Người nước ngoài được sở hữu nhà, nhưng có phải là người sử dụng đất?

Các doanh nghiệp lo ngại tính thống nhất giữa Dự thảo Luật Đất đai với các văn bản pháp luật khác có liên quan.

Trong văn bản góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) mà Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) vừa gửi Bộ Tài nguyên và Môi trường, VCCI có phần dành riêng phản ánh sự thiếu thống nhất giữa Dự thảo Luật Đất đai với các văn bản pháp luật khác có liên quan.

Trong đó, liên quan đến cá nhân, tổ chức nước ngoài với việc sử dụng đất ở Việt Nam, theo VCCI đang phát sinh nhiều vướng mắc.

Cụ thể, theo Dự thảo Luật Đất đai quy định cá nhân, tổ chức nước ngoài không phải là người sử dụng đất. Tuy nhiên, theo quy định của Dự thảo Luật Nhà ở, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản thì cá nhân, tổ chức nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở (có giới hạn về địa điểm, phạm vi và các điều kiện).

Hai luật này cũng quy định việc “việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất”.

Phản ánh với Bộ Tài nguyên và Môi trường, VCCI nhắc tới những khó khăn do sự không thống nhất này. Tổng kết thi hành Luật Nhà ở cũng đã nhắc tới việc cấp Giấy chứng nhận cho cá nhân nước ngoài mua nhà ở riêng lẻ trong dự án đang gặp khó khăn xuất phát từ việc thiếu rõ ràng trong quy định của hai hệ thống pháp luật về đất đai và nhà ở liên quan đển sở hữu bất động sản là nhà ở gắn liền với đất của cá nhân nước ngoài.

Thực tế cho thấy, đây là một điểm vướng mà giữa hai hệ thống pháp luật chưa giải quyết một cách thỏa đáng, gây lúng túng trong quá trình thực thi.

Đây cũng là nội dung Nhóm công tác Đầu tư và Thương mại của Diễn đàn Doanh nghiệp Việt Nam (VBF) gửi khuyến nghị tới Chính phủ. Cụ thể, tại phiên kỹ thuật VBF 2023, ông Trần Anh Đức, Đồng trưởng nhóm công tác Đầu tư - Thương mại đã nhắc tới nội dung của Điều 5 Dự thảo Luật Đất đai phiên bản dự thảo Luật Đất đai tại thời điểm tháng 1/2023 chỉ có quy định về “tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài” và “tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao” là người sử dụng đất, mà không có quy định người sử dụng bao gồm “cá nhân nước ngoài” hoặc “người nước ngoài”.

Điều 159 Luật Nhà ở có quy định cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Khoản 2 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản cũng quy định cá nhân nước ngoài được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo pháp luật về nhà ở.

Khoản 1 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản có quy định “Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất”.

Nếu không quy định việc cá nhân nước ngoài hoặc người nước ngoài có quyền sử dụng đất sẽ trái với các quy định nêu trên.

Trên thực tế, trong khi lĩnh vực bất động sản/nhà ở thường do Sở Xây dựng quản lý, quy trình cấp phép thực tế cho cá nhân nước ngoài sẽ do Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện. Người nước ngoài đang gặp khó khăn trong việc nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để chứng minh quyền sở hữu nhà ở và sự công nhận rõ ràng về quyền đó trong Luật Đất đai sẽ giúp giải quyết vấn đề này.

Ngoài ra, khung pháp lý nhất quán cũng sẽ giúp thu hút cá nhân nước ngoài giao dịch, sở hữu loại hình bất động sản mới như condotel, biệt thự du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, bungalow, officetel, shophouse.

Để đảm bảo tính thống nhất giữa quy định về bất động sản/nhà ở và quy định về đất đai cũng như giải quyết các vấn đề có liên quan, có thể xem xét bổ sung thuật ngữ “cá nhân nước ngoài” hoặc “người nước ngoài” vào Điều 5 Dự thảo Luật Đất đai liên quan đến quy định “Người sử dụng đất".

Bên cạnh đó, cũng cần hỗ trợ làm rõ việc sử dụng đất của “cá nhân nước ngoài” hoặc “người nước ngoài” đối với các loại bất động sản như condotel, biệt thự du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, bungalow, officetel, shophouse.

Chủ tịch EuroCham Gabor Fluit phát biểu tại VBF 2023

Phát biểu tại VBF 2023 với sự có mặt của Thủ tướng Phạm Minh Chính hôm 19/3 vừa qua, Chủ tịch EuroCham Gabor Fluit cũng đã nhắc tới các vấn đề tương tự.

EuroCham nhấn mạnh, sự chậm trễ kéo dài của các cơ quan hữu quan trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nước ngoài đã ảnh hưởng đáng kể đến quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài bởi người mua nhà ở không có giấy chứng nhần này có thể phải gánh chịu hậu quả nếu phát sinh tranh chấp với người bán có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hơn thế, sự chậm trễ trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nước ngoài cũng có thể khiến các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm đến việc mua nhà ở Việt Nam ngần ngại đầu tư thêm vào thị trường bất động sản. Ngoài ra, nếu không có danh mục dự án cấm sở hữu nước ngoài, các cơ quan có thẩm quyền có thể bị nhầm lẫn trong việc cấp hoặc trì hoãn việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nước ngoài.

“Chúng tôi kiến nghị đẩy nhanh việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ban hành Danh mục Dự án không cho phép sở hữu nước ngoài để cho phép cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nước ngoài đã mua nhà ở tại Việt Nam”, EuroCham khuyến nghị.