Nhà ở Hà Nội bước vào cuộc “sàng lọc”

Báo cáo MarketBeat Q2/2026 của Cushman & Wakefield cho thấy thị trường căn hộ Hà Nội đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc và phát triển chọn lọc. Sự đứt gãy của phân khúc bình dân kết hợp với xu hướng dịch chuyển nguồn cung ra ngoại thành theo mô hình đô thị đa cực đang đẩy giá sơ cấp bình quân lên 4.659 USD/m² (+36% YoY), khiến người mua nhà ở thực ngày càng thận trọng.

Quỹ đất nội đô cạn kiệt cùng chi phí phát triển tăng cao buộc các dự án phải chuyển dịch sang khu vực ngoại thành và rìa trung tâm.

Thị trường căn hộ Hà Nội chịu ảnh hưởng từ chiến lược phát triển đô thị đa cực với 9 cực tăng trưởng. Quỹ đất nội đô hạn chế và chi phí phát triển gia tăng buộc chủ đầu tư dịch chuyển dự án sang vùng ven. Đồng thời, lãi suất cho vay cao và quy hoạch mới khiến tâm lý nhà đầu tư thận trọng hơn, tác động trực tiếp đến giao dịch thị trường.

Quý II/2026, thị trường chỉ ghi nhận 4.700 căn mở bán, giảm 44% so với cùng kỳ năm trước. Giao dịch đạt 4.600 căn, giảm 45% năm trên năm. Đáng chú ý, 92% nguồn cung mới tập trung ngoài trung tâm (48% ngoại thành, 44% rìa trung tâm). Phân khúc Hạng sang chiếm 52% nguồn cung, trong khi căn hộ bình dân gần như vắng bóng, tạo thiếu hụt sản phẩm cho khách hàng đại chúng.

Giá sơ cấp bình quân quý II/2026 đạt 4.659 USD/m², tăng 36% theo năm. Tuy nhiên, mức tăng này chủ yếu do thay đổi cơ cấu sản phẩm, khi phân khúc cao cấp và hạng sang chiếm 72% nguồn cung mới, chứ không phải giá thực tế tăng đều trên toàn thị trường. Khả năng chi trả của nhóm khách hàng đại chúng tiếp tục bị áp lực từ sự thiếu hụt sản phẩm phù hợp.

Trong trung và dài hạn, thị trường dự báo hình thành cấu trúc mới. Ngoại thành sẽ tiếp tục dẫn dắt nguồn cung căn hộ nhờ quỹ đất dồi dào và giá hợp lý. Khu vực nội đô dự kiến duy trì xu hướng tăng giá do quỹ đất hạn chế. Sự phát triển hạ tầng giao thông, đặc biệt các tuyến đường sắt đô thị, kỳ vọng trở thành động lực chính cho các khu vực ngoại thành.