Nhiều thách thức cho thị trường bất động sản phía Nam năm 2022

Năm 2022 được đánh giá là năm để thị trường bất động sản vực dậy sau thời gian dài bị kìm hãm do dịch COVID-19, dù vậy, đây vẫn là một năm đầy thách thức mà doanh nghiệp địa ốc phải đối mặt như dư âm dịch bệnh, mất cân bằng cung – cầu, giá đất tăng, nhiều hạn chế trong cơ chế chính sách,…

Doanh nghiệp đối mặt nhiều thách thức

Đánh giá về năm 2021 đã qua, ông Nguyễn Thành Quyền, Tổng giám đốc Thắng Lợi Group cho rằng, năm vừa qua là một năm vô cùng khó khăn với nền kinh tế Việt Nam. COVID-19 để lại một năm chưa từng có tiền lệ trong lịch sử nền kinh tế Việt Nam nói chung. Bất động sản trong năm 2021 cũng trải qua nhiều thăng trầm. Những tháng đầu năm, khi ánh sáng của sự phục hồi chỉ mới nhen nhóm thị trường thì đợt dịch lần thứ 4 bùng phát như một đòn giáng nặng nề vào thị trường, khiến mọi hoạt động kinh doanh, giới thiệu dự án gần như tê liệt.

Tuy nhiên, những tháng cuối năm, khi mà lệnh giãn cách xã hội được nới lỏng, doanh nghiệp bắt đầu tái khởi động lại các hoạt động kinh doanh, bù lại khoảng thời gian đã bị đóng băng trước đó, thị trường địa ốc đã chứng kiến sự trỗi dậy của thị trường bất động sản vùng ven. Đòn bẩy đến từ việc đầu tư hạ tầng và phát triển kinh tế của các địa phương vùng lân cận TP.HCM ngày càng gia tăng khiến thị trường đảo chiều, thêm vào đó chính việc mặt bằng giá nhiều khu vực vùng ven vẫn còn thấp, tiềm năng tăng trưởng còn rộng so với thị trường TP HCM đã khiến vùng ven trở thành miền đất hứa của các nhà đầu tư có dòng tiền nhàn rỗi. Trong thời gian tới, thị trường này hứa hẹn sẽ còn bùng nổ.

Bên cạnh đó, đề cập đến những khó khăn trong năm 2022, Tổng giám đốc Thắng Lợi Group nhận định, dư âm của 2021 sẽ còn tồn tại sang năm 2022, trong đó đáng chú ý chính là việc giãn cách xã hội kéo dài cùng với đó là nhiều chính sách liên quan đến xây dựng, mở mới dự án vẫn chưa tháo gỡ triệt để khiến các doanh nghiệp bám trụ được qua đợt dịch lần thứ 4 cũng gặp khó khăn trong thực hiện thủ tục đầu tư do thời gian phê duyệt, cấp phép xây dựng kéo dài.

“Đó là chưa kể đến, trong năm qua chính bởi ảnh hưởng của dịch bệnh đã làm mất cân bằng giữa cung – cầu, đẩy giá bất động sản lên cao, tiềm ẩn nhiều rủi ro, vì gia tăng tình trạng đầu cơ, mua đi bán lại sẽ làm thị trường bị nhiễu loạn giống như câu chuyện của năm 2021. Do đó, cần phải có những chính sách, nhất là chính sách thuế, công khai quy hoạch, phát triển đô thị... để loại bỏ những cơn sốt đất ảo như đã từng xảy ra trước đó”, ông Quyền cho hay.

Nhiều doanh nghiệp phải “gồng” lỗ để duy trì các hoạt động đầu tư, kinh doanh, do đó ít nhiều sẽ ảnh hưởng đến tiến độ khôi phục kinh doanh trong năm mới.

Ông Nguyễn Thanh Quyền, Tổng giám đốc Thắng Lợi Group.

