M&A bất động sản: Nhà đầu tư nước ngoài chưa vội chốt deal

Dù khối ngoại vẫn quan tâm đến thị trường bất động sản Việt Nam, nhưng số lượng giao dịch thành công chưa nhiều do nhiều yếu tố.

Thông tin trên được các chuyên gia đưa ra tại hội thảo Khơi thông dòng vốn trong nước và nước ngoài cho thị trường bất động sản trong bối cảnh mới diễn ra tại TP.HCM cuối tuần qua.

M&A có xu hướng tăng

Theo ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó Cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), các nhà đầu tư nước ngoài vẫn quan tâm đến đầu tư tại Việt Nam, trong đó có đầu tư bất động sản. Việt Nam có nhiều lợi thế như tỷ lệ đô thị hóa nhanh, tăng trưởng tầng lớp trung lưu, thượng lưu ngày càng nhanh. Theo đó, thị trường bất động sản, đặc biệt là các loại hình mới như bất động sản thông minh, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn có dư địa để phát triển.

Theo ông Tuấn, mua bán sáp nhập trong lĩnh vực bất động sản vẫn có xu hướng gia tăng. Trước dịch Covid-19, tỷ trọng M&A chỉ 25-30% vốn FDI vào bất động sản thì hiện nay tỷ trọng này chiếm 30-40%.

Cũng theo ông Tuấn dù tỷ trọng M&A tăng nhưng giá trị mỗi giao dịch chưa được phục hồi. Cụ thể, trước đây, tính bình quân mỗi giao dịch M&A khoảng 70-80 triệu USD cho mỗi thương vụ thì hiện nay giá trị mỗi giao dịch chỉ 40-50 triệu USD.

“Từ đây có thể thể thấy hai vấn đề. Mặt tích cực là các nhà đầu tư nước ngoài vẫn quan tâm đến thị trường bất động sản. Tuy nhiên, tỷ trọng M&A có xu hướng tăng lên phản ánh sự kết hợp có hiệu quả giữa doanh nghiệp FDI và doanh nghiệp trong nước, hay nó là biểu hiện rằng thị trường bất động sản có nguy cơ bị chi phối bởi các nhà đầu tư ngoại?” ông Tuấn đặt vấn đề.

Bà Dung Dương, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho biết trong ba tháng đầu năm 2023, CBRE đón nhận các nhà đầu tư nước ngoài đến tìm hiểu thị trường Việt Nam nhiều hơn hẳn các năm trước, và thậm chí nhiều hơn hẳn so với các năm trước khi dịch diễn ra. Có đến 50% số các nhà đầu tư đến tìm hiểu là các tên tuổi hoàn toàn mới trên thị trường. Trước đây là các nhà đầu tư đến từ Hong Kong, Singapore, nay còn có cả Nam Phi, Dubai, Ả Rập,…

Tuy nhiên, tình hình kinh tế thế giới đang có những bất ổn, mặc dù trải qua giai đoạn khó khăn nhưng vẫn có những lợi thế so với các thị trường khác. Tuy nhiên, trong tổng số vốn mà chúng ta thu hút được chỉ có 10% đến từ doanh nghiệp nước ngoài, còn 73% từ vốn ngân hàng.

“Trong khi sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài lớn nhưng vẫn chưa thể huy động vốn, tại sao?”, bà Dung đặt câu hỏi và cho rằng các nhà đầu tư rất muốn vào thị trường, nhưng không phải doanh nghiệp Việt Nam nào cũng mặn mà và sẵn sàng để chào đón nguồn vốn đầu tư này.

Những rào cản

Một trong những lý do khiến nhà đầu tư nước ngoài và nhà đầu tư trong nước chưa thể gặp được nhau là do rào cản về vốn huy động hay là vốn vay.

Hầu hết nhà đầu tư nước ngoài muốn bước chân vào, nhưng lãi vay họ đưa ra rất cao, từ 18-20%, các doanh nghiệp Việt Nam chắc chắn sẽ không chấp nhận mức lãi suất này. Có những doanh nghiệp chấp nhận thì chỉ mức cao nhất họ đưa ra cũng chỉ từ 13-15%.

Lý do thứ hai, theo bà Dung, là hiện nay các doanh nghiệp đang gặp nhiều khó khăn, muốn huy động vốn nhưng các dự án đó lại mang đi thế chấp rồi, các nhà đầu tư nước ngoài không chấp nhận điều này. Ngoài ra còn nhiều lý do khác như các doanh nghiệp trong nước chưa sẵn sàng minh bạch dòng tiền, về phương án trả vốn vay như thế nào để thuyết phục các nhà đầu tư ngoại.

Ngoài thương vụ 1,5 tỉ USD hiện đang là tin đồn thì thị trường hiện nay chưa có thương vụ nào nổi bật. Có một vài thương vụ đang diễn ra nhưng đó chỉ là những thương vụ rất nhỏ.

TS Nguyễn Công Ái, Phó tổng giám đốc Công ty KPMG Việt Nam, cho biết có nhiều doanh nghiệp sang thị trường Việt Nam tìm cơ hội nhưng giao dịch không đóng được.

Nhiều doanh nghiệp Việt đã bỏ chi phí rất nhiều để làm dự án hoặc mua dự án với giá rất cao nên không muốn bán lại dự án với giá rẻ. Trong khi đó, các doanh nghiệp nước ngoài có nhiều chọn lựa nên đưa ra giá rất thấp.

“Chúng tôi đã chốt được vài đơn hàng ở Hà Nội, TP.HCM nhưng rất nhỏ”, ông Ái cho biết.

Theo ông Ái, những tháng còn lại trong năm, thị trường mua bán sáp nhập bất động sản vẫn còn vướng mắc nhiều, chỉ có thể hy vọng quý 4 hoặc sang năm 2024, các thương vụ M&A mới có thể đóng được giao dịch.