“Lướt sóng” bất động sản mùa dịch Covid-19: Nhà đầu tư “còng lưng” trả lãi ngân hàng

Vay ngân hàng để lướt sóng bất động sản (BĐS) trong mùa dịch Covid-19, không ít nhà đầu tư (NDT) khóc mếu vì áp lực trả lãi, kẹt hàng, chôn vốn…

“Nín thở” chờ hết dịch

Hơn 6 tháng nay, anh Lê Văn Nam (ngụ Gò Vấp, TP Hồ Chí Minh) như “ngồi trên lửa” vì lỡ ôm 2 căn hộ tại huyện Hóc Môn để cho thuê có vay vốn ngân hàng 50% và một nền đất ở Long An vay 40% giá trị tài sản.

Anh Nam cho biết, hiện sổ đỏ nền đất ở Long An đã được đem cắm ngân hàng, mỗi tháng anh phải trả lãi vay và nợ gốc gần 20 triệu đồng. Tuy nhiên, gần 2 tháng nay, vì dịch bệnh Covid-19 công việc kinh doanh ế ẩm, doanh thu giảm sút, anh Nam phải chật vật xoay tiền trả nợ ngân hàng.

“Cứ lãi mẹ đẻ lãi con, nhiều lúc căng thẳng quá, tôi muốn bán luôn hai căn hộ ở Hóc Môn để giải tỏa áp lực tài chính. Tuy nhiên, rao bán nhà đất thời điểm này không dễ và còn bị ép giá" - anh Nam mệt mỏi cho biết.

Cũng chân ướt chân ráo khi lần đầu lướt sóng BĐS, anh Phạm Huy Dũng (quận 3, TP Hồ Chí Minh) đang phải trải qua bài học nhớ đời vì gánh khoản nợ 3 tỷ đồng, mỗi tháng trả lãi ngân hàng hơn 22 triệu đồng.

Anh Dũng kể, tháng 10/2020, anh mua miếng đất ở TP Bảo Lộc (Lâm Đồng) với mức giá 3 tỷ đồng, và bán được 3,5 tỷ đồng. Đến tháng 2/2021, với tài chính 3,5 tỷ đồng đang có, anh quyết định vay thêm ngân hàng 3 tỷ, để mua một miếng đất khác cũng ở Bảo Lộc nhưng có vị trí đẹp hơn.

“Thời điểm tháng 4/2021, nhiều người hỏi tôi để mua lại miếng đất với giá 7,5 tỷ đồng nhưng tôi chần chừ đợi giá lên cao hơn. Ai ngờ, bùng dịch lại, BĐS “đóng băng” bán không được, lãi suất ngân hàng trở thành gánh nặng quá lớn” - anh Dũng tiếc nuối.

Thấy bạn bè đầu tư “lướt sóng” BĐS, cuối năm 2020, chị Lệ Thị Ngọc (quận 6, TP Hồ Chí Minh) cũng đánh liều tham gia. Chị Ngọc chia sẻ, chị mua một căn hộ ở quận Bình Thạnh có giá gần 3 tỷ đồng, và hiện đã thanh toán 25% nhưng bị vướng pháp lý, không thể xây dựng hơn một năm nay nên cũng không thể xả hàng vì khách mua chê dự án bị chậm tiến độ.

"Vốn cạn kiệt, tôi đã nhiều lần rao bán lỗ nhưng vẫn không ai mua. Nếu không xả được hàng, tôi phải xoay hơn 2 tỷ đồng để đóng theo tiến độ của dự án trong 12 tháng tới" - chị Ngọc lo lắng.

Cũng trong tình cảnh tương tự, anh Vũ Đình Khánh, nhà đầu tư tại TP Thủ Đức, TP Hồ Chí Minh cho biết, thông qua môi giới, anh mua 2 lô đất tại đảo Kim Cương (phường Trường Thạnh) với diện tích hơn 150 m2, giá gần 7 tỷ đồng.

Theo anh Khánh, để mua được hai lô đất ở đảo Kim Cương, anh phải vay ngân hàng 3 tỷ đồng. Mỗi tháng, tiền gốc và lãi là hơn 44 triệu đồng. Sau một năm "gồng" tiền vay ngân hàng, anh thật sự đã "đuối sức": “Giữ không được, bán cũng không xong, tôi chỉ còn biết nín thở chờ ngày dịch bệnh đi qua” - anh Khánh nói.

