MỚI

Tính thuế TNCN 2026

#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

Mức nào là "vừa tầm" với thu nhập trung bình?

“Nhà ở giá hợp lý” và “vừa túi tiền” đang là mặt hàng khan hiếm nhất trên thị trường Việt Nam, dù nhu cầu với dòng sản phẩm này lớn chưa từng có. Vấn đề còn lại: đâu là mức giá thật sự phù hợp với khả năng chi trả của đại đa số người dân?

Cha ông ta có câu: “Tậu trâu, lấy vợ, làm nhà. / Trong ba việc ấy thật là khó khăn.” Lời dạy này nhắc nhở một chân lý bất biến: sở hữu nhà chưa bao giờ là chuyện dễ dàng, dù xưa hay nay.

Thực tế cho thấy, hơn 10 năm trước – thời được cho là mua nhà dễ dàng hơn hiện nay – giá bất động sản tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM cũng không hề “mềm” so với thu nhập. Khi đó, giá nhà cao gấp 20 – 25 lần thu nhập bình quân, chỉ thấp hơn đôi chút so với mức hiện nay (25 – 28 lần).

Nếu quy ra vàng, bức tranh cũng tương tự. Một cây vàng 10 năm trước khoảng 35 triệu đồng; nhà cao cấp được xếp loại trên 35 triệu đồng/m². Hiện vàng lên 140 triệu đồng/cây, nhà cao cấp cũng tăng đúng tỉ lệ này. Điều này cho thấy, giá nhà tăng trưởng tương ứng với các biến động thị trường và nền kinh tế – không “vượt tầm”. Tuy nhiên, không thể suy luận đơn giản rằng nhà giá hợp lý là dưới 1 cây vàng/m² (140 triệu đồng), bởi hai lý do cơ bản: giá vàng và giá nhà tăng theo cơ chế khác nhau, và sức mua của đồng tiền thay đổi theo thời kỳ.

Người am hiểu thị trường còn nhớ, năm 2012, tập đoàn Mường Thanh gây “chấn động” khi ra mắt dự án Đại Thanh (Hà Nội) với giá 10 triệu đồng/m² – mức “rẻ vô địch”. Quy đổi ra USD (tỷ giá ~20.800 đồng/USD), mức giá này chỉ khoảng 500 USD/m². Nếu so sánh trực tiếp, một căn hộ thương mại giá rẻ hiện nay chỉ nên có giá 13 triệu đồng/m², nhưng thực tế thị trường ở Hà Nội, TP.HCM và cả các tỉnh lẻ, mức giá này gần như không tồn tại.

Giá nào là hợp lý?

Các ví dụ trên cho thấy, việc lấy bình quân thu nhập, giá vàng hay tỷ giá USD để “định giá hợp lý” cho nhà ở đô thị là không khả thi. Giá nhà còn phụ thuộc vào chi phí đầu vào, biên lợi nhuận của chủ đầu tư và các quy luật khách quan của thị trường.

Chuyên gia cho rằng, căn cứ quan trọng nhất để xác định “giá hợp lý” là khả năng chi trả của người mua. Hiện nhà ở xã hội được xem là dòng sản phẩm có giá thấp nhất, thường quanh 20 triệu đồng/m². Một căn 2 phòng ngủ diện tích 50 – 60m² sẽ có giá 1 – 1,2 tỷ đồng, vừa tầm với công nhân và người thu nhập thấp.

Tuy nhiên, nhà ở xã hội mang tính phi thị trường (ưu đãi đất đai, hỗ trợ tài chính) nên không thể đại diện cho “giá hợp lý” chung. Thực tế, sau khi bán ra, nhiều căn lập tức được rao bán lại ngang bằng giá nhà thương mại.

Quay lại 10 năm trước, căn hộ 1 – 1,2 tỷ đồng tại Hà Nội cũng được xem là nhà thương mại giá rẻ. Những khu vực như Linh Đàm, Tứ Hiệp – Ngũ Hiệp, An Khánh, Xa La, Cự Khê… là “thiên đường” nhà giá rẻ. Hiện căn hộ cũ tại đây được bán cao gấp 2 – 3 lần, và “cứ hở ra là có người mua”.

Như vậy, giá nhà “hợp lý” có thể nằm trong khoảng 2 – 2,5 tỷ đồng/căn 2 phòng ngủ (50 – 60m²) ở cận nội thành, và rẻ hơn ở vùng ven. Với mức này, các cặp vợ chồng trẻ có thu nhập trung bình – khá có thể tích lũy và vay mua nhà trong khoảng 10 năm, đặc biệt với sự hỗ trợ của các gói tài chính ưu đãi.

Phát triển nhà ở giá hợp lý

Để cung ứng nhà ở vừa túi tiền, cần thúc đẩy đồng thời hai loại sản phẩm: nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ. Nhà ở xã hội đã được triển khai mạnh mẽ với đề án 1 triệu căn (2021 – 2030) cùng gói vay 145.000 tỷ đồng và quỹ nhà ở quốc gia. Ngược lại, nhà thương mại giá rẻ chưa được định hướng rõ; dựa hoàn toàn vào doanh nghiệp như Mường Thanh trước đây gần như bất khả trong bối cảnh hiện tại, khi thị trường ưu tiên nhà trung – cao cấp.

Do đó, Bộ Xây dựng vừa soạn thảo dự thảo Nghị quyết Chính phủ về cơ chế kiềm chế giá bất động sản, trong đó quy định tối thiểu 20% dự án nhà thương mại giai đoạn 2026 – 2030 phải là nhà ở giá phù hợp, áp dụng cơ chế ưu đãi như lựa chọn chủ đầu tư không đấu thầu, tính tiền đất theo bảng giá, lợi nhuận tối đa 20%, và áp dụng phương pháp xác định giá tương tự nhà ở xã hội. Người mua không được chuyển nhượng hợp đồng theo luật kinh doanh bất động sản.

Những cơ chế này tạo ra một loại hình “lai” giữa nhà ở xã hội và thương mại, góp phần tăng nguồn cung nhà vừa túi tiền. Tuy nhiên, đây vẫn chỉ là giải pháp tạm thời. Nhà ở xã hội tiếp tục là lực lượng chủ đạo, tạo trật tự và bền vững cho thị trường bất động sản.