Mức giảm 3,6% có cứu được thị trường bất động sản?

Nghị định 291/2025 giảm mức thu tiền sử dụng đất bổ sung từ 5,4% xuống 3,6%/năm, giúp doanh nghiệp giảm bớt gánh nặng tài chính. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng quy định vẫn chưa triệt để, khi doanh nghiệp vẫn phải nộp bổ sung trong những trường hợp lỗi không thuộc về mình. Việc hoàn thiện cơ chế tính tiền sử dụng đất bổ sung vẫn cần cân nhắc để đảm bảo công bằng và minh bạch.

Giảm tiền sử dụng đất bổ sung xuống 3,6%/năm, từ mức 5,4%, tuy giảm áp lực tài chính cho doanh nghiệp, nhưng vẫn chưa đủ sức giải quyết tận gốc khó khăn, đặt ra câu hỏi về hiệu quả thực chất của chính sách.

Nghị định 291/2025 của Chính phủ vừa được ban hành, quy định mức thu tiền sử dụng đất bổ sung tạm tính 3,6%/năm đối với các trường hợp chưa xác định giá đất, thay thế mức 5,4% trước đây. Đây là nỗ lực nhằm giảm áp lực tài chính cho doanh nghiệp, đặc biệt trong bối cảnh nhiều dự án bất động sản đang đình trệ do vướng mắc ở khâu xác định tiền sử dụng đất.

Theo nội dung Nghị định 291, khoản tiền sử dụng đất bổ sung được tính trên số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp, thời gian tính cũng được rút ngắn 180 ngày, nhằm giảm thiểu tác động trực tiếp tới việc triển khai dự án. Trước đây, theo Điều 257 Luật Đất đai 2024 và Nghị định 103, doanh nghiệp phải chịu mức thu 5,4%/năm, khiến gánh nặng tài chính chồng chất, đặc biệt khi dự án chưa có quyết định giá đất cụ thể.

Chủ tịch HoREA, ông Lê Hoàng Châu, dẫn chứng riêng tại TP.HCM hiện có khoảng 100 dự án nhà ở thương mại chờ thông báo tiền sử dụng đất, trong đó Novaland có 13 dự án, Hưng Thịnh Land 8 dự án. Đơn cử, Lotte Properties HCMC phải đối diện khoản tiền bổ sung lên tới 2.600 tỷ đồng cho dự án Thủ Thiêm Eco Smart City, vượt xa dự tính ban đầu. Việc này đặt doanh nghiệp vào thế buộc phải nộp “hồi tố”, dù lỗi không thuộc về họ.

Các chuyên gia và doanh nghiệp đồng loạt nhận định, mức thu 5,4% trước đây là quá cao và gây khó khăn nghiêm trọng. Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest, nhấn mạnh khoản bổ sung thực chất là “tiền lãi” chậm nộp, có thể đẩy doanh nghiệp tới bờ phá sản nếu dự án chưa tạo ra doanh thu. Việc Nghị định 291 giảm xuống còn 3,6%/năm là bước tiến tích cực, nhưng vẫn chưa triệt để, khi các trường hợp chậm xác định giá đất do cơ quan nhà nước vẫn bị áp thu bổ sung.

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, khoản thu này chỉ nên áp dụng khi doanh nghiệp chậm nộp sau khi cơ quan quản lý đã xác định xong tiền sử dụng đất. Việc vẫn thu bổ sung trong trường hợp lỗi thuộc về cơ quan quản lý là chưa thỏa đáng. Ông Châu cũng đồng tình, nhấn mạnh nhiều dự án bị chậm tiến độ không phải lỗi của doanh nghiệp mà do cơ quan nhà nước chậm ban hành quyết định giá đất hay điều chỉnh quy hoạch.

Ngược lại, ông Ngô Gia Cường – Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và giám định Việt Nam – lưu ý, Chính phủ chỉ có thẩm quyền hướng dẫn cách tính khoản bổ sung theo Luật Đất đai, không thể mở rộng đối tượng, do đó việc xóa hoàn toàn khoản thu phải chờ sửa luật.

Như vậy, dù Nghị định 291 giảm bớt gánh nặng cho doanh nghiệp, việc buộc nộp bổ sung vẫn còn nhiều bất cập. Để thực sự công bằng và khuyến khích doanh nghiệp triển khai dự án, cần có cơ chế hoàn trả hoặc loại bỏ khoản thu đối với các trường hợp không có lỗi, đồng thời đảm bảo minh bạch, sòng phẳng giữa các chủ đầu tư và cơ quan quản lý.