Tương tự, nhìn lại năm 2021, ông Hà Đức Thiện, Phó tổng giám đốc Trần Anh Group cho rằng, đây là một năm đầy khó khăn của thị trường chung bất động sản, nguyên nhân chính vẫn là vì dịch COVID-19 diễn biến phức tạp và kéo dài dẫn đến “đóng băng” thị trường. Điển hình là thị trường bất động sản gần như mất nguyên quý III/2021 không hoạt động được gì.

Mặc dù đối diện những khó khăn, nhưng theo ông Thiện, thị trường bất động sản phía Nam trong năm 2021 vẫn nhận thấy những cơ hội nhất định, như nhu cầu sở hữu bất động sản vẫn tăng cao, trong đó, nhu cầu sở hữu các sản phẩm có không gian “thở” ở những khu vực vùng ven, hay là sự đầu tư tập trung phát triển các dự án mang tính nâng cao sức khỏe và hệ thống tiện ích đa dạng của các chủ đầu tư, tạo nhiều sản phẩm chất lượng cho khách hàng.

“Bước sang năm 2022, tôi cho rằng, thị trường bất động sản phía Nam sẽ vẫn còn đối diện với nhiều khó khăn trong vấn đề mở rộng quỹ đất cho việc phát triển bất động sản, bởi hiện nay có những dấu hiệu cho thấy nguồn cầu đang lớn hơn nguồn cung, đặc biệt về nhà ở thực. Chưa kể, giá bất động sản tại một số khu vực phía Nam đã và đang ở mức chạm đỉnh, cũng chính điều này đã đặt ra thách thức lớn cho các nhà phát triển”, Phó tổng giám đốc Trần Anh Group nhận định.

Trong khi đó, ở góc độ chuyên gia, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Việt Nam nhìn nhận, thị trường bất động sản năm 2021 đã trải qua nhiều biến động, trong đó, dịch COVID-19 đã làm ảnh hưởng đến mọi mặt của thị trường, từ nguồn cung mới đến sức mua đều suy giảm so với năm 2020.

Điển hình, căn hộ tại TP.HCM năm 2021 ước khoảng 15.000 căn, giảm khoảng 15% so với năm 2020 (hơn 17.500 căn), sức mua trung bình trên nguồn cung mới năm 2021 cũng sụt giảm khoảng 60 - 70% mỗi quý.

Chưa kể, tỷ lệ phân hạng căn hộ vẫn còn nhiều bất ổn, khi thiếu vắng loại hình căn hộ vừa túi tiền, trong khi căn hộ hạng A và hạng sang vẫn chiếm tỷ lệ lớn. Từ dịch bệnh COVID-19, có thể thấy cần phải tổ chức lại không gian đô thị và nhà ở cho người có thu nhập khiêm tốn (nhà ở vừa túi tiền).

Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, ông Hoàng cho rằng, đây là phân khúc bước sang năm thứ 3 đối mặt với nhiều khó khăn thách thức (sức tiêu thụ rất thấp), trong khi các hoạt động du lịch chưa phục hồi do COVID-19 (đặc biệt là khả năng đón khách quốc tế).

Hay vụ đấu giá đất ở Thủ Thiêm (TP.HCM) mới đây với mức giá kỷ lục đã khiến giá đất tại khu vực này tăng đột biến, có sự bất ổn về mặt bằng giá đất trên thị trường.

Cũng theo ông Nguyễn Hoàng, về cơ bản, thị trường bất động sản sẽ phụ thuộc vào tình hình kiểm soát dịch bệnh và phát triển kinh tế nói chung. Với chủ trương của Nghị quyết 128/2021, mức độ phục hồi đang rất khả quan.

“Dự báo trong năm 2022, nếu tình hình không có những biến động nghiêm trọng về dịch bệnh, thị trường sẽ có những dấu hiệu tích cực hơn so với năm 2021 cả về nguồn cung mới lẫn sức mua. Tuy nhiên, đi cùng với đó là những thách thức rất lớn như, dịch bệnh, giá đất tăng, mất cân bằng cung cầu,... sẽ đan xen với những lực đẩy của thị trường”, ông Nguyễn Hoàng chia sẻ.

