M&A bất động sản: Cần gì để thành công?

Làm thế nào để một thương vụ mua bán, sáp nhập (M&A) thành công như mong đợi là câu hỏi ám ảnh không ít lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản.

Nhộn nhịp từ đầu năm

Từ đầu năm đến nay, trong khi nhiều doanh nghiệp phải co cụm hoặc phát triển cầm chừng thì cũng có nhiều doanh nghiệp tận dụng cơ hội trong khó khăn để thâu tóm quỹ đất rầm rộ.

Điển hình là Tập đoàn Danh Khôi đã thâu tóm thành công 6 dự án. Hầu hết các dự án do Tập đoàn mua lại đều có chung đặc điểm là “đất vàng” ở các thành phố du lịch. Cụ thể, Danh Khôi đã mua lại khu căn hộ cao tầng ven biển TP. Quy Nhơn (Bình Định). Không tiết lộ giá trị thương vụ, song đại diện doanh nghiệp cho biết, dự án này có tổng diện tích gần 85.000 m2, gồm 17 block căn hộ ven biển sở hữu vĩnh viễn, tổng vốn đầu tư 25.000 tỷ đồng.

Danh Khôi cũng đã mua đứt Dự án Aria Vũng Tàu trên đường 3/2, phường 10, TP. Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu từ Công ty cổ phần Du lịch và Đầu tư Xây dựng châu Á (Cotec Asia). Dự án có diện tích 76.900 m2, bao gồm 4 block căn hộ du lịch cao 18 đến 30 tầng, gồm 1.190 căn hộ và 36 căn biệt thự biển, với tổng mức đầu tư 3.000 tỷ đồng.

Thương vụ săn quỹ đất thứ 3 được Danh Khôi công bố trong đợt này liên quan tới quỹ đất khu cao tầng thuộc Dự án Barya Citi trên đường Nguyễn Văn Cừ nối dài thuộc Bà Rịa - Vũng Tàu. Dự án có tổng diện tích 7.788 m2, được quy hoạch bao gồm 2 block, cao 20 tầng, với tổng số 787 căn hộ. Tổng vốn đầu tư của Dự án khoảng 1.056 tỷ đồng.

Tập đoàn Hưng Thịnh cũng đã chi hàng ngàn tỷ đồng để mua một dự án tại Nhơn Hội (Bình Định) với quy mô hơn 1.000 ha. Hưng Thịnh đang lên kế hoạch triển khai dự án, dự kiến biến nơi đây thành một khu phức hợp nhà ở, biệt thự, khách sạn du lịch và nghỉ dưỡng. Ngoài ra, gần đây, tập đoàn này còn chi khoản tiền lớn để mua lại quỹ đất có quy mô hàng ngàn héc-ta tại TP. Bảo Lộc (Lâm Đồng) để phát triển dự án.

Trong khi đó, Tập đoàn LDG Group đã mua thành công Dự án Khu căn hộ cao cấp Sông Đà Riverside tại quận Thủ Đức (TP.HCM) từ Công ty cổ phần Đầu tư Quốc Cường Gia Lai. Sau khi về tay LDG Group, Dự án mang tên Khu căn hộ cao cấp LDG River, có tổng vốn đầu tư 4.153 tỷ đồng.

“Đây không phải là lần đầu LDG Group hợp tác với Quốc Cường Gia Lai, nhưng việc hợp tác lần này là thương vụ lớn nhất”, ông Nguyễn Khánh Hưng, Chủ tịch HĐQT LDG Group nói và tiết lộ thêm, Dự án sẽ được đầu tư phát triển theo mô hình căn hộ cao cấp, cung ứng ra thị trường hàng ngàn sản phẩm.

Tương tự, Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn xác nhận chuyển nhượng thành công 20% vốn góp tại Dự án Khu nhà ở phía Nam đường Xuyên Á từ Công ty cổ phần Địa ốc 9. Doanh nghiệp này cũng lên kế hoạch mua lại các quỹ đất ở thị trường các tỉnh trong thời gian tới và đang gấp rút hoàn tất hồ sơ chuyển nhượng Dự án Gem Premium (quận Thủ Đức, TP.HCM) cho Tập đoàn Đất Xanh.

