Ngân hàng cho vay 80-85% giá trị căn nhà là "quá nguy hiểm"

Theo TS Đinh Thế Hiển, nguồn vốn đổ vào bất động sản đến từ kênh trái phiếu doanh nghiệp, ngân hàng, người mua đều đang quay đầu trong năm 2022.

Tại Toạ đàm diễn ra trong khuôn khổ Hội thảo “Dòng tiền và xu thế bất động sản cuối năm 2022”, ông Đặng Hoài Nam, Giám đốc kinh doanh CTCP BĐS Tiến Phước nhận xét thị trường BĐS vẫn đang tiến triển theo chiều hướng tích cực.

Đai diện doanh nghiệp nhận định thế giới hiện nay đang có nhiều bất ổn, chính những bất ổn này cũng ảnh hưởng đến rất nhiều doanh nghiệp, trong đó có những doanh nghiệp bất động sản.

Tuy nhiên, bối cảnh đó cũng chính là cơ hội để những doanh nghiệp bất động sản nhìn nhận lại thị trường để có những rà soát, điều chỉnh phù hợp và đặc biệt hướng đến việc xây dựng mang lại những sản phẩm có giá trị thực cho nhà đầu tư cũng như các khách hàng nhu cầu để ở.

Theo đó, ông Nam chia sẻ thị trường hiện nay dù có những dấu hiệu chậm lại nhưng đây là dấu hiệu chậm nhưng không có đứng.

“Tôi đồng ý với các chuyên gia, chậm lại là sự thức tỉnh, sàng lọc về phía khách hàng, nhà đầu tư. Đây chính là cơ hội, là thời điểm cho nhữn sản phẩm mang lại giá trị thực cho nhà đầu tư, khách hàng lên ngôi”, ông Nam khẳng định.

Đại diện BĐS Tiến Phước cho rằng những sản phẩm ở những vị trí chiến lược, được quy hoạch một cách bài bản, có đầy đủ tiện ích, dịch vụ cở sở hạ tầng tốt, quản lý một cách chuyên nghiệp vẫn được khách hàng tìm kiếm. Nguyên nhân đến từ việc nhu cầu được an cư, nhu cầu được nâng cao chất lượng sống vẫn luôn rất lớn trong đại bộ phận người dân.

Đặc biệt trong bối cảnh hiện nay nguồn cung sản phẩm dự án đạt được chất lượng, mang lại giá trị sống tốt, nâng cao môi trường sống cho khách hàng là không nhiều. Đặc biệt là ở những khu vực có tốc độ phát triển đô thị nhanh như ở TP.HCM.

Nhìn chung ở giai đoạn này thị trường đang trải qua giai đoạn chững, khó nhưng không phải hoàn toàn là khó bởi những sản phẩm thực, mang lại những giá trị thực tại những vị trí tốt chiến lược của những chủ đầu tư uy tín và vẫn được khách hàng đón nhận.

Dù thị trường BĐS hiện nay đang chậm nhưng theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE, cho rằng trong 6 tháng cuối năm 2022, dòng tiền sẽ nằm ở các sản phẩm cao cấp, nhóm sôi động nhất chỉ nằm ở các nhà đầu tư có tài chính mạnh.

Nguyên nhân đến từ sự mất cân đối về nguồn cung tại TP.HCM ngày càng rõ, do chi phí phát triển dự án bị đẩy lên cao nên hầu hết sản phẩm đưa ra thị trường thời gian tới chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang. Phân khúc tầm trung không có nguồn cung từ nay đến cuối năm nếu không có sự hỗ trợ để phát triển các sản phẩm nhà ở bình dân, nhà ở xã hội.

Do đó, các sản phẩm cao cấp được dự báo sẽ là phân khúc dẫn dắt toàn thị trường BĐS trong nửa cuối năm.

