M&A bất động sản: Doanh nghiệp trong nước chiếm thế chủ đạo

Theo nhận định của các chuyên gia kinh tế, thị trường mua bán và sáp nhập (M&A) bất động sản tại Việt Nam trong thời gian qua đã có sự thay đổi lớn. Các nhà đầu tư bất động sản trong nước đã mạnh dạn và năng động hơn trong hoạt động M&A cũng như tìm kiếm quỹ đất.

Dẫn dắt thị trường về số lượng giao dịch thành công là các giao dịch giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại thị trường Việt Nam. Tuy nhiên, vì nhiều lý do, trong đó có cả tác động của Covid-19, khiến tiến độ hoàn thành pháp lý của dự án, yếu tố then chốt quyết định sự thành bại của một thương vụ M&A, bị chậm lại. Hiện Nhật Bản, Hàn Quốc và Singapore là 3 quốc gia đứng đầu trong hoạt động M&A ở cấp độ dự án hoặc ở công ty.

Thực tế thời gian qua, năng lực tài chính của các nhà phát triển bất động sản trong nước đã hồi phục đáng kể. Trong trường hợp, nếu doanh nghiệp sở hữu một quỹ đất có tiềm năng phát triển tốt, họ có thể tìm kiếm vốn từ các nguồn tài chính khác, bên cạnh các nguồn tài chính truyền thống. Nguồn tài chính mới, có thể thông qua việc hợp tác với các nhà phát triển bất động sản trong và ngoài nước. Tuy vậy, trong giai đoạn đầu tiên của M&A, nhà đầu tư trong nước đủ khả năng tự thực hiện, thay vì phụ thuộc vốn đầu tư nước ngoài. Các nhà đầu tư nước ngoài, chủ yếu tham gia đầu tư chỉ khi dự án đã có cơ sở pháp lý rõ ràng. Trong khi đó, các nhà đầu tư Việt Nam có thể chấp nhận rủi ro để hoàn tất các thủ tục pháp lý song song với việc phát triển dự án, bởi họ nắm rõ được các quy định tại địa phương hơn và nguồn vốn không còn là vấn đề lớn. Vấn đề mà các nhà đầu tư trong và ngoài nước băn khoăn hiện nay là làm thế nào để thủ tục pháp lý có thể thuận lợi hơn.Đồng thời, số lượng thương vụ M&A thành công, phần nhiều là giữa các nhà đầu tư trong nước. Có thể nói, tại Việt Nam, các nhà đầu tư trong nước vẫn đóng vai trò quan trọng và vốn của nhà đầu tư nước ngoài góp phần “kích hoạt” cho thị trường trở nên sôi động hơn. Các nhà đầu tư mới, chưa hoạt động tại Việt Nam đang dành sự quan tâm lớn đến thị trường, đặc biệt đối với lĩnh vực nhà ở đô thị, khu công nghiệp và logistics, các loại bất động sản đã hoạt động và khách sạn nghỉ dưỡng. Song vì nhiều lý do, trong đó có nguyên nhân về khó khăn đi lại, khiến họ chưa thể thực hiện thành công thương vụ.

Chuyên gia của Công ty Savills phân tích, nhiều chủ đầu tư của dự án vẫn chưa cấu trúc lại doanh nghiệp, theo hướng tách dự án thành các công ty dự án độc lập, yếu tố cản trở nhiều đến tiến trình thực hiện thương vụ. Hơn nữa, trong thời gian vừa qua và trước mắt, khó khăn từ các quy định phòng chống dịch và các hạn chế đi lại đã ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động M&A xuyên biên giới, đặc biệt là các nhà đầu tư mới tại Việt Nam. Cùng với đó, M&A bất động sản còn là lĩnh vực nhạy cảm và yêu cầu tính bảo mật cao. Thông tin chuyển nhượng dự án không thể được công khai trên thị trường hoặc qua các phương tiện thông tin đại chúng. Điều này, dẫn đến khó khăn trong việc trực tiếp tìm kiếm đối tác. Do đó, các chủ sở hữu dự án cần chuyển nhượng, nên tìm đến các đơn vị tư vấn uy tín, có mạng lưới đầu tư quy mô toàn cầu, để kết nối trực tiếp đến các nhà đầu tư. Việc này, nhằm tránh rủi ro thông tin, tiết kiệm chi phí giao dịch và tổ chức bộ máy nhân sự cho hoạt động M&A.

“Một khó khăn nữa cần kể đến là, sự khác nhau trong phương thức tiếp cận định giá dự án, giữa người mua và người bán. Nếu nhìn từ góc độ bên bán, nửa cuối năm 2020 và nửa đầu 2021 giá bất động sản nhà ở của Việt Nam không hề giảm, cộng với thuận lợi về tài chính khiến nhiều chủ bất động sản vẫn kỳ vọng thị trường sẽ hồi phục mạnh, do đó họ tiếp tục giữ lại các bất động sản hoặc định giá bán ở một mức rất cao. Trong khi đó, đánh giá và kỳ vọng của bên mua lại không được lạc quan như vậy. Họ thận trọng hơn khi xuống tiền đầu tư tại thời điểm này và thường giữ tâm lý “chờ đợi” hơn là đưa ra quyết định đầu tư. Bởi vậy, người mua và bán nên tìm được tiếng nói chung trong hoạt động định giá dự án” - chuyên gia cho biết thêm.

Ngoài ra, Việt Nam vẫn được xếp vào thị trường cận biên, khiến các nhà đầu tư nước ngoài bị giới hạn về giá trị vốn đầu tư vào thị trường. Thực tế, hiện nhà đầu tư có tâm lý là muốn tham gia vào thị trường, vì đa số tất cả các quốc gia bao gồm cả Việt Nam đều đang có chính sách kích thích tăng trưởng kinh tế sau thời kỳ Covid. Các quỹ đầu tư, các nhà đầu tư bất động sản, khi có trong tay những nguồn tiền rẻ và không ai muốn chậm chân ở một thị trường còn nhiều tiềm năng và dư địa tăng giá như thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, đối với nhà đầu tư tổ chức, vẫn còn tâm lý thận trọng. Đại dịch là tình huống bất định, trong khi đầu tư bất động sản là khoản đầu tư dài hạn, nên xem xét, cân nhắc nhiều yếu tố, trước khi đưa ra quyết định đầu tư, đặc biệt đối với các nhà đầu tư mới. Quyết định đầu tư sẽ trở nên rõ ràng hơn, khi họ nhìn thấy những tín hiệu về việc đại dịch được kiềm chế tốt.