Còn theo đánh giá của Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản cuối năm 2021 không có chuyển biến mang tính đột phá, vì nền kinh tế phía Nam vẫn đang gồng mình gánh chịu thiệt hại do dịch bệnh. Tuy nhiên, nếu trong năm 2022 và thời gian tới dịch bệnh COVID-19 được kiểm soát tốt thì thanh khoản bất động sản sẽ tăng trở lại, kéo theo giá cả có thể sẽ tăng nhẹ do nguồn cung còn hạn chế mà nhu cầu nhà ở vẫn cao, giá nguyên vật liệu, nhân công… tăng.

Ngoài ra, trong tình trạng đại dịch như hiện nay, dòng vốn từ nhiều nhà đầu tư không luân chuyển được vào các kênh sản xuất, tiêu dùng, do đó dòng vốn sẽ có xu hướng rót về bất động sản, vì đây vẫn được đánh giá là kênh đầu tư an toàn, bền vững trong dài hạn.

Nhiều kế hoạch cho năm 2022

Nhận định về năm 2022, ông Nguyễn Thành Quyền, Tổng giám đốc Thắng Lợi Group cho rằng, đây là năm mà toàn xã hội sẽ bước vào giai đoạn bình thường mới, mặc dù thị trường vẫn phải đối mặt với nhiều thách thức như: Cơn “sốt đất ảo” theo quy hoạch gây nhiễu loạn thị trường; áp lực tăng giá khi chi phí vật liệu xây dựng, đầu vào tăng; nguồn cung các phân khúc thị trường khan hiếm;... nhưng nhìn chung toàn cảnh thị trường hứa hẹn sẽ tiếp tục trên đà tăng trưởng bởi nhu cầu luôn có, đặc biệt tại các thành phố lớn.

Đặc biệt, khi hộ chiếu vaccine đã phủ toàn quốc, người lao động từ các nơi bắt đầu quay trở lại thành phố, nhu cầu về nhà ở sẽ bắt đầu tăng trở lại, kéo theo thị trường khởi sắc, cả ở phân khúc cho thuê lẫn căn hộ.

Ngoài ra, phân khúc đất nền tại các địa phương giáp ranh/lân cận các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng... vẫn sẽ là kênh ưu tiên hàng đầu của nhà đầu tư lẫn doanh nghiệp phát triển dự án bởi dư địa còn nhiều.

“Riêng tại khu vực phía Nam, Long An với những chính sách thu hút vốn đầu tư ngoại cùng với đó là việc tỉnh đang có chủ trương nâng cấp, đầu tư vào hạ tầng giao thông liên vùng, hứa hẹn bất động sản tại địa phương liền kề Đông Nam Bộ này sẽ nóng trong thời gian tới”, ông Quyền nhìn nhận.

Bên cạnh đó chia sẻ về kế hoạch của công ty trong năm 2022, Tổng giám đốc Thắng Lợi Group cho biết, trong năm 2022, công ty đã có kế hoạch củng cố lại hệ thống vận hành, mở rộng hệ sinh thái thông qua việc cho ra mắt các công ty thành viên.

Song song đó, nhìn lại năm 2021, chính công nghệ đã là công cụ giúp Thắng Lợi Group ổn định hoạt động kinh doanh ngay trong bối cảnh đại dịch, chính vì thế chuyển đổi số, phát triển công nghệ trong hệ thống vận hành toàn tập đoàn là điều mà công ty sẽ đẩy mạnh trong thời gian tới.

“Trong kinh doanh, chúng tôi sẽ tiếp tục cho ra mắt dự án mới, trong đó phân khúc nhà ở vừa túi tiền vẫn là phân khúc đầu tư chính của Tập đoàn BĐS Thắng Lợi. Chúng tôi cũng đã có chiến lược đa dạng hoá phân khúc sản phẩm để đi theo đúng mạch thị trường, cán cân cung – cầu là cái chúng tôi quan tâm thực hiện. Thị trường cần, mình nhanh chóng đáp ứng, thậm chí có thể đi trước một bước. Có như vậy, chúng tôi mới nắm được thành công”, lãnh đạo Thắng Lợi Group chia sẻ.

