Nhà đầu tư bất động sản cần lưu ý gì khi đầu tư trong giai đoạn giá trị đất ảo tăng?

Theo các chuyên gia, với tình hình sốt đất và giá trị ảo tăng như hiện nay, các nhà đầu tư nên có kiến thức về lĩnh vực cần đầu tư. Đồng thời, nhà đầu tư cũng cần xin ý kiến của các chuyên gia để đầu tư được an toàn.

Thời gian gần đây, tình hình bất động sản tại nhiều nơi trên cả nước có nhiều biến động, đặc biệt là các cơn sốt đất, khiến cho giá trị ảo ngày càng gia tăng mặc dù có những nơi đang ở vùng đáy của chu kỳ.

Tại TP. Đà Nẵng, anh Hòa, một nhà môi giới bất động sản tại khu vực Nam Hòa Xuân cho biết, từ sau tết đến nay, giá rao bán đã có sự tăng nhẹ. Lô thấp nhất thời điểm này khoảng 2,65 tỷ đồng, giá này cao hơn 100 triệu đồng so với thời điểm cuối năm 2020.

“Sau đợt tăng gia do một số nhà môi giới bắt tay nhau để thực hiện các giao dịch nhằm tạo trị trường sôi nổi. Giá của mỗi lô đất cho đến nay tăng thêm khoảng 200 triệu đồng tại khu vực Hòa Xuân”, anh Hòa thông tin.

Còn tại khu vực Golden Hill Đà Nẵng, một nhà môi giới nữ tên Trang cho biết, dựa vào việc thành phố triển khai các dự án trọng điểm tại khu vực này, các lô đất tại khu vực này lên từ khoảng 400 đến 500 triệu đồng/lô.

“Mới đây do dự án điều chỉnh bến xe, đất tại khu vực Golden Hill tăng giá lên khoảng 400 đến 500 triệu đồng cho mỗi lô. Tại khu đất A4, mặt tiền có giá 2,8 tỷ, nhưng sau đợt sốt đất đó đã lên khoảng 3,1 tỷ. Đến nay, tình hình sốt đã hạ nhiệt nhưng sẽ lên giá lại, bởi các dự án lớn”, chị Trang cho hay.

Theo đại diện Sở TN&MT TP. Đà Nẵng, hiện nay, thành phố đã ban hành hệ số điều chỉnh giá đất. Theo đó, có 109 tuyến đường là giảm so với thời điểm năm 2020. Đồng thời UBND thành phố cũng ban hành sửa đổi, bổ sung "Bảng giá đất giai đoạn 2020-2024", cụ thể giá đất TMDV và giá đất SXKD giảm 10% so với thời điểm năm 2020. Nhìn chung, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất của thành phố là giảm so với năm 2020.

Theo đó, để chứng minh được giao dịch thành công về chuyển quyền sử dụng đất thì giao dịch đó phải thông qua Hợp đồng công chứng chứng thực và phải được đăng ký biến động tại mục thay đổi tên người sử dụng đất mới tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do các Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất xác nhận thì mới kết luận được giao dịch đó là thành công.

Số liệu từ Sở TN&MT TP. Đà Nẵng cho biết, tại thời điểm tháng 3/2021 theo số liệu báo cáo của Văn phòng Đăng ký đất đai quận Liên Chiểu, bình quân đăng ký chuyển quyền sử dụng đất quý 1 năm 2021 là 15 hồ sơ/ngày. Trong tháng 3/2021 là khoảng 20 hồ sơ/1 ngày. Như vậy không có dấu hiệu tăng đột biến. Đối với các Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận huyện khác, bình quân đăng ký chuyển quyền sử dụng đất quý 1/2021 là 12 hồ sơ/1 ngày.

Theo Sở TN&MT TP. Đà Nẵng, qua khảo sát trước và sau Lễ công bố điều chỉnh quy hoạch chung TP. Đà Nẵng vào ngày 29/3 và công bố quyết định phê duyệt chủ trương đầu tư dự án xây dựng cảng Liên Chiểu của Thủ tướng Chính phủ cùng các dự án khác thì tại các công ty môi giới bất động sản như Đất Xanh Miền Trung, Trung Nam Land thì giá đất tăng khoảng 5 - 10% so với thời điểm trước tết Nguyên đán.

“Nhìn chung thị trường bất động sản có tăng nhẹ, chủ yếu tại khu vực Golden Hills, FPT và xung quanh Dự án Không gian sáng tạo tại phường Hoà Xuân, quận Cẩm Lệ. Đối những khu vực khác không ghi nhận biến động gì lớn”, Sở TN&MT TP. Đà Nẵng thông tin.

Trước tình hình sốt đất và giá trị ảo gia tăng, ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện nghiên cứu và đào tạo bất động sản cho hay, giai đoạn sốt nóng là lúc mà các đối tượng tội phạm, lừa đảo tích cực hoạt động; người mua bất động sản thường dễ bị chi phối bởi yếu tố cảm xúc trong các quyết định mua hàng. Vì vậy, những nhà đầu tư mới tham gia thị trường nên cân nhắc việc mua đất tại thời điểm sốt đất.

Theo đó, các nhà đầu tư nên mua các sản phẩm đã hoàn chỉnh pháp lý. Bởi các tài sản đã được cấp giấy chứng nhận chủ quyền theo quy định của pháp luật; các sản phẩm tại các dự án bất động sản hình thành trong tương lai của các chủ đầu tư uy tín, đã được Sở Xây dựng các địa phương công khai cho phép huy động vốn và được Ngân hàng thương mại cấp bảo lãnh tín dụng.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư mua tài sản chính chủ, uy tín, không nên mua giấy cọc sang tay, không mua tài sản không chính chủ hoặc không được ủy quyền; hợp đồng đặt cọc nên ký tại các văn phòng công chứng để hạn chế rủi ro về giả mạo giấy tờ hoặc lừa đảo nhận cọc nhiều người cùng một tài sản.

Đối với việc lướt “sóng”, ông Lập cho rằng nhà đầu tư không nên lướt sóng to, tham gia mua bán tại những thị trường quá sốt nóng, sốt ảo, vì đó là những nơi có sự thay đổi về quy hoạch, giá cả tăng hàng ngày, bước tăng giá lớn trong khoảng thời gian ngắn.

Cùng với đó, các nhà đầu tư cũng không nên sử dụng đòn bẩy tín dụng quá sức chi trả của bản thân, tránh rủi ro về khoản vay khi nhà nước có động thái siết chặt tín dụng hoặc các ngân hàng tăng lãi suất.

Các nhà đầu tư cần có sự tham vấn từ các chuyên gia tư vấn bất động sản uy tín để hỗ trợ trong các giao dịch và quyết định đầu tư. Đồng thời, nắm bắt thông tin từ những kênh chính thống để tránh tin giả mạo, tin thất thiệt để “làm giá” cho bất động sản.

Ngoài ra, để tránh các rủi ro, các nhà đầu tư cần học hỏi, nghiên cứu đào sâu về những tác động của các quy hoạch đối với thị trường, với tài sản mình quan tâm. Quy hoạch này có thực không? Khi nào triển khai? Tác động của nó như thế nào?