Cơ cấu lại nguồn vốn

Xoay quanh câu chuyện “mắc cạn” của những NĐT không có nguồn tiền nhàn rỗi, lướt sóng BĐS bằng phần lớn vốn vay ngân hàng, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang đưa ra giải pháp lúc này là, cơ cấu lại nguồn vốn và nợ ở mức hợp lý. Tránh sử dụng đòn cân nợ (tỷ lệ nợ trên tổng tài sản) lớn; đòn cân nợ lý tưởng ở mức 30%.

Theo chuyên gia Trần Khánh Quang, muốn thành công trong giai đoạn dịch bệnh Covid-19 diễn biến phực tạp, các NĐT không nên đầu tư theo kiểu lướt sóng bằng vốn đi vay mà luôn phải chuẩn bị tiềm lực tài chính tương đương 30 – 50% giá trị BĐS đầu tư. Đồng thời, dự tính về dòng tiền hàng tháng phải trả ngân hàng nếu kịch bản lướt không thành công. Có như vậy, NĐT mới hạn chế được khả năng phải đối mặt với áp lực lãi vay ngân hàng khi kịch bản lướt sóng thất bại.

“Với các NĐT lướt sóng nếu đã lỡ mắc cạn có thể tiến hành các bước đàm phán giãn, hoãn, giảm nợ hoặc miễn nợ nếu xét thấy vẫn còn cơ hội giữ lại tài sản. Bước cuối cùng, dù đắt hay rẻ nếu phải sử dụng nợ vay lớn, NĐT vốn nhỏ phải mạnh dạn bán tài sản để trả nợ tránh tình trạng mất thanh khoản dẫn đến phá sản, thua lỗ nặng hơn” - chuyên gia Trần Khánh Quang gợi ý.

Đồng quan điểm, chuyên gia BĐS Sử Ngọc Khương cũng cho rằng, từ nay đến hết năm 2021 không phải là thời của BĐS đầu cơ, dù hiện nay thị trường cũng có những yếu tố thuận lợi như lãi suất giảm, vay vốn thuận lợi.

“Dù việc tiếp cận vốn thuận lợi hơn nhưng đừng quá kỳ vọng vào đòn bẩy tài chính vì hai lý do. Thứ nhất, trong thời điểm này, nhiều phân khúc đang ở giai đoạn rất khó khăn. Khó khăn đó cộng với những yếu tố bất định càng cho khả năng tính toán, khả năng đạt được mục tiêu càng khó khăn hơn. Thứ hai, trong giai đoạn này, tiền mặt là vua, nếu dùng đòn bẩy tài chính để đầu cơ lướt sóng, rủi ro rất cao” - chuyên gia Sử Ngọc Khương tư vấn.

Ngoài ra, chuyên gia Sử Ngọc Khương cũng lưu ý, trước khi vay vốn, người vay nên tính toán thu nhập để đảm bảo số tiền lãi và gốc phải trả ngân hàng mỗi tháng không vượt quá 50% thu nhập ổn định. Nếu vay quá 50% nhu cầu vốn, người vay rất dễ bị rơi vào khủng hoảng tài chính trong quá trình trả nợ sau này. Đặc biệt đối với các trường hợp NĐT ôm một lúc nhiều lô đất nhưng không dễ ra hàng nhanh chóng. Do đó, để hạn chế tối đa áp lực chi trả, NĐT nên chọn gói vay sao cho việc trả nợ chỉ chiếm khoảng 30% tổng thu nhập trong tháng. "Sau khi vay tiền, NĐT phải cân đối thu chi hàng tháng đồng thời lên kế hoạch chi tiết lộ trình trả nợ để tránh rủi ro “lãi mẹ đẻ lãi con”, chuyên gia Sử Ngọc Khương nói thêm.

Theo các chuyên gia, giữa lúc thị trường đang gặp thách thức và khó khăn vì dịch Covid-19, NĐT nên chuẩn bị dòng vốn hướng tới đầu tư trung – dài hạn.

Về nội dung này, TS Đinh Thế Hiển cho rằng, mỗi NĐT cần xác định mục đích đầu tư riêng cho mình. Những ai đã có sẵn khoản tiền, thực sự muốn đầu tư BĐS thì nên tham gia. Nếu chưa có sẵn nguồn tiền hoặc đã đầu tư nhiều BĐS thì nên cẩn trọng vì có thể bị kẹt vốn: “Sẽ khó có những thay đổi mang tính đột phá trong những tháng còn lại của năm 2021 này trong bối cảnh người dân và doanh nghiệp vẫn đang ưu tiên các biện pháp mang tính chống đỡ dù tâm lý thị trường vẫn khá tốt và chiến dịch tiêm vaccine trên diện rộng đang được triển khai. Đại dịch Covid-19 đã tác động nhiều đến thu nhập của người dân và doanh nghiệp, phải cần thời gian để khách hàng cũng như tâm lý chung của thị trường quay trở lại trạng thái trước đại dịch” - TS Đinh Thế Hiển nhận định.