Thị trường bất động sản tại phía Nam đã có dấu hiệu tăng lại từ quý IV/2021, kéo dài đến hết năm 2022 và có thể thời gian giao dịch mạnh mẽ rơi vào 3 quý cuối năm nếu dịch bệnh tiếp tục được kiểm soát tốt.

Ông Hà Đức Thiện, Phó tổng giám đốc Trần Anh Group.

Tương tự, nói về năm 2022, ông Hà Đức Thiện, Phó tổng giám đốc Trần Anh Group đánh giá, dù dịch bệnh diễn ra nhưng nhu cầu sở hữu bất động sản vẫn rất lớn. Tại trung tâm TP.HCM nguồn hàng khá khan hiếm nhưng vẫn có một số dự án sẽ được phát triển và ra hàng trở lại trong năm mới, điều này cũng đáp ứng nhu cầu của những khách hàng phù hợp.

Bên cạnh đó, lượng khách hàng tìm kiếm bất động sản ở vùng ven và nhu cầu “ly tâm” ra khỏi thành phố cũng tìm được nhiều sản phẩm ưng ý khi hàng loạt dự án ven đô được triển khai từ nhiều chủ đầu tư.

“Năm 2022, Trần Anh Group vẫn tiếp tục phát triển những dự án tại Long An, đồng thời mở rộng hoạt động ra những tỉnh thành khác. Cụ thể, chúng tôi sẽ triển khai tiếp dự án mới tại Bình Dương, Vũng Tàu và một số tỉnh thành khác. Sản phẩm vẫn là nhà phố và biệt thự”, ông Thiện thông tin.

Ở góc độ chuyên gia, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, trong giai đoạn từ năm 2022 - 2023, các nước trên thế giới và Việt Nam sẽ vẫn phải đối mặt với những khó khăn trong việc kiểm soát dịch bệnh cũng như tốc độ tăng trưởng kinh tế bị ảnh hưởng nhưng nguồn tiền trong nền kinh tế vẫn còn. Do vậy, đầu tư chứng khoán và bất động sản nhà ở sẽ là chiều hướng của sóng đi lên trong 2022 - 2023.

Tuy nhiên, TS. Sử Ngọc Khương cũng chỉ ra những rủi ro mà nhà đầu tư cần lưu ý trong giai đoạn này. Cụ thể, trong trường hợp nếu nền kinh tế gặp khó khăn và dịch bệnh tiếp tục gây ra những hạn chế về giãn cách xã hội cũng như vấn đề khác liên quan đến nền kinh tế, thì tính thanh khoản của tài sản là rủi ro lớn nhất.

“Riêng về thị trường bất động sản nhà ở thì khó có thể giảm, bởi vì nguồn cung trên thị trường trong thời gian qua rất thiếu ở nhiều phân khúc khác nhau, đặc biệt là phân khúc giá trị vừa phải và trung cấp”, TS. Sử Ngọc Khương nhìn nhận.

Bên cạnh đó, để tận dụng những lợi thế của thị trường, cũng như tránh những rủi ro không đáng có, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam đã đưa ra một số lời khuyên cho các nhà đầu tư có nhu cầu muốn đầu tư vào bất động sản trong thời gian tới, ông cho rằng, nếu các nhà đầu tư lướt sóng, đầu tư ngắn hạn, nhà đầu tư cần cân nhắc lại phương án kinh doanh và giảm kỳ vọng vì thị trường bây giờ không phải kiểu lướt sóng của nhiều năm trước.

“Nhà đầu tư cần phải cẩn thận, kết hợp với giảm sử dụng đòn bẩy tài chính, vay ngân hàng khi mà thời gian chờ đợi quá lâu thì công việc lướt sóng của nhà đầu tư sẽ bị hạn chế bởi vì tiền lãi tăng nhưng biên độ lợi nhuận lại không bù đắp được số tiền lãi”, TS. Sử Ngọc Khương nói.