Nhà ở giá hợp lý

“Công cuộc Nam tiến của đại gia đình anh đã hoàn tất sau 30 năm chú ạ. Nhờ nhà đất giấy tay mà mọi người mới có nhà riêng chứ chờ nhà ở xã hội thì không biết đến bao giờ, còn nhà ở thương mại thì với không tới”, người anh cùng quê với tôi, vào TP HCM làm nghề may từ đầu thập niên 1990, chia sẻ.

Là chỗ thân quen, tôi biết, người nhà anh không chỉ đều đã có "tấc đất cắm dùi", mà nhiều hộ còn phất lên nhờ các chính sách và chương trình của Nhà nước. Những mảnh đất được mua với chi phí vừa phải nay có giá trị cả chục tỷ đồng.

Sự vận động của thị trường cùng các chính sách can thiệp có phần bị động và miễn cưỡng của nhà nước đã giúp nhiều hộ gia đình Việt Nam, như gia đình anh, ở các đô thị đắt đỏ vẫn có nhà hợp túi tiền với chất lượng chấp nhận được. Trái lại, nhà nước vẫn đang loay hoay với giải pháp nhà ở xã hội và tạo chính sách để các doanh nghiệp xây dựng nhà ở thương mại tham gia vào phân khúc này.

Đó là một phần của câu chuyện tiến thoái lưỡng nan trong bức tranh phát triển nhà ở của Việt Nam. Các con số về tỷ lệ sở hữu nhà, tỷ lệ nhà không đủ tiêu chuẩn so với các nước trên thế giới, cùng với chi phí và hình thái xây dựng nhà ở của Việt Nam cho thấy rất rõ điều này.

Tỷ lệ sở hữu nhà ở của Việt Nam thuộc nhóm cao nhất thế giới. Theo điều tra dân số và nhà ở năm 2019, con số là 88,1% cho cả nước.

Theo dữ liệu của Ngân hàng Thế giới, tỷ lệ nhà không đủ tiêu chuẩn ở khu vực thành thị của Việt Nam vào năm 2020 là 5,8%, thấp thứ 11 trong số 102 quốc gia có dữ liệu và có GDP/người dưới 20 nghìn USD. Tỷ lệ này thấp hơn các nước láng giềng như: Thái Lan (6,8%), Indonesia (19,4%), Lào (21,8%), Timor-Leste (33,9%), Philippines (36,6%), Campuchia (39,7%) và Myanmar (58,3%). (Nhà ở không đủ tiêu chuẩn, nhà ổ chuột - slum, theo định nghĩa của Liên Hiệp Quốc, là nhà ở thiếu ít nhất một trong năm điều kiện gồm: Nguồn nước, Điều kiện vệ sinh đảm bảo, Đủ diện tích sinh hoạt, Bền chắc, và Quyền sở hữu được đảm bảo).

Trong hơn 20 triệu căn nhà hiện có trên toàn quốc, nhà tự xây chiếm trên 90%, còn lại là nhà ở thương mại và nhà ở xã hội. Nhà tự xây là nhà do hộ dân cư tự bỏ vốn đầu tư, tự xây dựng, phục vụ cho mục đích ở và sinh hoạt của hộ dân cư. Đến nay, nhà ở xã hội là không đáng kể và nhà ở thương mại vẫn đứng ngoài phân khúc nhà ở giá hợp lý.

Số liệu trong Báo cáo Nhà ở giá hợp lý tại Việt Nam vào năm 2015 của Ngân hàng Thế giới cho thấy rất rõ điều này. Vào năm 2014, chi phí tự xây nhà ống ở vùng ven TP HCM thấp nhất chỉ là 5 triệu đồng/m2, trong khi giá thành căn hộ thương mại tối thiểu là 12,1 triệu đồng/m2 với chi phí đất chiếm 18-20%. Giá thành nhà ở xã hội với chi phí đất bằng không và một số ưu đãi tín dụng khi đó cũng khó dưới 10 triệu đồng/m2 và giá bán thấp nhất cho nhà ở xã hội ở TP HCM hiện nay là 14 triệu đồng/m2.

Nếu để mặc thị trường tự do thì những căn nhà 5 triệu đồng/m2 nêu trên sẽ trở thành nhà không đủ tiêu chuẩn. Khi đó, sự phân cực với một bên là khu quy hoạch khang trang cho giới giàu có và bên kia là nhà ổ chuột của những người thu nhập thấp sẽ xảy ra như ở nhiều quốc gia khác.

Tuy nhiên, nhà nước đã có những chính sách và chương trình nâng cấp và cải tạo hạ tầng đô thị nhiều triệu tỷ đồng và tháo gỡ pháp lý cho những căn nhà xây tự phát. Do vậy, không chỉ những hộ tự nhiên được một gia tài khi trở thành nhà mặt tiền ở các tuyến đường đắt nhất hành tinh khi mở rộng như Hoàng Cầu - Voi Phục ở Hà Nội, mà hàng chục triệu hộ gia đình đã được hưởng lợi rất lớn từ các chương trình này.

Kết quả, chi phí thực tế hầu hết các hộ gia đình Việt Nam phải bỏ ra cho nhà ở là vừa phải với túi tiền, nhưng theo thời gian thì những căn nhà có chi phí xây dựng 5 triệu/m2 nêu trên lại có giá mấy chục triệu đồng một mét vuông như hiện nay. Điều này đã tạo ra ngộ nhận về sự đắt đỏ của nhà ở.

Nếu chỉ nhìn ở mục tiêu để mọi người có nhà thì cách thức phát triển nhà ở đô thị như trong thời gian qua là rất ổn. Tuy nhiên, sẽ là rất thách thức cho tương lai. Một số vấn đề tôi đã phân tích trong bài Nghịch lý nhà ở. Ở đây, tôi xin nêu thêm hai vấn đề.

Thứ nhất, tâm lý thích nhà gắn với đất làm cho việc phát triển nhà ở xã hội và vận động người dân sống ở trong các căn hộ cao tầng sẽ rất khó khăn. Một khảo sát ở TP HCM vào năm 2014 cho ra kết quả chỉ 17% chọn mua nhà ở xã hội (giả định đưa ra là cùng mức giá và diện tích họ đang ở kèm theo cơ sở pháp lý rõ ràng), 83% còn lại vẫn muốn ở loại hình tự phát.

Thứ hai, các doanh nghiệp xây nhà ở thương mại gần như không thể chen chân vào phân khúc này để tạo ra những đô thị hiện đại và khang trang. Việc cắt giảm một nửa giá thành xây dựng là điều không thể. Do vậy, với các chính sách hiện có, vận động hay yêu cầu các doanh nghiệp phát triển bất động sản phải vào phân khúc này là rất ít thực tế.

Lựa chọn thuộc về cả xã hội. Nếu đa phần vẫn muốn sống trong những căn nhà riêng lẻ trên những mảnh đất nhỏ với chất lượng đô thị như hiện nay thì ngày mai vẫn như hôm nay. Trái lại, nếu số đông muốn một xã hội hiện đại và phát triển hơn thì cần phải thay đổi theo hướng nhiều hộ gia đình sống trong các căn hộ chung cư thay vì chọn nhà gắn với đất. Điều này chỉ có thể xảy ra khi nhà nước có những chính sách hợp lý nhận được sự đồng thuận của đông đảo người dân, vì bản chất vẫn phải là nhà nước và nhân dân cùng làm.