Nguồn cung nhà ở xã hội sẽ tăng 'kịch trần' khi Luật Nhà ở có hiệu lực?

Cả chủ đầu tư và người mua nhà đều nín thở chờ đợi 3 bộ luật mới có hiệu lực từ 1/8 sẽ “cởi trói” cho nhà ở xã hội tăng tốc, trong bối cảnh đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội khó hoàn thành mục tiêu, giải ngân gói 120 nghìn tỷ vẫn rất chậm.

Chia sẻ với Vnbusiness, ông Quốc, đại diện chủ đầu tư một dự án quy mô 450 căn hộ tại quận 6 (TP.HCM) cho hay, bên cạnh những vấn đề về thủ tục, quỹ đất lâu nay vẫn được ví như sợi dây “thòng lọng” cản trở việc phát triển nhà ở xã hội của doanh nghiệp.

Nhiều nút thắt được gỡ

Dẫn một ví dụ thực tế với chính doanh nghiệp của mình, ông Quốc kể, vào năm 2021, đơn vị muốn làm một dự án nhà ở giá rẻ. Nhưng khi khảo sát một khu đất rộng 7.000 m2 ở quận 1, chủ đất đòi 600 tỷ đồng. Tức là để thu hồi vốn, giá căn hộ dự kiến vào khoảng 45-50 triệu đồng/m2.

“Từ bỏ trung tâm, chúng tôi dạt ra xa hơn để tìm kiếm quỹ đất, nhưng ngay cả khi đã ra khỏi trung tâm, trong bán kính 20-30km, giá đất sạch vẫn quá cao. Với chi phí vốn hiện tại, dù làm không lợi nhuận, giá bán nhà cũng phải tầm 20-22 triệu đồng/m2”, ông Quốc nêu thực trạng.

Nguồn cung nhà ở xã hội được kỳ vọng sẽ tăng nhanh khi Luật Nhà ở đã tháo gỡ nhiều nút thắt về pháp lý.

Không thể tự xoay xở, doanh nghiệp buộc phải tìm kiếm sự hỗ trợ. Theo Khoản 1, Điều 58 Luật Nhà ở 2014 quy định, doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội được hưởng các ưu đãi, trong đó có miễn tiền sử dụng, tiền thuê đất đối với diện tích được nhà nước giao hoặc cho thuê để triển khai dự án.

Tuy nhiên, theo ông Quốc, vì các địa phương thiếu sự quan tâm nên nhiều doanh nghiệp phải xếp hàng chờ “dài cổ” vẫn không đến lượt, hoặc có đơn vị sau khi được gọi tên thì được bố trí quỹ đất quá xấu, có tiền cũng không dám nhận vì sợ làm xong bán không ai mua.

“Biết là đất ưu đãi thì không nên đòi hỏi nhiều, nhưng ít ra thì cũng cần có những điều kiện tối thiểu là có đường giao thông, không quá xa các khu dân cư, công sở, trường học. Hoang vắng quá thì khó thu hút dân đến ở, doanh nghiệp tâm huyết cũng không dám làm”, vị đại diện doanh nghiệp thổ lộ.

Khó khăn về quỹ đất “sạch” rõ ràng đang là nút thắt lớn của doanh nghiệp làm nhà ở xã hội, tuy nhiên, điều này được kỳ vọng sẽ được tháo gỡ khi Luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực (từ ngày 1/8), với nhiều quy định liên quan đến việc dành đất cho nhà ở xã hội.

Cụ thể, Luật Nhà ở năm 2023 quy định, chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ đất của dự án mà không phải thực hiện các thủ tục liên quan đến xác định giá đất hay thủ tục xin miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Nguồn cung nhà ở xã hội sẽ bật tăng?

Cũng đặt nhiều kỳ vọng vào các bộ luật mới, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty TNHH Xây dựng thương mại Lê Thành đánh giá quy định tại Luật Nhà ở, Đất đai và Kinh doanh bất động sản sửa đổi sẽ tạo "hiệu ứng domino", giải quyết những vướng mắc lâu nay của các dự án địa ốc, trong đó có nhà ở xã hội.

Cụ thể, hiện tại, doanh nghiệp muốn làm nhà ở xã hội phải thực hiện các thủ tục liên quan tới xác định giá đất, tiền sử dụng, thuê đất để làm hồ sơ xin hỗ trợ. Những quy định trên trước nay vẫn được coi như “nút thắt” khiến dự án chậm tiến độ, bởi thủ tục xin miễn tiền thuê, sử dụng đất thường kéo dài.

