Mua nhà đất đồng sở hữu, rủi ro khó lường

Dù mức giá được xem là hấp dẫn đối với thị trường nhưng nhiều người còn lo ngại về rủi ro pháp lý và tìm mua các sản phẩm thay thế, ít rủi ro hơn. Ngoài ra, đa số các ngân hàng tại Việt Nam cũng không chấp nhận cho vay thế chấp các loại bất động sản đồng sở hữu.

Chị Thanh Nga, P. Phú Hữu (Quận 9 cũ, nay là TP. Thủ Đức) cho biết, năm 2015, gia đình chị mua căn nhà 1 trệt 2 lầu xây sẵn, rộng 60m2 làm nơi an cư với mức giá hấp dẫn, chỉ bằng 2/3 so với căn nhà đất có cùng diện tích trong khu vực. Nhược điểm duy nhất của căn nhà chị Nga mua chính là có chung sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) với 5 căn nhà được chủ đất xây dựng tương tự liền kề để bán. Do tài chính hạn chế, trong khi nhà lại gần công ty chị làm, đường sá thuận tiện nên chị không suy nghĩ đắn đo nhiều mà quyết định xuống tiền mua.

“Ít ra so với việc mua đất chỉ có giấy viết tay, đất “nhảy dù” không có một mảnh giấy lận lưng thì đất có chung sổ hồng vẫn còn an tâm chán vì rõ ràng có giấy chứng nhận về tính hợp pháp của mảnh đất cho những người đã bỏ tiền ra mua cảm thấy an tâm. Hơn nữa, giá cả bao giờ cũng rẻ hơn nhiều” - chị Nga lý giải.

Tuy nhiên, là điều chị không bao giờ ngờ rằng chỉ vài năm sau đó khi công việc của chị có sự thay đổi, con cái chuyển trường thì bắt buộc chị phải tính đến việc bán nhà, chuyển chỗ ở vì đi lại quá xa, bất tiện đưa đón. Lúc làm thủ tục chuyển nhượng, bán lại căn nhà chị đã sở hữu thì mới phát sinh phức tạp khi những người đồng sở hữu với chị người thì đã đi định cư ở nước ngoài, người thì cho thuê nhà nên tìm kiếm khó khăn, người thì gây khó dễ không muốn tạo điều kiện ký giấy để chị bán nhà… khiến cho gia đình chị lao tâm khổ tứ, chạy đi chạy lại lo giấy tờ, thủ tục tốn không biết bao thời gian, tiền bạc. Lại nữa, căn nhà khi bán đi, giá cũng chỉ bằng 2/3 so với giá cả trên thị trường đối với bất động sản cùng loại. Lúc này, chị mới hiểu được những rủi ro mà mình gặp phải khi mua nhà đất đồng sở hữu.

Bàn về vấn đề này, chuyên gia Colliers Việt Nam cho rằng, từ lâu việc đồng sở hữu nhà đất dù gây ra nhiều rủi ro cho người mua nhưng vẫn có sức hút nhất định với thị trường bởi giá bán hấp dẫn. Chính vì mức giá thấp so với nhiều loại hình bất động sản khác, nhiều người phớt lờ những bất cập về pháp lý, tính thanh khoản và mục đích sử dụng của loại hình đồng sở hữu nhà đất. Cụ thể, quy trình pháp lý phức tạp khiến cho việc mua bán, chuyển nhượng và xin giấy phép xây dựng diễn ra lâu hơn. Thực tế, các hoạt động liên quan đến nhà đất loại này cần có sự đồng thuận của tất cả các bên sở hữu. Khi cần thiết thì người có mong muốn chuyển nhượng hoặc xây dựng phải mất nhiều thời gian để thuyết phục các bên liên quan chấp thuận, đôi khi là bế tắc dẫn đến tranh chấp.

Chưa hết, việc thuyết phục các bên đồng sở hữu đồng ý bán đã khó, việc tìm khách mua cũng trở ngại không kém. Dù mức giá được xem là hấp dẫn đối với thị trường nhưng nhiều người còn lo ngại về rủi ro pháp lý và tìm mua các sản phẩm thay thế, ít rủi ro hơn. Ngoài ra, đa số các ngân hàng tại Việt Nam cũng không chấp nhận cho vay thế chấp các loại bất động sản đồng sở hữu.

Theo tìm hiểu của phóng viên, hiện nay trên thị trường, nhất là tại những thành phố lớn như TP.HCM, việc đồng sở hữu còn bị các đối tượng xấu lợi dụng để lừa đảo người mua bị thu hút bởi giá bán hấp dẫn của loại bất động sản này. Đối tượng xấu mua đất (có sổ đỏ) rồi chia nhỏ, xây nhà và đăng bán giá rẻ (kèm sổ hồng). Sau khi khách quyết định mua và đặt cọc bởi mức giá rẻ thì họ phát hiện ra nhà được xây trên sổ chung. Lúc này, bên bán hứa hẹn khi giao dịch xong xuôi thì sẽ tách sổ nhưng sau đó, họ lại chây ì hoặc bỏ trốn. Như vậy, người mua không còn “quyền tự quyết” đối với bất động sản mà chính họ đang sở hữu.

LS. Bùi Quang Nghiêm, Giám đốc Công ty Luật hợp danh Nghiêm và Chính đưa ra lời khuyên, nếu thực sự có ý định mua nhà đất đồng sở hữu, người mua cần kiểm tra số lượng và thông tin, giấy tờ người đồng sở hữu. Lịch sử chuyển nhượng của bất động sản này cũng cần được xem qua để biết thêm về tình trạng hiện tại của chủ sở hữu. Người mua cũng không thể bỏ qua số liệu về diện tích thực tế so với trên giấy tờ, các loại thuế đã nộp và lộ trình quy hoạch của khu vực. Điều quan trọng nhất mà người mua nhà cần xem xét là nhà đất mà họ muốn mua có thực sự phù hợp với mục đích sử dụng lâu dài hay không, để tránh việc mua đi bán lại trong thời gian ngắn - điều được xem là “bất khả thi” đối với loại hình bất động sản này. Ngoài ra, mọi thủ tục và giao dịch cũng nên được tiến hành công chứng, kiểm duyệt theo quy định của Nhà nước để giảm thiểu rủi ro về pháp lý cho các bên.