Nghị quyết 18-NQ/TW: Khắc phục lệch pha phân khúc thị trường bất động sản

Theo Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, để thị trường bất động sản phát triển bền vững, phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền của đại bộ phận khách hàng có nhu cầu phải giữ ở tỷ lệ cao nhất. Tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp, còn phân khúc cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất. Tuy nhiên, thực tế trên thị trường bất động sản hiện nay lại khác.

Ngay sau khi Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”, Thủ tướng Chính phủ đã đặt mục tiêu phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững.

Theo đó, Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo xây dựng các cơ chế chính sách, giải pháp toàn diện, nhằm thực hiện vai trò của Nhà nước điều tiết hiệu quả nền kinh tế; trong đó có thị trường bất động sản.

Đánh giá thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2022, Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh cho biết, trên địa bàn thành phố có khoảng hơn 36.000 doanh nghiệp xây dựng, với số vốn đăng ký khoảng hơn 855.000 tỷ đồng và hơn 11.000 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, với số vốn đăng ký hơn 1.211.000 tỷ đồng. Về nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở, các chỉ số ghi nhận đều tăng trưởng ấn tượng, một số lĩnh vực tăng vượt chỉ tiêu kế hoạch.

Sở Xây dựng cũng xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm hình thành trong tương lai của 17 dự án với tổng số 9.456 căn nhà, tổng diện tích sàn là 860.205 m2. Trong số đó, phân khúc cao cấp 7.577 căn, chiếm 80,13%; phân khúc trung cấp 1.879 căn, chiếm 19,87%; không có phân khúc bình dân.

Theo Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, đây là dấu hiệu lệch pha cung cầu và cũng là chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường bất động sản thiếu bền vững. Để thị trường bất động sản tiếp tục phát triển bền vững, cân bằng thì phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền của đại bộ phận khách hàng có nhu cầu phải giữ ở tỷ lệ cao nhất. Tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp, còn phân khúc cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất.

Về chuyển nhượng dự án, từ đầu năm 2021 đến nay, TP Hồ Chí Minh chỉ có 1 dự án được xem xét đủ điều kiện chuyển nhượng. Sở Xây dựng nhận xét, việc chuyển nhượng dự án là một trong các biện pháp giải quyết những khó khăn cho từng dự án.

Nhờ đó, góp phần khôi phục dự án, tiếp tục khởi công xây dựng lại đối với các dự án ngưng thi công, hoàn thiện công trình, đưa sản phẩm vào thị trường, giải quyết được hàng tồn kho. Tuy nhiên, tình hình chuyển nhượng dự án nhà ở trong thời gian qua giảm mạnh do chưa đầy đủ các thủ tục pháp lý. Đồng thời, cũng do thiếu hụt nguồn cung quỹ đất, dẫn đến thiếu hụt nguồn cung dự án mới, đặc biệt là những dự án phân khúc nhà ở bình dân.

Tại hội nghị về phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững vừa qua, Thủ tướng Chính phủ giao các bộ, ngành phối hợp chặt chẽ để tháo gỡ khó khăn cho người dân và doanh nghiệp. Ngay trong quý III/2022, cố gắng rà soát, tháo gỡ một số khó khăn vướng mắc về vốn, thủ tục hành chính, nhân lực, tài sản trên đất…. để tăng nguồn cung cho các đối tượng trên các địa bàn. Văn phòng Chính phủ phối hợp với Bộ Xây dựng và các bộ, ngành liên quan nghiên cứu, hoàn thiện, trình cấp có thẩm quyền ban hành văn bản chỉ đạo phù hợp về các giải pháp phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững.

Các địa phương thu hút đầu tư, thúc đẩy sản xuất kinh doanh, tạo việc làm thì mới có người đến làm; có người đến làm thì mới có người đến ở; có người đến ở thì mới có người mua nhà, như vậy thì phát triển bất động sản mới bền vững. Cùng đó, thực hiện phổ biến phương thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất công khai, minh bạch.

Đồng thời, nghiên cứu, rà soát, sửa đổi các quy định của pháp luật hiện hành liên quan đến việc đấu giá quyền sử dụng đất (pháp luật về đấu giá, pháp luật về đất đai, pháp luật về quản lý thuế) bảo đảm thống nhất và phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương. Phát triển hạ tầng chiến lược để tạo không gian phát triển mới, động lực phát triển mới, thúc đẩy hình thành các khu đô thị mới.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), thông điệp minh bạch và các ý kiến của Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo rất toàn diện, đồng bộ, sát với thực tiễn. Cộng đồng doanh nghiệp sẽ yên tâm hơn để vừa tập trung thúc đẩy hoạt động sản xuất kinh doanh, góp phần phục hồi nền kinh tế và thị trường bất động sản, trong tình thế dịch COVID-19 vẫn còn diễn biến khó lường, lại phải đương đầu với các thách thức do xung đột, đứt gãy chuỗi cung ứng và nguy cơ xảy ra lạm phát, suy thoái trên phạm vi toàn cầu.

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho rằng, để thị trường bất động sản phát triển đạt được mục tiêu “an toàn, lành mạnh, bền vững” cần phải kiến tạo môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, công bằng, cạnh tranh, lành mạnh thông qua việc xây dựng, hoàn thiện hệ thống pháp luật đồng bộ, thống nhất bao gồm các luật, văn bản dưới luật và nâng cao hiệu lực, hiệu quả công tác thực thi pháp luật của các bộ, ngành, địa phương.

HoREA kiến nghị tiếp tục sửa đổi khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014, bổ sung thêm trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị, nhà ở” thì được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Qua đó, tăng nguồn cung dự án nhà ở thương mại, tăng nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở vừa túi tiền để khắc phục tình trạng “lệch pha cung cầu, lệch pha phân khúc thị trường” và kéo giảm giá nhà, tiến tới bình ổn giá nhà.

Bộ Tài nguyên và Môi trường cần đôn đốc, hỗ trợ các địa phương ban hành quy định tiêu chí các phần diện tích “đất công” nằm xen kẽ trong dự án nhà ở “đủ điều kiện tách thành dự án độc lập” thì thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất.

Các phần diện tích “đất công” không đủ điều kiện tách thành dự án độc lập thì giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định pháp luật. Như vậy sẽ tạo điều kiện cho các chủ đầu tư sớm triển khai thực hiện dự án, để tăng nguồn cung nhà ở.

HoREA cũng kiến nghị Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ và các cơ quan có thẩm quyền của Trung ương sớm xem xét “có kết luận dứt điểm” các dự án sử dụng quỹ đất có nguồn gốc “đất công”, hoặc do cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, hoặc do di dời cơ sở sản xuất ô nhiễm đã bị dừng triển khai từ năm 2017 đến nay do phải thực hiện việc rà soát pháp lý; trong đó TP Hồ Chí Minh có 64 dự án.