí dịch vụ riêng hoặc các công trình nhà xưởng xây dựng sẵn cho thuê khách hàng:

Nếu khoản mục này lớn (15% tổng tài sản): Khi đó ta cần xem xét kỹ xem doanh nghiệp có những khoản mục nào (xem trong thuyết minh BCTC), đang kinh doanh ra sao và có thể đóng góp vào doanh thu và lợi nhuận công ty là bao nhiêu.

Nếu khoản mục này nhỏ (< 15% tổng tài sản): Khi đó ta có thể bỏ qua khoản mục này.

Chi phí xây dựng cơ bản dở dang bao gồm khoản mục quan trọng chính là đang đầu tư vào các KCN mới nếu có

Xem xét kỹ khoản mục này trong thuyết minh báo cáo tài chính để tìm xem tiến độ các khu công nghiệp đã đến giai đoạn nào (nếu có).

Nếu không có chi phí dở dang cho các khu công nghiệp thì không cần xem xét vì cơ bản doanh nghiệp đã cho thuê hết

Doanh thu chưa thực hiện: Đây chính là khoản mục quan trọng nhất đối với 1 công ty BĐS KCN

Do đặc thù riêng của mảng BĐS KCN có hai hình thức ghi nhận doanh thu một lần và doanh thu nhiều lần, nhà đầu tư cần thiết phải đọc và hiểu về nguyên tắc ghi nhận doanh thu và doanh thu chưa thực hiện trong thuyết minh BCTC.

Doanh thu chưa thực hiện càng lớn cho thấy doanh nghiệp cho thuê được càng nhiều đất và quan trọng nhất là tương lai sẽ có thể ghi nhận doanh thu và lợi nhuận lớn

Tổng nợ vay (nợ vay ngắn hạn + nợ vay và thuê tài chính dài hạn) và vốn chủ sở hữu: hai yếu tố này cần đi song song với nhau, nó cho biết đòn bẩy của doanh nghiệp, xa hơn cho biết sức khỏe tài chính của doanh nghiệp có tốt, có bền vững không

Đối với một doanh nghiệp BĐS KCN thông thường nợ vay là khá thấp do đặc thù thường được các doanh nghiệp đặt cọc thanh toán tiền trước một phần và bản thân doanh nghiệp cũng thường tích cho mình một lượng tiền lớn từ những dự án trước đó.

Nợ vay thường thấp hơn VCSH cơ bản là doanh nghiệp BĐS KCN tốt. Tuy nhiên chúng ta cần linh hoạt trong việc đánh giá tương quan giữa hai khoản mục này, bời vì cuối cùng khả năng trả nợ, hay thanh khoản của doanh nghiệp có tốt hay không đa phần được quyết định bởi hoạt động kinh doanh có hiệu quả và có dòng tiền tốt hay không.

Phần 2: Các khoản mục cần quan tâm trong báo cáo kết quả kinh doanh

Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ: Đối với 1 công ty về BĐS KCN thường có cấu thành từ: a. Doanh thu BĐS đầu tư và cho thuê đất; b. Doanh thu cung cấp dịch vụ và c. Doanh thu từ các mảng khác

Trong doanh thu từ BĐS đầu tư và cho thuê đất cũng cần thiết phải đánh giá xem doanh thu 1 lần và doanh thu phân bổ là bao nhiêu, trên cơ sở nào.

Doanh thu cung cấp dịch vụ thường song song với diện tích cho thuê gia tăng hàng năm, nếu 1 doanh nghiệp BĐS KCN mà có doanh thu dịch vụ tăng mạnh thì cho thấy số lượng đất cho thuê mới là rất cao và ngược lại nếu không tăng đáng kể thường là không cho thuê thêm được nhiều (chúng ta cần lưu ý sẽ luôn có trường hợp ngoại lệ)

Giá vốn hàng bán và lợi nhuận gộp: Tương ứng với mỗi mảng doanh thu sẽ có giá vốn hàng bán với từng mảng và sau khi lấy doanh thu trừ giá vốn hàng bán thì ra lợi nhuận gộp

Điều nhà đầu tư quan tâm nhất là tỷ trọng giá vốn có giảm không hay tỷ suất lợi nhuận gộp có tăng với các mảng đó không; bên cạnh đó con số tuyệt đối cũng cần được tính đến

Lợi nhuận từ hoạt động tài chính: có thể nói đối với doanh nghiệp BĐS KCN đây là 1 trong những khoản chính của họ, bởi đã phần họ thường thu được khoản tiền rất lớn từ người thu trong khi chưa đủ điều kiện kết chuyển thành doanh thu và lợi nhuận nên nó sẽ được mang đi đầu tư tài chính. Chính bởi vậy có nhiều doanh nghiệp hay hạch toán theo phân bổ doanh thu thì khoản lợi nhuận này thậm chí lớn hơn nhiều lớn so với đóng góp của lợi nhuận gộp

