Lực cầu của bất động sản công nghiệp tiếp tục gia tăng

Năm 2023, các loại hình bất động sản công nghiệp tiếp tục ghi nhận nhu cầu cao; trong đó, dẫn đầu là nhà xưởng xây sẵn. Các doanh nghiệp hiện tại hay mới gia nhập đều đang tích cực tìm hiểu thị trường và tìm kiếm cơ hội tại một số tỉnh trọng điểm hoặc các tỉnh nhóm 2.

Nếu nhóm 1 gồm các thủ phủ công nghiệp phát triển sớm thì thị trường nhóm 2 có vị trí xa thành phố lớn hơn. Điển hình tại phía Bắc là thị trường nhóm 2 như Vĩnh Phúc cũng đang ghi nhận sức hấp thụ bất động sản công nghiệp khá tốt.

Các thị trường nhóm 2 đang sở hữu lợi thế cạnh tranh lớn, và được chào thuê với mức giá cạnh tranh hơn so với thị trường nhóm 1; quỹ đất sẵn có mang tới cho khách thuê nhiều lựa chọn hơn. Theo ghi nhận của Bộ phận Dịch vụ tư vấn công nghiệp của Công ty Savills Việt Nam, trong hai năm trở lại đây, sức hấp thụ của thị trường này thậm chí tốt hơn các tỉnh nhóm 1.

Một trong số đó là sự đi lên của phân khúc nhà xưởng xây sẵn. Phân khúc này đã ghi nhận nhu cầu khá lớn từ nhiều quốc gia từ châu Âu và Mỹ. Nhờ vậy, nhiều chủ đầu tư trong và ngoài nước đã có kế hoạch mở rộng thêm dự án đối với phân khúc này. Nguồn cung xây sẵn ở phía Bắc trong thời gian qua đã tăng mạnh, chủ yếu ở các thị trường trọng điểm như Hải Phòng và Bắc Ninh.

Về phía khách thuê, thị trường ghi nhận nhu cầu đối với các lĩnh vực sản xuất trong nhiều ngành công nghiệp. Cụ thể là điện tử, linh kiện điện tử, chất bán dẫn, năng lượng mặt trời, dệt may. Đặc biệt, miền Bắc liên tục chứng kiến việc các nhà sản xuất Trung Quốc tìm kiếm mặt bằng nhà xưởng xây sẵn thị trường trọng điểm và thị trường nhóm 2 với hợp đồng thuê ngắn hoặc trung hạn, có tiềm năng xây dựng cơ sở sản xuất trong tương lai…

Các chuyên gia đánh giá, thị trường bất động sản công nghiệp vẫn ghi nhận tín hiệu tích cực và Việt Nam luôn nằm trong danh sách những thị trường mới nổi thu hút đầu tư trong khu vực.

Thêm vào đó, một lĩnh vực cũng ghi nhận được nhu cầu trong thời gian qua là kho lạnh. Việt Nam có thị trường thủy sản cực kỳ tiềm năng. Tuy nhiên, nguồn cung thực tế của dự án kho lạnh vẫn ở mức thấp.

Nguồn cung của phân khúc này thấp được lý giải bởi mức đầu tư cho kho lạnh rất cao bởi yêu cầu cao về hạng mục kỹ thuật, cơ khí, điện, hệ thống ống, phòng lạnh, phòng cháy chữa cháy... Chi phí cao dẫn tới việc chỉ có số ít nhà đầu tư lớn mới có thể đáp ứng.

Ngoài ra, cơ sở dữ liệu cũng là một phân khúc nhiều tiềm năng. Tuy nhiên, vẫn còn rất nhiều vấn đề cần giải quyết về khía cạnh pháp lý cũng như đáp ứng kỹ thuật cần phải giải quyết để có thể thiết lập một cơ sở dữ liệu chuẩn chỉnh tại Việt Nam. Dẫu vậy, thị trường đã ghi nhận một số quy mô cơ sở dự liệu nhỏ hơn tại phía Nam.

Về loại hình, một số nhóm ngành có nhu cầu cao đối với bất động sản công nghiệp có thể kể đến như linh kiện điện tử, hoặc như dệt may đang tăng trưởng trở lại ở miền Bắc. Ngoài ra thị trường cũng ghi nhận nhu cầu từ các nhà sản xuất thiết bị biến tần năng lượng mặt trời và pin mặt trời đến từ Trung Quốc và Đài Loan (Trung Quốc).