BĐS thời Covid-19: Bỏ “lướt sóng” để tìm về giá trị thực!

Theo chuyên gia Phan Dũng Khánh, trong những tháng còn lại của năm 2021, việc lướt sóng BĐS sẽ khó chồng khó bởi bản thân đầu tư lướt sóng đã chứa đựng rất nhiều rủi ro về xu hướng thị trường.

Theo ông, trong bối cảnh dịch Covid-19 diễn biến phức tạp, lướt sóng BĐS còn phù hợp hay không?

Năm 2021 là cơ hội để đầu tư BĐS, hoặc mua nhà để ở, khi thị trường hầu như không còn nhà đầu tư "lướt sóng" (NĐT ngắn hạn).

Trong bối cảnh khó khăn hiện này, NĐT lướt sóng BĐS thường có dòng vốn không lớn và đa phần đều sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư. Do đó, họ không thể mạo hiểm nếu tiếp tục cuộc chơi trong dài hạn. Bởi vậy, giải pháp thanh khoản nhanh để thu hồi vốn về được đánh giá là thông minh và an toàn ở thời điểm hiện tại.

NĐT không nên kỳ vọng nhiều vào việc đầu tư lướt sóng không chỉ ở thời điểm này mà cả trong vài năm tới. Do thị trường BĐS Việt Nam trong 5 năm trở lại đây đã thiết lập nên mặt bằng giá mới trên diện rộng. Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là triệt tiêu hình thức đầu tư lướt sóng. Nếu tính toán đúng, NĐT vẫn có thể “đánh nhanh, thắng nhanh” song tôi cho rằng tỷ lệ lướt sóng thành công sẽ thấp hơn những năm trước.

Với tình hình hiện tại, để thuận lợi nhất khi tham gia BĐS, là NĐT nên đặt ra mục tiêu lợi nhuận trong trung và dài hạn từ 2-5 năm để có phương án điều chỉnh dòng tiền phù hợp.

Khẳng định “lướt sóng” hết thời hoàng kim, vậy theo ông, thời gian này có phải là cơ hội cho NĐT có nhu cầu ở thực?

Hậu dịch Covid-19, chắc chắn thị trường vẫn đối diện với những khó khăn nhất định. Điều này một lần nữa giúp các NĐT dài hạn lựa chọn được sản phẩm “sạch”, uy tín mà không phải cạnh tranh quá nhiều. Lãi suất vay mua nhà giảm, trong khi đó các chủ đầu tư lại đưa ra các chính sách, gói ưu đãi sản phẩm hợp lý cũng mang lại nhiều cơ hội thuận lợi cho NĐT lẫn khách hàng có nhu cầu ở thực

Hiện tại là thời điểm để NĐT đánh giá lại toàn diện thị trường và sắp xếp các danh mục đầu tư phù hợp. Bên cạnh đó, đa phần các NĐT sẽ thêm một lần thận trọng và “bĩnh tĩnh” hơn trước những thông tin quy hoạch, là bài học cần thiết để thị trường BĐS phát triển theo hướng minh bạch, bền vững hơn. Theo đó, đầu tư trung – dài hạn mang lại nhiều cơ hội đầu tư cho các NĐT.

Ông có lời khuyên nào cho các NĐT, thưa ông?

Dịch bệnh đang khiến NĐT ngày càng trở nên quen thuộc với phương thức "bỏ trứng vào nhiều giỏ" để phân tán rủi ro. Đây là phương thức đầu tư khá thông minh và an toàn. Tôi cho rằng, kể cả dịch bệnh có qua đi thì NĐT sẽ vẫn giữ thói quen này, tức họ vẫn sẽ ưu tiên dồn tiền vào BĐS song không dồn hết mà trích lại một phần đầu tư vào các kênh khác để đảm bảo tính linh hoạt cho nguồn vốn. Vì khi không dồn tất cả trứng vào một giỏ, lúc thị trường khó khăn, NĐT có thể tháo chạy kịp. Cách đầu tư này không làm hạn chế tính thanh khoản và hợp lý là nó sẽ không tập trung rủi ro về một mối.

Xin cảm ơn ông về cuộc trò chuyện này!