Cần gì để thành công?

Ông Nguyễn Hữu Quang, thành viên HĐQT, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Danh Khôi cho biết, thị trường hiện có rất nhiều thương vụ M&A bất động sản, nhưng không thương vụ nào giống nhau. Mỗi thương vụ có một yếu tố khác nhau để làm nên thành công, tùy theo khẩu vị của nhà đầu tư. Nhìn chung, để M&A thành công thì phải trung thực trong truyền tải thông tin. Yếu tố thứ hai là phải am hiểu nhà đầu tư, trong quá trình làm việc, luôn đặt mình vào vị trí, vai trò của nhà đầu tư để hiểu họ cần gì, muốn gì, sau đó hai bên ngồi lại để tìm tiếng nói chung. “Một yếu tố cực kỳ quan trọng nữa là tác phong trong quá trình tương tác với nhau, thể hiện sự chuyên nghiệp và uy tín. Nếu đáp ứng được những yếu tố trên thì việc kêu gọi vốn đầu tư sẽ rất dễ thành công”, ông Quang nhấn mạnh.

Còn theo quan điểm của ông Ben Gray, Giám đốc thị trường vốn Công ty Cushman & Wakefield, vai trò của các công ty tư vấn và công ty luật trong mỗi thương vụ M&A rất lớn. “Tại Việt Nam, một giao dịch M&A thường khá phức tạp về vấn đề pháp lý. Chưa kể, giai đoạn tư vấn và thuyết phục thường rất mất thời gian và tốn kém. Do vậy, cần lựa chọn một đơn vị có kinh nghiệm để xử lý những vấn đề này, có khả năng tìm ra cách giải quyết để đáp ứng nhu cầu của bên mua”, ông Ben Gray nói,

Ông Ben Gray chia sẻ thêm, với một thương vụ trị giá khoảng 10 triệu USD, mức phí cho đơn vị tư vấn khoảng 1% - một khoản tiền khá cao. Tuy nhiên, nếu không có sự tham gia của các đơn vị này, thì có thể giá trị của thương vụ sẽ mất đi 20%. Do vậy, không chỉ cần hiểu rõ đối tác, các bên còn cần hiểu bên tư vấn và lựa chọn đơn vị tư vấn một cách khôn ngoan để giảm thiểu rủi ro.

Đánh giá về tiềm năng M&A bất động sản ở Việt Nam, bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land cho hay, các thương vụ đầu tư vào bất động sản ngày càng được thúc đẩy bởi nhu cầu về nhà ở, tốc độ đô thị hóa tăng cao. Tuy nhiên, vấn đề đáng quan tâm của nhà đầu tư là thủ tục về hợp tác đầu tư phải thông qua nhiều cấp để tới Trung ương, nếu hoàn tất thì cần 12-18 tháng là nhanh. Do vậy, để xúc tiến M&A thành công, cần sự hỗ trợ của các bộ, ngành liên quan. “Chúng tôi cần cơ chế hỗ trợ pháp lý để thực hiện nhanh chóng, hiệu quả hơn trong các thương vụ M&A”, bà Hương nói.

Con đường ngắn, nhưng không dễ đi

Theo ông Nguyễn Hữu Quang, thành viên HĐQT, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Danh Khôi, M&A là con đường ngắn nhất để các doanh nghiệp bất động sản đẩy nhanh phát triển quỹ đất sạch, thực hiện các dự án. Thông qua các thương vụ, doanh nghiệp sẽ tiết kiệm được rất nhiều thời gian trong việc hoàn thành các thủ tục pháp lý, giải quyết những vấn đề liên quan đến đền bù và giải tỏa mặt bằng. Tuy nhiên, để một thương vụ M&A thành công không phải là chuyện dễ.