Người mua nhà ngày càng “đuối sức”

Với mức giá căn hộ sơ cấp trung bình chạm ngưỡng 112 triệu đồng/m², giấc mơ sở hữu nhà tại TP.HCM đang biến thành một cuộc đua tài chính khốc liệt. Đà tăng trưởng cơ học 26% chỉ sau một năm đã trực tiếp dựng lên một bộ lọc thu nhập tàn nhẫn: Muốn chạm tay vào một căn hộ thương mại tầm trung, hộ gia đình phải sở hữu nguồn thu vượt mốc trăm triệu mỗi tháng.

Khi chi phí trả nợ vượt quá ngưỡng chịu đựng của đại đa số người lao động, thị trường bất động sản nội đô đang tự cô lập mình khỏi nhu cầu thực, buộc dòng tiền phải thực hiện cuộc di cư lớn về vùng ven.

Thị trường căn hộ TP.HCM tiếp tục nóng lên khi giá sơ cấp trung bình đã chạm mốc 112 triệu đồng/m², tăng khoảng 26% so với năm trước. Với mặt bằng này, một căn hộ diện tích 60m² hiện có giá phổ biến gần 7 tỷ đồng.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, nếu người mua áp dụng nguyên tắc tài chính an toàn và chỉ vay khoảng 50% giá trị căn hộ, họ vẫn phải chuẩn bị sẵn ít nhất 3,5 tỷ đồng vốn tự có. Phần còn lại vay ngân hàng khoảng 3,5 tỷ đồng với lãi suất giả định 10%/năm.

Chỉ riêng tiền lãi đã ngốn gần 30 triệu đồng mỗi tháng. Nếu cộng thêm phần trả gốc trong thời hạn 20 năm, tổng áp lực tài chính hàng tháng có thể lên tới 40-45 triệu đồng.

Theo nguyên tắc tài chính phổ biến, chi phí trả nợ chỉ nên chiếm tối đa 40% thu nhập hộ gia đình. Điều đó đồng nghĩa người mua cần nguồn thu hơn 100 triệu đồng/tháng mới đủ khả năng “gồng” khoản vay dài hạn này.

Thu nhập trung bình gần như bị loại khỏi cuộc chơi

Trong khi giá nhà tăng mạnh, mức thu nhập phổ biến của nhiều lao động hiện vẫn chỉ quanh 15-16 triệu đồng/tháng. Với mức thu nhập này, khả năng tiếp cận căn hộ thương mại gần như rất thấp.

Chuyên gia cho rằng nhóm thu nhập trung bình nên ưu tiên nhà ở xã hội hoặc các dự án giá mềm tại khu vực xa trung tâm thay vì cố bám trụ nội đô.

Theo tính toán, người có thu nhập khoảng 30-35 triệu đồng/tháng mới có thể nghĩ tới căn hộ thương mại giá 1,8-2 tỷ đồng. Nếu tổng thu nhập hộ gia đình đạt 50-60 triệu đồng/tháng, khả năng tiếp cận mới mở rộng lên phân khúc 3-3,5 tỷ đồng.

Tuy nhiên, ở TP.HCM hiện nay, mức giá này ngày càng hiếm trong khu vực trung tâm.

Muốn mua nhà phải chấp nhận đánh đổi

Áp lực giá cao đang buộc nhiều người trẻ thay đổi tư duy an cư. Thay vì tìm kiếm nhà ở nội đô, không ít người chuyển hướng sang các khu vực ven TP.HCM hoặc tỉnh giáp ranh như Đồng Nai, Long An, Tây Ninh.

Tại nhiều dự án dọc Quốc lộ 13 hoặc khu vực giáp ranh, giá căn hộ vẫn dao động khoảng 30-46 triệu đồng/m², thấp hơn đáng kể so với trung tâm TP.HCM.

Theo giới phân tích, xu hướng “ở xa để mua được nhà” sẽ ngày càng phổ biến khi mặt bằng giá bất động sản tiếp tục neo cao, còn thu nhập người dân tăng không theo kịp tốc độ leo thang của thị trường.

Trong bối cảnh đó, người trẻ muốn sở hữu nhà buộc phải tích lũy sớm hơn, mở rộng phạm vi tìm kiếm và chấp nhận đánh đổi khoảng cách để đổi lấy cơ hội an cư.