Tuy nhiên, những nút thắt có cơ hội được tháo gỡ khi sắp tới đây, Luật Nhà ở 2023 dự kiến có hiệu lực sớm từ 1/8/2024 sẽ không bắt buộc các doanh nghiệp phải thực hiện các nghĩa vụ trên.

"Luật mới ban hành đưa ra quy định miễn các thủ tục xác định giá, tiền sử dụng và thuê đất ngay từ đầu, đó là điểm cực mạnh, giúp gỡ vướng cho chủ đầu tư, tăng tốc dự án nhà ở xã hội", ông Lê Hữu Nghĩa nhìn nhận.

Không chỉ tháo gỡ nhiều vướng mắc cho doanh nghiệp, việc Luật Nhà ở 2023 nới điều kiện cho người mua, như tăng mức thu nhập từ 11 lên 15 triệu đồng/tháng, đồng thời chưa sở hữu bất động sản tại tỉnh, thành phố nơi có dự án, sẽ được nhận hỗ trợ vay mua, thuê nhà ở xã hội… cũng sẽ tạo điều kiện cân bằng cung cầu cho loại hình này.

Cùng với đó, khoản 5, Điều 77 Luật Nhà ở cũng cho phép các tổ chức tín dụng do nhà nước chỉ định được cho vay ưu đãi với các đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội. Nhờ đó, khắc phục được bất cập của khoản 4, Điều 50 Luật Nhà ở 2014 – không cho phép các tổ chức tín dụng này cho vay ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Về điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, Luật Nhà ở 2023 cũng đã bãi bỏ điều kiện cư trú, giao Chính phủ quy định điều kiện về thu nhập, quy định đối tượng thuê nhà ở xã hội thì không phải đáp ứng điều kiện về nhà ở và thu nhập.

Việc hàng loạt các nút thắt được tháo gỡ đang giúp niềm tin của doanh nghiệp tăng lên. Minh chứng là cuộc đua làm nhà ở xã hội sau thời gian trùng xuống đã bắt đầu nóng lên kể từ đầu năm 2024. Thống kê của HoREA cho thấy, chỉ trong thời gian ngắn vừa qua, đã có 15 doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM ngỏ ý muốn làm nhà ở xã hội.

“Nhiều chủ đầu tư lớn tham gia sẽ giúp phân khúc này có sức sống hơn, nguồn cung theo đó cũng được kỳ vọng tăng”, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu nói.

Thời gian tới, để tăng sức hút với doanh nghiệp, ông Châu đề nghị tăng thêm lợi nhuận định mức với nhà ở xã hội lên 15%, thay vì 10% như trước, áp dụng cho doanh nghiệp tự tạo lập quỹ đất. Đồng thời, nên cho phép dự án nhà ở xã hội được điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng lên tối đa 1,5 lần. Điều này sẽ tác động làm tăng nguồn cung nhà ở xã hội trên thị trường và giúp kéo giảm giá thành nhà ở xã hội.

Đề xuất giảm lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội từ 3-5%

Theo Bộ Xây dựng, đến ngày 31/7 cả nước có 619 dự án đã triển khai, quy mô 561.816 căn. Riêng 6 tháng đầu năm 2024 có 8 dự án đã hoàn thành với 3.136 căn; 5 dự án đã cấp phép, khởi công xây dựng, với 8.468 căn; 9 dự án đã có chủ trương đầu tư, với 8.795 căn.

Đối với việc triển khai gói nhà ở xã hội, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Bùi Xuân Dũng cho hay đến nay mới có 34/63 tỉnh có văn bản, công bố 78 dự án đủ điều kiện vay vốn ưu đãi, với số tiền giải ngân là 1.344 tỷ đồng. Với gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, hiện có 34/64 tỉnh công bố có đủ điều kiện 78 dự án, giải ngân 1.344 tỷ đồng.

Liên quan đến tiến độ giải ngân gói 120.000 tỷ đồng, ông Dũng cho biết chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đang được vay với lãi suất thấp hơn khoảng từ 1,5-2% so với lãi suất cho vay trung dài hạn bình quân.

Hiện, Ngân hàng Nhà nước đã hoàn thiện hồ sơ dự thảo tờ trình, nghị quyết điều chỉnh nội dung chương trình 120.000 tỷ đồng theo hướng giảm lãi suất cho vay đối với khách hàng mua từ 3-5%.

Đối với khách hàng là chủ đầu tư thì giữ nguyên mức hỗ trợ 1,5-2%. Bộ Xây dựng đã có văn bản thống nhất với đề xuất nêu trên của Ngân hàng Nhà nước.