Nghịch lý nhà ở xã hội thiếu nhưng vẫn ế

Nhu cầu lớn, nguồn cung thiếu hụt nhưng ở nhiều dự án nhà ở xã hội lại đang xảy ra nghịch lý: Mở bán hàng chục lần nhưng vẫn ế. Nguyên nhân nào đang đẩy người thu nhập thấp tháo chạy ra khỏi phân khúc vốn dành cho họ?

Nghịch lý thiếu nhưng vẫn thừa?

Theo kết quả kiểm toán chương trình nhà ở xã hội (NƠXH) vừa được Kiểm toán nhà nước công bố, tại Hà Nội, trong giai đoạn 2016 – 2020, dự kiến có 15 dự án NƠXH được xây dựng, hoàn thành nhưng đến nay chưa có dự án nào hoàn thành. Trong đó, 2/15 dự án chưa triển khai xây dựng; 7/15 dự án chưa có chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận dự án đầu tư; 1/15 dự án không có thông tin tình hình triển khai; 2/15 dự án dừng triển khai không thực hiện được NƠXH hoặc thu hồi; 3/15 dự án đã được chấp thuận chuyển mục tiêu đầu tư sang nhà ở thương mại.

Tại TP. Hồ Chí Minh, giai đoạn 2016 - 2019, chỉ mới xây dựng hoàn thành, đưa vào sử dụng khoảng 14 dự án NƠXH, với tổng diện tích đất 15,8ha, quy mô 10.255 căn hộ, trong khi nhu cầu thực tế cần khoảng 134.000 căn.

Thống kê của Bộ Xây dựng, tính đến tháng 1/2020 trên địa bàn cả nước đã hoàn thành 207 dự án NƠXH, quy mô xây dựng khoảng hơn 85.810 căn, với tổng diện tích hơn 4.290.500 m2; đang tiếp tục triển khai 220 dự án với quy mô xây dựng khoảng 179.640 căn.

Riêng trong năm 2019, bộ này đã hoàn thành 9 dự án NƠXH dành cho người thu nhập thấp, quy mô khoảng 4.110 căn hộ. Tuy nhiên, Bộ Xây dựng đánh giá kết quả trên vẫn còn rất thấp so với yêu cầu đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030.

Những con số trên cho thấy, nguồn cung NƠXH đang rất thiếu hụt so với nhu cầu thực của phân khúc này (hiện đang có khoảng 3,4 triệu công nhân và người lao động khó khăn cần ổn định chỗ ở trong năm nay). Dẫu vậy, nhiều dự án đã hình thành, đáp ứng nguồn cung cho thị trường vẫn xảy ra tình trạng tồn kho, kém thanh khoản.

Sau 19 lần mở bán (trong suốt 5 năm) nhưng vẫn ế ẩm, mới đây, chủ đầu tư một dự án án NƠXH tại Quốc Oai đã đăng ký mở bán lần thứ 20. Theo thống kê, số căn hộ đã bán từ (đợt 1 đến đợt 19) là 322 căn. Số căn hộ còn lại: 24 căn. Số căn NƠXH còn lại để cho thuê 86 căn.

Giá bán tạm tính căn hộ nhà ở xã hội tại dự án này là 9.960.000 đồng/m2 (đã bao gồm thuế VAT và phí bảo trì); giá cho thuê là 48.000 đồng/m2/tháng (đã bao gồm thuế VAT và phí bảo trì)

Dự án NƠXH AZ Thăng Long (Hoài Đức, Hà Nội) Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long làm chủ đầu tư mới đây cũng thông báo mở bán lần thứ 12. Dự án có tổng số 1.496 căn. Sau 11 lần bán, chủ đầu tư mới bán được 475 căn hộ xã hội, còn 231 căn hộ dành cho thuê mua vẫn còn nguyên. Lần bán thứ 12 này, chủ đầu tư công bố đẩy ra thị trường 354 căn với giá 14.017.594 đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và 2% phí bảo trì). Dự án được bán suốt từ năm 2015 đến nay vẫn chưa hết hàng.

Dự án NƠXH tại ô đất 5.B2 (Đông Hội, Đông Anh, Hà Nội) do Công ty TNHH Thăng Long làm chủ đầu tư với tổng số 504 căn hộ. Sau 7 lần mở bán, chủ đầu tư mới bán được 228 căn. Mới đây, trong lần mở bán thứ 8, chủ đầu tư thông báo bán 177 căn. Đáng ngạc nhiên là trong 97 căn hộ NƠXH thuộc diện cho thuê vẫn còn đến 97 căn chưa ai thuê sau 7 lần thông báo. Mặc dù ở xa trung tâm, nhưng mức giá chủ đầu tư đưa ra là 15 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm phí bảo trì).