Thị trường Việt Nam đã ghi nhận một số thương vụ đầu tư lớn, đặc biệt về sản xuất công nghiệp có thể kể đến như Samsung, LG, Foxconn... Trong tháng 4 vừa qua, Tập đoàn Quanta Computer – đối tác của Apple - đã ký thỏa thuận với UBND tỉnh Nam Định phát triển dự án sản xuất máy tính tại khu công nghiệp Mỹ Thuận. Đây là nhà máy thứ 9 trên thế giới của Quanta Computer với vốn đầu tư ước tính 120 triệu USD. Dự án Boltun Việt Nam do hai nhà đầu tư Đài Loan Boltun Corporation và QST International Corporation cũng đã nhận được chứng nhận đầu tư trị giá 165 triệu USD tại Khu công nghiệp Bắc Tiền Phong…

Ông Thomas Rooney - Quản lý cấp cao, Bộ phận Dịch vụ công nghiệp, Savills Hà Nội nhận xét, thời gian qua, Chính phủ đã rất nỗ lực trong việc thúc đẩy phát triển các ngành công nghiệp tạo giá trị cao thông qua nhiều Hiệp định Thương mại Tự do, ưu đãi thuế, ưu đãi xuất khẩu và cải cách giáo dục để cải thiện chất lượng nguồn nhân lực…

Đặc biệt, việc cải thiện cơ sở hạ tầng cũng làm tăng giá trị khi xem xét sự dịch chuyển của chuỗi cung ứng. Trong tương quan với các nước Đông Nam Á, Việt Nam là nước đã chi khá lớn để phát triển cơ sở hạ tầng (5,8% tổng GDP).

Các dự án cơ sở hạ tầng trọng điểm gần đây đã đi vào hoạt động đã cải thiện khả năng kết nối liên tỉnh, không chỉ từ các thị trường nhóm 1 mà còn cả các thị trường nhóm 2 tới các thành phố lớn – ông Thomas Rooney dẫn chứng.

Một số dự án hạ tầng đáng chú ý tại phía Bắc bao gồm: cao tốc Vân Đồn – Móng Cái và dự án Vành đai 4, cao tốc Bắc – Nam. Còn hệ thống cơ sở hạ tầng khu vực phía Nam, mạng lưới giao thông vẫn cần ưu tiên cải thiện, đặc biệt là đường bộ.

Vào đầu tháng 1/2023, 12 dự án thành phần của cao tốc Bắc – Nam đã được khởi công đồng loạt. Dự án có tổng chiều dài 729 km, đi qua 15 tỉnh, thành phố với tổng mức đầu tư khoảng 147 nghìn tỷ đồng. Dự án được kỳ vọng sẽ tạo động lực phát triển quan trọng, kết nối các tỉnh và mở ra không gian phát triển kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, theo ông Thomas Rooney, các dự án về đường cao tốc, cảng nước sâu và cảng dịch vụ cần được cải thiện thêm.

Đánh giá về lợi thế cạnh tranh với các nước trong khu vực, ông Thomas Rooney cho rằng, mặc dù hiện nay chi phí nhân công tại Việt Nam có xu hướng tăng, song mức tăng này vẫn ở mức không đáng kể.

Trong tương quan với các thị trường khác tại khu vực thì chi phí này vẫn ở mức trung bình. Dù Việt Nam có lực lượng lao động lớn, nhiều khoản đầu tư sản xuất mới và nền kinh tế đang tiến lên chuỗi giá trị nhưng vẫn thiếu nguồn cung lao động có tay nghề cao.

Bởi vậy, để thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư, Chính phủ cần đảm bảo chất lượng và số lượng lao động có tay nghề cao không quá chênh lệch so với các thị trường trong khu vực.

Cho đến nay, Việt Nam đã vạch ra trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội từ năm 2021 đến năm 2030 nhằm cải cách giáo dục, nâng cao chất lượng và khả năng tiếp cận đào tạo. Song đây không phải là điều có thể làm trong một sớm một chiều – chuyên gia này nhận xét.

Dưới một góc nhìn khác bà Trang Bùi - Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định, bất ổn kinh tế toàn cầu, tiêu dùng suy yếu, đơn hàng xuất khẩu giảm đang từng bước tác động đến nhu cầu bất động sản công nghiệp, khiến sức tiêu thụ (thuê) có dấu hiệu giảm tốc sau một thời gian dài tăng trưởng quá nóng.

Do đó, thị trường bất động sản công nghiệp trong những tháng còn lại của năm 2023 có thể chịu áp lực điều chỉnh khi nguồn cầu giảm và lượng hấp thụ sản phẩm cũng đi xuống. Khi kinh tế khó khăn, khách thuê bất động sản công nghiệp cân nhắc nhiều hơn, dễ dẫn đến việc cạnh tranh và giảm giá – bà Trang khuyến cáo.

Tuy nhiên, bà Trang dự báo, thời gian tới giá thuê đất công nghiệp vẫn “neo” ở mức cao. Nhưng giá thuê kho xưởng xây sẵn có thể đi ngang, thậm chí sụt giảm do nguồn cung bùng nổ quá nhanh vấp phải lực cầu sụt giảm vì kinh tế khó khăn.