Nhà cho người nghèo

Một cuộc hội thảo gần đây tại TP HCM quy tụ đại diện của nhiều bên liên quan tới cái nhà cho người thu nhập thấp. Mỗi bên một lý lẽ.

Doanh nghiệp kêu thiếu nhiều thứ, từ quỹ đất, vốn cho đến quy trình thủ tục nhiêu khê. Chính quyền địa phương phản bác rằng, đất đâu có thiếu, chỉ tại các anh không chịu xây. Trong khi Ngân hàng Chính sách xã hội lại cho rằng nguồn vốn còn thừa, chủ yếu là do thiếu nguồn cung nhà ở xã hội và thủ tục phê duyệt dự án phức tạp...

Còn người thu nhập thấp cảm thấy bất lực trước hàng rào xét duyệt, và nếu may mắn đến lượt mua nhà, họ chưa chắc đã kham nổi mức giá tới vài chục triệu đồng một mét vuông.

Khó đủ bề, nhưng phong trào làm nhà ở xã hội đang rộ lên. Mỗi khi thị trường bất động sản khó khăn, nhà ở phù hợp với nhu cầu thực lại được quan tâm. Chính phủ đã duyệt Đề án đặt mục tiêu đến năm 2030 có ít nhất một triệu căn hộ nhà ở xã hội.

Câu hỏi đặt ra là liệu các kế hoạch, mục tiêu có khả thi; tình trạng mất cân đối cung - cầu từng xảy ra với một số quốc gia đang phát triển khác liệu có lặp lại... Để trả lời những câu hỏi lớn này, cần hiểu rõ các rào cản, khó khăn chính hiện nay, từ đó có giải pháp phù hợp.

Tôi nhận thấy có sáu vướng mắc chính. Vấn đề lớn nhất là cơ chế - chính sách, quy trình - thủ tục. Quy định phức tạp, thiếu nhất quán, thiếu hướng dẫn chi tiết, nên nhiều địa phương lúng túng, mỗi nơi làm một kiểu. Phân khúc nhà ở này cũng yêu cầu về thủ tục rườm rà hơn so với nhà thương mại, nên các doanh nghiệp thường mất 2-3 năm để lo giấy tờ cộng thêm khoảng 2-3 năm hoàn thành dự án. Điểm ách tắc này gây lãng phí nguồn lực, thời gian và quan trọng là làm nản lòng nhà đầu tư.

Khâu quy hoạch quỹ đất nhà ở xã hội không gắn với kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương; quy định dành 20% quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại cho xây dựng nhà ở xã hội không phù hợp với thực tiễn là loại vướng mắc thứ hai, dẫn đến tình trạng bố trí quỹ đất không hợp lý, vừa thiếu, vừa thừa.

Nguồn vốn, trong khi đó, chưa được bố trí đầy đủ, chủ yếu thực hiện dưới hình thức tái cấp vốn trung hạn qua Ngân hàng Chính sách xã hội và một số "gói hỗ trợ, ưu đãi lãi suất" mang tính thời điểm và không bền vững. Vốn ngân sách nhỏ giọt, mức cấp hàng năm khiêm tốn, thủ tục phức tạp và nguồn cung nhà ở xã hội hạn chế dẫn đến hiện tượng "ít vốn mà vẫn thừa", còn người dân thì không có nhà để ở.

Vấn đề thứ tư là quy định giới hạn mức lợi nhuận 10% của các dự án nhà ở xã hội. Nhiều doanh nghiệp than thở với tôi, mức này khiến họ không có lãi, thậm chí lỗ, trong bối cảnh chi phí chuẩn bị dự án, chi phí nguyên vật liệu, nhân công, lạm phát tăng.

Dự án sau khi hoàn thành tiếp tục gặp vướng mắc về trình tự, thủ tục mua, thuê; do người mua, thuê phải thỏa mãn nhiều tiêu chí về tình trạng nhà ở, nơi cư trú và thu nhập; phải xác minh qua nhiều giấy tờ, mất thời gian, công sức. Doanh nghiệp đầu tư khu công nghiệp chưa thuộc diện được thuê, mua; hoặc người mua phải sau 5 năm mới được chuyển nhượng...

Cuối cùng hoạt động thanh tra, kiểm tra cũng phức tạp; thông tin, dữ liệu về nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng còn hạn chế, làm giảm tính công khai, minh bạch cũng như dự báo nhu cầu, cung - cầu khó gặp nhau.

Rõ ràng cần giải quyết căn cơ những bất cập nêu trên mới có thể phát triển nhà ở xã hội đúng nghĩa, đáp ứng nhu cầu của người dân và doanh nghiệp. Theo tôi có bốn giải pháp chính.

Trước hết cần thay đổi quan điểm, cách tiếp cận. Nên thống nhất coi đây là "chính sách nhân văn, mang cả ý nghĩa kinh tế và an sinh xã hội". Theo đó, Nhà nước cần đóng vai trò chủ lực về vốn, định hướng và quản lý, với một đề án tổng thể, có tham khảo kinh nghiệm quốc tế (như Singapore, Hàn Quốc), rút kinh nghiệm từ các chương trình nhà ở xã hội thời gian qua và khắc phục bằng được những bất cập nêu trên.

Tháo gỡ vướng mắc về thủ tục, chính sách và hoàn thiện môi trường pháp lý là ưu tiên thứ hai. Trung ương, Quốc hội có thể xem xét ban hành nghị quyết với một số cơ chế, chính sách đặc thù để phát triển nhà ở xã hội bền vững và giao cho một cơ quan đầu mối (nên thuộc Bộ Xây dựng, như cách làm của Singapore). Cơ quan này sẽ chủ trì đưa ra các đề xuất giúp Chính phủ tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thủ tục xét duyệt dự án, chọn chủ đầu tư và quy hoạch, bố trí quỹ đất, giám sát việc phát triển nhà ở xã hội gắn với kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội hàng năm của địa phương.

Tiếp theo là tạo lập nguồn vốn ổn định để phát triển nhà ở xã hội, tránh việc áp dụng theo các gói, chương trình lẻ tẻ, lãi suất còn cao và thiếu bền vững như hiện nay. Quỹ phát triển nhà ở xã hội như mô hình của Singapore, Hàn Quốc là một gợi ý hay. Nguồn vốn cho quỹ này có thể đến từ: vốn mồi ngân sách; nguồn thu từ quỹ đất 20% cho nhà ở xã hội; vốn góp từ các doanh nghiệp, tổ chức tài chính; phát hành trái phiếu Chính phủ, chính quyền địa phương; nguồn vốn quốc tế (ODA, vay ưu đãi, trợ cấp, tổ chức quốc tế khác...).

Cuối cùng cần thành lập cổng thông tin, dữ liệu điện tử quốc gia để đưa toàn bộ dự án nhà ở xã hội lên đó, giúp doanh nghiệp, người dân tìm hiểu thông tin dễ dàng, nộp hồ sơ online và được chấm điểm tự động. Cách này giúp hạn chế tình trạng mất cân xứng cung - cầu, giảm trục lợi chính sách, mua gom, mua suất, bán suất khiến nhà ở khó đến tay người có nhu cầu thực, ngăn hiện tượng đội giá nhà nhiều lần.

Nhà ở xã hội là một chủ trương nhân văn, ý nghĩa; xứng đáng được quản lý tốt hơn, tránh bị trục lợi hoặc triển khai nửa vời, chỉ vì các vướng mắc không quá khó để tháo gỡ.