Thuế thu nhập doanh nghiệp: Đối với doanh nghiệp BĐS KCN thông thường được chính sách khuyến khích của nhà nước nên sẽ có những ưu đãi riêng tùy từng vùng, từng tình thành khác nhau về số năm được miễn giảm thuế

Để nghiên cứu được vấn đề này thấu đáo nhà đầu tư cần đọc rõ thuyết minh về chính sách thuế, bên cạnh đó cần kết hợp BCTN để biết xem KCN đó đi vào hoạt động từ bao giờ tương ứng với chính sách miễn giảm thuế TNDN thì sẽ được hưởng ưu đãi trong tương lai ra sao.

Lợi nhuận sau thuế (nếu có công ty con thì phần cổ đông cần quan tâm là lợi nhuận sau thuế thuộc cổ đông công ty mẹ)- Để tính chính xác lợi nhuận thực sự thuộc về cổ đông sở hữu cổ phiếu chúng ta cần thiết phải trừ đi tiếp quỹ phúc lợi khén thưởng cho cán bộ nhân viên và cho lãnh đạo doanh nghiệp; sau đó phần còn lại thuộc về cổ đông.

Lưu ý tính EPS cho chính xác và hiệu quả thì cần lấy LNST trừ đi quỹ phúc lợi khen thưởng mới phản ánh đúng bán chất của vấn đề

Một điều rất thú vị với các doanh nghiệp BĐS KCN đó là những doanh nghiệp này thường có rất ít nhân viên do đó trích quỹ phúc lợi khen thưởng cũng tương đối thấp đặc biệt so với các doanh nghiệp dệt may, thủy sản, than, cao su tự nhiên …

Phần 3: Những lưu ý trong Lưu chuyển tiền tệ

Lưu chuyển tiền từ HĐKD của các doanh nghiệp BĐS KCN thông thường không song hành với lợi nhuận do đặc thù của các doanh nghiệp này thường thu tiền trước (khoản mục doanh thu chưa thực hiện) rồi sau đó mới ghi nhận phân bổ doanh thu và lợi nhuận qua các năm

Lưu chuyển tiền từ HĐĐT thường đối nghịch với dòng tiền từ HĐKD, bởi lẽ thu được tiền từ HĐKD (dương tiền lớn) doanh nghiệp sẽ mang đi đầu tư tài chính rất lớn (âm lớn); và đặc biệt cần đánh giá rõ nguyên nhân làm dòng tiền đầu tư âm (xem có đầu tư mở rộng hay chỉ đơn thuần đi đầu tư tài chính) điều này sẽ ảnh hưởng đến triển vọng tăng trưởng tương lai của công ty

Lưu chuyển tiền từ HĐTC thông thường trong các giai đoạn đầu của KCN thì doanh nghiệp thường phát hành cổ phiếu và vay nợ để đầu tư cho nên dòng tiền sẽ dương lớn, sau đó khi đi vào cho thuê thì dòng tiền hoạt động này thường âm lớn nguyên nhân đến từ: a. Doanh nghiệp trả bớt nợ gốc vay; b. Doanh nghiệp trả cổ tức cho cổ đông.

Phần 4: Định giá cổ phiếu BĐS KCN

Đối với những doanh nghiệp BĐS KCN không có đầu tư dàn trải và trả cổ tức cao thường được đánh giá cao hơn

Phương pháp định giá phù hợp đối với doanh nghiệp BĐS KCN theo giá trị tài sản ròng (NAV) và cần chú ý chiết khấu 1 tỷ lệ thích hợp vì:

Mất thời gian khá dài NAV mới có thể chuyển đổi thành lợi ích cho cổ đông;

Các rủi ro quản trị lãnh đạo, rút ruột, tuồn lợi nhuận;

Thuế và các phúc lợi khen thưởng khác;

Biên an toàn cho nhà đầu tư;

Trên đây là những yếu tố cần chú ý trong phân tích đánh giá BCTC của các doanh nghiệp BĐS KCN. Việc đánh giá thực tế BCTC cần có sự kết hợp:

Giữa các BCTC với nhau;

Báo cáo thường niền;

Thực tiễn kinh doanh của doanh nghiệp;

Triển vọng tăng trưởng kinh tế và đầu tư FDI vào Việt Nam.

Chỉ có như vậy những đánh giá, kết luận của nhà đầu tư mới phù hợp và mang lại hiệu quả cao.