NHNN nới cách tính, tín dụng đổi hướng

Động thái chính sách mới từ Ngân hàng Nhà nước được kỳ vọng sẽ tháo gỡ điểm nghẽn dòng vốn cho hệ thống tài chính, tạo động lực phục hồi cho thị trường địa ốc và các ngành kinh tế liên quan.

Ngân hàng Nhà nước điều chỉnh định nghĩa nhóm dư nợ không tính vào giới hạn tín dụng bất động sản, nhằm tạo không gian tín dụng cho các ngân hàng trong bối cảnh thị trường bất động sản gặp khó khăn.

Theo Công văn 8509, từ ngày 1/1 đến hết 31/12/2026, 25 tổ chức tín dụng không phải tính phần dư nợ tăng thêm so với cuối năm 2025 đối với nhà hàng, khách sạn, khu du lịch, sinh thái và nghỉ dưỡng vào dư nợ tín dụng bất động sản khi kiểm soát tăng trưởng tín dụng lĩnh vực này.

Về bản chất, chính sách giúp các ngân hàng có thêm khoảng trống để giải ngân cho nhóm dự án trên mà không làm tăng tương ứng phần dư nợ được tính vào hạn mức kiểm soát tín dụng bất động sản. Đây là thay đổi đáng chú ý với các ngân hàng có dư nợ lớn ở nhóm khách sạn, nghỉ dưỡng và du lịch.

Động thái này cũng mở thêm dư địa cho doanh nghiệp bất động sản nghỉ dưỡng trong việc tiếp cận nguồn vốn ngân hàng. Theo số liệu Bộ Xây dựng, đến cuối quý II, dư nợ đối với các dự án khu du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng chỉ khoảng 80.600 tỷ đồng, giảm 4,35% so với quý trước; dư nợ nhà hàng, khách sạn gần như đi ngang, giảm 0,16%.

Như vậy, nhóm được hưởng lợi về mặt cơ chế lại đang là nhóm có tín dụng tăng khá chậm. Việc tháo một phần giới hạn có thể tạo điều kiện để dòng vốn quay trở lại các dự án có pháp lý, khả năng triển khai và phương án kinh doanh rõ ràng.

Ở quy mô toàn ngành, tín dụng bất động sản đã đạt 5,1 triệu tỷ đồng vào cuối tháng 6, tăng 8,3% so với cuối năm 2025 và chiếm 25,5% tổng dư nợ nền kinh tế. Trong khi đó, nợ xấu bất động sản tăng 10,5%, cao hơn tốc độ tăng dư nợ. Điều này cho thấy việc mở thêm dư địa tín dụng vẫn đi kèm yêu cầu kiểm soát chất lượng tài sản.

Đáng chú ý, tín dụng không tăng đồng đều giữa các phân khúc. Dư nợ cho các dự án khu công nghiệp, khu chế xuất tăng 32,38% lên hơn 184.100 tỷ đồng; tín dụng mua quyền sử dụng đất tăng 23,14% lên 314.449 tỷ đồng. Trong khi đó, nhóm nghỉ dưỡng lại giảm dư nợ.

Với ngân hàng, thay đổi này có thể giúp cơ cấu lại dòng vốn theo hướng linh hoạt hơn. Với doanh nghiệp, tác động lớn hơn nằm ở khả năng tiếp cận vốn để hoàn thiện dự án và khôi phục hoạt động. Tuy nhiên, việc được mở dư địa tín dụng không đồng nghĩa mọi dự án đều dễ vay, bởi tiêu chí pháp lý, dòng tiền và khả năng trả nợ vẫn quyết định chất lượng khoản vay.