“Ngậm trái đắng” vì ôm đất giá cao bằng tiền đi vay!

Trong thời gian qua có nhiều nhà đầu tư phải “ngậm trái đắng” vì trót ôm bất động sản với giá cao trong các đợt sốt đất chưa kịp thoát hàng thì thị trường “lao dốc” không phanh. Trong khi đó, lãi suất ngân hàng liên tục tăng cao khiến một số nhà đầu tư rơi vào hoàn cảnh “dở khóc dở cười”.

Đi vay hàng chục tỷ đầu tư dự án để phân lô bán nền và cái kết

Anh Hồ Trung Nam – một nhà đầu tư bất động sản khu vực Nam Bộ cho biết, thời điểm thị trường sôi động nhất, anh đã cùng một vài người bạn đi gom tiền quyết định chơi lớn bằng một dự án ở khu vực Đồng Nai rộng khoảng gần 5 ha.

Theo anh này, tổng số tiền các cổ đông gom lại được khoảng gần 20 tỷ đồng, sau đó vay thế chấp ngân hàng 30 tỷ đồng để triển khai dự án.

Anh này cho biết, trong quá trình thực hiện dự án mọi việc diễn ra khá thuận lợi, chỉ khi thị trường liên tục được đẩy giá lên cao. Tuy nhiên, chính vì sự biến động không ngừng trên thị trường khiến mọi thứ trở nên khó lường hơn, những chính sách kiểm soát thị trường của địa phương đã khiến dự án bị đình trệ.

Anh Nam chia sẻ, sau khi gom đất hoàn tất các thủ tục sổ đỏ thì tỉnh có văn bản không cho chia tách thửa nhỏ. Vậy nên, dự án rơi vào tình trạng khó khăn do không thể tách thửa để bán, anh Nam và các nhà đầu tư khác phải cơ cấu lại hoạt động nhưng không thể duy trì.

Nhà đầu tư này cho hay, thị trường lại tiếp tục biến động vì những vụ việc liên quan đến đất đại, trái phiếu doanh nghiệp cùng các chính sách kiểm soát lạm phát bằng việc tăng lãi suất huy động đã khiến nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ gặp vô vàn khó khăn thách thức.

Anh cho rằng, với lãi suất tăng cao như hiện tại cùng khả năng thanh khoản thấp, không có cách nào xoay sở được. Vì vậy, các nhà đầu tư phải tiếp tục đi vay huy động từ những người thân bạn bè để giải quyết khoản nợ hàng tháng phải trả cho ngân hàng. “Tuy nhiên, không thể duy trì được mãi như vậy, nên chúng tôi quyết định rao bán mảnh đất này, nhưng đến nay chưa có ai mua”, anh này nói.

Theo khảo sát của phóng viên, giá bán mỗi sào tại khu vực dự án của anh Nam, người dân đang rao bán chỉ hơn 300 triệu đồng/sào, trong khi thời điểm tháng 8 năm 2021 họ đã mua vào với giá hơn 1 tỷ đồng/sào từ người dân địa phương.

“Giá bán giảm 2/3 như hiện tại nếu bán cũng không đủ để trả khoản nợ vay ngân hàng, mà chỉ giải quyết được tạm thời những khó khăn trước mắt. Hiện nay chúng tôi đang nợ chồng nợ, chưa tìm được phương án nào sáng cửa để giải quyết”, anh chia sẻ.

Tương tự, Nguyễn Thị Yến – một giáo viên ở Đồng Nai cho biết, trong thời gian sốt đất, ngoài việc lên lớp, chị còn làm môi giới bán đất cho nhiều người dân trong khu vực, nên cũng đã thu về được một ít tiền, cộng thêm thế chấp sổ đỏ nhà đang ở vay được 2 tỷ đồng. Chị đi gom đất và lướt nhưng do thị trường “lao dốc” nên hiện tại gia đình gặp rất nhiều khó khăn.

Nhà đầu tư này cho biết, lương của 2 vợ chồng không đủ trả lãi ngân hàng và chi phí sinh hoạt cả gia đình hàng tháng. “Giá đất thì xuống sâu, chấp nhận bán giá rẻ nhưng vẫn không có ai mua, sợ nhất là lãi suất tiếp tục tăng trong thời gian tới”, chị Yến nói.

Cuộc chơi không dành cho nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm

Chuyên gia đầu tư bất động sản cá nhân Phan Công Chánh cho rằng, đầu tư khi sốt đất thì thực tế chỉ có khoảng 20% là nhà đầu tư có tầm nhìn trung và dài hạn, còn lại 80% là các nhà đầu cơ với mong muốn thu được biên độ lợi nhuận tốt trong thời gian ngắn, hoặc thậm chí là lướt sóng từ lúc thị trường bắt đầu lên đến lúc chạm đỉnh.

Ông Chánh phân tích, xu hướng lướt sóng khi thị trường nóng hổi hay bắt đáy để chờ thời cơ chỉ dành cho những nhà đầu tư chuyên nghiệp, thành thạo thị trường và có tầm nhìn dài hạn, chiến lược. Còn các nhà đầu tư "chết vì sốt đất" thường là những nhà đầu tư F0, mới tham gia thị trường, đầu tư chạy theo tâm lý đám đông, nắm thông tin chậm, ít kiến thức và non kinh nghiệm thị trường.

Trong khi đó, chuyên gia bất động sản Trang Bùi nhìn nhận, việc đầu cơ hay đầu tư nhanh chóng có thể đã mang lại lợi nhuận cao thực sự cho một số nhà đầu tư F0, nhưng đó chỉ là một số ít, không phải số đông để có thể đại diện cho thị trường bất động sản.

Vậy nên, người mua phải tỉnh táo về công năng sử dụng đất khi mua, đặc biệt với đất tỉnh lẻ được rao bán giá 600-800 triệu đồng/diện tích lớn, mặc dù rất hấp dẫn, nhưng chủ yếu là đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm, do đó việc chuyển đổi để làm sổ đỏ là khó khả thi. Người mua cần xem xét thật kỹ về hành lang pháp lý, có được chuyển đổi mục đích sử dụng đất không.

Đồng thời, vị này còn khuyến cáo rằng, trước khi quyết định xuống tiền mua đất, người mua nên so sánh, phân tích và nghiên cứu mặt bằng giá với các khu vực tương tự hoặc giá các năm trước. Bởi lẽ, nếu mức tăng của khu đất ấy là 50%, 100% thậm chí hơn trong vòng một thời gian ngắn, thì có thể đó là giá ảo, không đúng với giá trị thực của khu đất.

Giới chuyên gia cũng đã khuyến cáo nhà đầu tư cần nhìn nhận một dự án tăng giá như thế nào là bất bình thường thông qua việc so sánh với mặt bằng chung. Nếu dự án mới chỉ có đất, chưa có hạ tầng tiện ích, mà giá đã tăng cao thì đó chỉ là giá ảo, giá kỳ vọng trong tương lai khi đã hoàn thành. Phải thật thận trọng trong vấn đề này để có quyết định kịp thời.