Nguyên nhân khiến loạt doanh nghiệp bất động sản 'máu mặt' thua lỗ

Thị trường bất động sản đã rục rịch phục hồi kể từ cuối năm 2023, tuy nhiên nhiều doanh nghiệp lớn trong ngành bất ngờ báo lỗ trong 3 quý đầu năm 2024, điển hình là Novaland, DIG, Nam Long...

Doanh nghiệp có quý thua lỗ kỷ lục trong lịch sử hoạt động chính là Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Group, mã chứng khoán DIG). Quý 1 vừa qua, công ty lỗ sau thuế 121 tỷ đồng. Con số này còn cao hơn lợi nhuận cả năm 2023 (112 tỷ đồng) của DIG.

Nguyên nhân khiến DIC Group thua lỗ là doanh thu thuần chưa đến 500 triệu đồng - gần như "bốc hơi" so với mức 197 tỷ đồng của cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, doanh thu kinh doanh bất động sản mang về 111 tỷ đồng nhưng hàng bán bị trả lại lên tới 185 tỷ đồng. Cùng với đó là doanh thu tài chính giảm tới 93% về 12 tỷ đồng do không còn ghi nhận thu nhập từ các khoản đầu tư (hơn 162 tỷ đồng). Chi phí tài chính giảm nhưng chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp đều tăng.

Năm nay, DIG đặt mục tiêu doanh thu 2.300 tỷ đồng, tăng 72% so với năm 2023; lợi nhuận trước thuế 1.010 tỷ đồng, gấp 6 lần kết quả thực hiện năm ngoái. Đây là năm thứ ba, DIG đặt mục tiêu lợi nhuận ở mức nghìn tỷ đồng. Tuy nhiên hai năm trước công ty đều “vỡ kế hoạch” với mức lợi nhuận lẹt đẹt.

Trường hợp của CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, mã chứng khoán NVL) lại khác. Quý 1/2024, công ty ghi nhận doanh thu 697 tỷ đồng, tăng 15% so với cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận gộp tăng 27% lên mức 190 tỷ đồng cho thấy biên lợi nhuận gộp cải thiện. Tuy nhiên công ty lại lỗ sau thuế tới hơn 600 tỷ đồng, so với cùng kỳ năm ngoái lỗ 410 tỷ đồng.

Nguyên nhân chính khiến Novaland thua lỗ nằm ở phần chi phí tài chính. Mặc dù chỉ phải trả 75 tỷ đồng lãi vay, giảm 53% so với cùng kỳ nhưng doanh nghiệp phải chịu khoản lỗ chênh lệch tỷ giá (452 tỷ đồng) và chi phí lãi từ hợp đồng hợp tác đầu tư (241 tỷ đồng). Khoản lỗ chênh lệch tỷ giá đến từ việc đánh giá lại các khoản vay, trái phiếu và khoản mục khác có gốc ngoại tệ.

Năm nay, Novaland đặt mục tiêu doanh thu hợp nhất gần 32.600 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế gần 1.080 tỷ, tăng lần lượt gấp 7 lần và gấp đôi so với năm 2023. Như vậy với việc thua lỗ nặng trong quý 1, áp lực bứt phá để hoàn thành kế hoạch đối với công ty trong những quý tới là rất lớn.

CTCP Đầu tư Nam Long (mã chứng khoán NLG) báo lỗ sau thuế quý 1/2024 hơn 65 tỷ đồng, so với cùng kỳ năm 2023 lãi 16 tỷ đồng. Đây là lần đầu tiên công ty này báo lỗ sau 10 năm, tính từ khoản lỗ 23 tỷ đồng trong quý 1/2014.

Nguyên nhân khiến doanh nghiệp báo lỗ là do doanh thu sụt giảm và biên lợi nhuận co hẹp. NLG mang về 205 tỷ đồng từ bán hàng và cung cấp dịch vụ, giảm 13% so với quý 1/2023. Trong khi đó, giá vốn hàng bán tăng 57% lên 118 tỷ đồng. Lợi nhuận gộp sụt giảm mạnh 46% về mức 87 tỷ đồng, tương ứng biên lợi nhuận giảm từ mức 68% xuống 42,4%.

Thêm vào đó, doanh thu hoạt động tài chính của Nam Long trong quý vừa qua cũng sụt giảm gần 44% so với cùng kỳ, đạt gần 26 tỷ đồng. Doanh thu này 100% đến từ lãi tiền gửi ngân hàng và lãi cho vay.

Theo lý giải của ban lãnh đạo Nam Long, với đặc thù của ngành bất động sản, quý 1 luôn là thời điểm doanh số bán hàng cũng như doanh thu và lợi nhuận thấp nhất năm. Đặc biệt, năm nay dịp Tết Nguyên đán sát với Tết Dương lịch nên động lực nhận bàn giao nhà vào đầu năm chưa cao. Theo dự kiến của công ty, điểm rơi lợi nhuận năm nay sẽ vào quý 3 và quý 4.

Năm 2024, Nam Long đặt mục tiêu doanh thu thuần và lãi ròng của cổ đông công ty mẹ lần lượt là 6.657 tỷ đồng và 506 tỷ đồng, gấp 2 lần về doanh thu nhưng chỉ tăng 5% về lợi nhuận so với năm 2023. Nếu hoàn thành kế hoạch, doanh thu năm 2024 sẽ là mức kỷ lục từ trước đến nay của tập đoàn này, vượt gần 1.500 tỷ đồng so với mức đỉnh hồi năm 2021.

Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (mã KBC) cũng là doanh nghiệp bất động sản báo lỗ quý 1/2024. Cụ thể, công ty ghi nhận lỗ gần 77 tỷ đồng, so với cùng kỳ lãi 1.167 tỷ đồng và cách rất xa kế hoạch đặt ra năm 2024 là lãi 4.000 tỷ đồng.

Nguyên nhân khiến Kinh Bắc thua lỗ là doanh thu giảm hơn 93% so với cùng kỳ, chỉ đạt 152 tỷ đồng. Biên lợi nhuận gộp cũng giảm từ 69,8% về còn 48,5%.

Theo giải trình của doanh nghiệp, doanh thu quý đầu năm giảm chủ yếu do không ghi nhận doanh thu thuê đất và cơ sở hạ tầng, so với cùng kỳ đạt 2.068 tỷ đồng.

Như vậy, trong quý đầu năm 2024, lợi nhuận gộp mà Kinh Bắc tạo ra không đủ trả chi phí tài chính, chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp. Công ty giảm lỗ nhờ doanh thu tài chính ghi nhận gần 68 tỷ đồng.

Các doanh nghiệp ghi nhận thua lỗ trong quý 1/2024 còn có Nhà Thủ Đức (mã TDH) lỗ gần 1,7 tỷ đồng; Đầu tư LDG (mã LDG) lỗ ròng gần 125 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận sụt giảm mạnh so với cùng kỳ, như Nhà Khang Điền (mã KDH) lãi sau thuế 64 tỷ đồng, giảm 68%; Khải Hoàn Land (mã KHG) lãi sau thuế 13 tỷ đồng, sụt giảm 77%; Văn Phú Invest (mã VPI) lãi sau thuế 70 tỷ đồng, giảm 77%...