Tương tự, Dự án NƠXH Phú Lãm (Hà Đông) cũng qua 5 năm bán song vẫn còn tồn đọng rất nhiều căn chưa bán được.

Còn nhiều vướng mắc

Theo các chuyên gia, nguyên nhân của nghịch lý trên là do hạ tầng quanh dự án không đồng bộ, thiếu tính kết nối. Nhà ở vẫn chạy trước hạ tầng một bước. Giá đất và tiền sử dụng đất tại các khu vực gần trung tâm thành phố rất cao nên các chủ đầu tư không có khả năng phát triển nhà ở giá rẻ, bình dân tại các khu vực này mà phải đi ra xa trung tâm thành phố.

“Ngay từ khâu quy hoạch vị trí để xây dựng NƠXH đã có vấn đề, nhìn nhận không chuẩn xác. Vì yếu tố giá rẻ nên hầu hết các dự án được xây ở những nơi hẻo lánh, ít hạ tầng kết nối, gần như tách rời khỏi kết cấu hạ tầng. Những khu đất 'vàng', thuận lợi cho việc đi lại, dễ dàng kết nối với hạ tầng cơ sở nghiễm nhiên trở thành địa điểm để xây dựng những dự án nhà ở thương mại. Đó là lý do khiến nhiều khu nhà ở được xây lên nhưng chẳng ai đến ở. Những khu quy hoạch xây dựng NƠXH đang tạo ra những cái nhìn không mấy thiện cảm với những người di chuyển đến”, chuyên gia kinh tế, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho hay.

Bên cạnh đó, theo vị chuyên gia này, kể từ khi gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng kết thúc, thị trường NƠXH đã chững lại cả về nguồn cung lẫn cầu do một thời gian dài không có gói tín dụng thay thế. Hiện tại, Ngân hàng Chính sách xã hội đã triển khai gói vay ưu đãi cho NƠXH, nhưng mức vốn thấp hơn nhiều so với nhu cầu vay vốn của người dân.

“Do vậy, để người thu nhập thấp có thể tiếp cận được nhà ở, một trong những đột phá cần thiết lúc này là kéo dài thời gian vay mua nhà lên tới 20 năm để giảm áp lực trả nợ và tăng số tiền khách hàng được vay hoặc cho phép doanh nghiệp ký bảo lãnh với ngân hàng cho người mua nhà đối với dự án doanh nghiệp là chủ đầu tư. Ngoài ra, có thể xem xét, mở rộng đối tượng thu nhập thấp tại các thành phố lớn từ mức dưới 9 triệu đồng hiện nay lên mức dưới 12 triệu đồng/tháng”, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nêu ý kiến.

Dưới góc độ doanh nghiệp tham gia phát triển 4 tòa nhà ở xã hội ở Hà Nội, tại Hội nghị tháo gỡ những vướng mắc khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản do VNREA tổ chức mới đây, ông Bùi Viết Sơn, Chủ tịch HĐQT Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long kiến nghị: "Phân khúc NƠXH còn gặp nhiều khó khăn vì chủ đầu tư và khách hàng đều không được vay. Theo đó, cần được Chính phủ đưa ý kiến để các ngân hàng thương mại có cơ chế miễn lãi và hỗ trợ lãi suất thì doanh nghiệp sẽ tự tìm đến ngân hàng vay vốn để tiếp tục phát triển các dự án phục vụ những người nghèo".

Các chuyên gia cũng cho rằng, việc đưa ra ưu tiên cho xây dựng NƠXH phải là những ưu tiên cần thiết và có chế tài bắt buộc để các doanh nghiệp có động lực, có hứng thú. Các ưu đãi đối với việc xây dựng phải đủ lớn mới hút được doanh nghiệp đầu tư nhưng các ưu đãi này phải gắn với trách nhiệm, đó là phải xây dựng xong mới được hưởng . Cùng với đó là quy hoạch đồng bộ hạ tầng.

“Cần có những quy hoạch đồng bộ, dài hơi. Đặc biệt, có những hệ số mở trong các chỉ tiêu quy hoạch làm tăng hiệu quả việc sử dụng đất cũng như cải cách thủ tục hành chính mạnh mẽ nhằm tạo ra những căn hộ phù hợp với túi tiền người dân. Bên cạnh đó, trong khi quỹ đất ngày càng hạn chế, việc chọn nhà đầu tư có năng lực cũng cần được Nhà nước quan tâm. Bằng hình thức đấu giá, thu tiền sử dụng đất tạo ra số tiền lớn làm hạ tầng kết nối quanh dự án. Điều này sẽ giải quyết được tình trạng quá tải về hạ tầng giao thông, trường học, ngập úng trong khu vực nội đô như hiện nay”, ông Bùi Khắc Sơn, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư và xây dựng Xuân Mai đề xuất.