Dư nợ BĐS tính đến tháng 4/2022 tăng gần 100%

PGS.TS Trần Đình Thiên, Thành viên tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng chia sẻ Việt Nam đang có xu hướng chuyển đổi nền kinh tế mở nên phải luôn định hướng sự phát triển của dòng đầu tư. Việc phát triển quá nhanh dẫn đến tiềm ẩn nhiều rủi ro. Một khi xuất hiện nguy cơ rủi ro, Ngân hàng nhà nước phải siết lại. Vì thế, những doanh nghiệp có liên quan sẽ chịu ảnh hưởng đầu tiên.

Việc siết không đúng sẽ lộ ra điểm yếu về giá cấu trúc thị trường dẫn đến toàn bộ hệ thống định giá của Việt Nam sụp đổ, loạn về cơ chế chính sách. Bên cạnh việc Chính phủ phải tiếp cận thị trường, điều chỉnh lại cơ chế siết, Nhà đầu tư cũng phải tỉnh táo, trang bị kiến thức để không bị “lao đao” trước biến động của thị trường.

TS Đinh Thế Hiển, Chuyên gia tài chính cho biết trước đây, trong biểu vay của ngân hàng không bao giờ cho vay quá 70% vốn của một dự án, nhưng hiện nay ngân hàng đã cho phép vay đến 80-85% giá trị bất động sản. Theo đó, ông Hiển cho rằng đây là điều "quá nguy hiểm", nhưng đồng thời cũng cho thấy đây là minh chứng cho việc nguồn vốn đổ vào bất động sản rất dồi dào.

Một điều phải lưu ý thêm nữa, hệ thống ngân hàng thương mại hiện nay không những cho vay "tất tay" room tín dụng mà còn đầu tư trái phiếu lên tới 800 ngàn tỷ trái phiếu, riêng bất động sản tới 1.200 tỷ trái phiếu trong 2 năm.

"Như vậy không phải dư nợ bất động sản tính đến tháng 4/2022 tăng 12% mà tăng tới gần 100% nếu tính thêm cả 800.000 tỷ trái phiếu nợ của doanh nghiệp bất động sản cộng với 700.000 tỷ về tín dụng bất động sản, tăng gấp đôi về nợ so với dư nợ ngân hàng", ông Hiển dẫn chứng.

Về cơ cấu nguồn vốn chảy vào lĩnh vực đất động sản năm 2022, nguồn vốn duy nhất còn "sáng" là nguồn vốn FDI vào các khu công nghiệp. 3 nguồn vốn còn lại theo ông Hiển gồm: Nguồn vốn từ trái phiếu doanh nghiệp, ngân hàng, người mua đều đang quay đầu trong năm 2022. Trong đó trái phiếu doanh nghiệp thậm chí đã vượt quá chỉ tiêu.

Theo đó, vị chuyên gia nhận định hiện nay không có siết trái phiếu mà Chính phủ yêu cầu đưa trái phiếu về cho đúng chuẩn. Một doanh nghiệp phát hành trái phiếu đúng chuẩn thì phải có dự án thực sự, có pháp lý, bắt đầu phát hành trái phiếu niêm yết lên trên sàn.

Như vậy, nguyên nhân đến từ việc doanh nghiệp không được phát hành trái phiếu là do doanh nghiệp không đủ tiêu chuẩn để phát hành trái phiếu chứ không do phải nhà nước siết.

"Ngoài ra, đặc điểm của thị trường bất động sản Việt Nam là có tới 70%, thậm chí hơn nữa là đầu tư lướt sóng, nên khi các nguồn vốn bị "siết" thì thị trường sẽ khó khăn", ông Hiển chia sẻ thêm.

Đồng tình với quan điểm trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM khẳng định “Trái phiếu doanh nghiệp không có lỗi và Nhà nước không có chủ trương siết phát hành trái phiếu”.

Tuy nhiên Chủ tịch Horea cũng đánh giá việc siết chặt phát hành trái phiếu doanh nghiệp là cần thiết, vì đây là hành động cấp thiết để bảo đảm thị trường trái phiếu được lưu thông đúng theo quy định của Nhà nước.