Luật Nhà ở: Vướng một điều khoản, nhiều dự án ách tắc

 Theo phản ánh của nhiều địa phương, hiệp hội, hiện có không ít dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên cả nước bị ách tắc, không thể triển khai thực hiện, vì vướng quy định tại Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở. Bộ Kế hoạch và Đầu tư (KH&ĐT) mới đây đã kiến nghị sửa đổi quy định này để gỡ vướng.

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở (được sửa đổi, bổ sung tại Điều 75 Luật Đầu tư 2020), một trong các hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là nhà đầu tư phải “có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở”. Quy định này được hướng dẫn tại Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 5 Điều 1 Nghị định 30/2021/NĐ-CP). Theo đó, điều kiện để được xác định làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đồng thời với quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư là nhà đầu tư phải có quyền sử dụng đất ở hoặc có quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, căn cứ quy định này, tất cả các dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất nhưng không phải là đất ở hoặc không có một phần diện tích đất ở, mặc dù phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì cũng không được chấp thuận là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đưa ra ví dụ, trường hợp chủ đầu tư có hàng chục, hàng trăm héc ta đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và chỉ cần có “dính” theo vài chục mét vuông đất ở thì được công nhận là chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Còn lại, tất cả các chủ đầu tư có quyền sử dụng đất khác nhưng không “dính” với đất ở (như chỉ có quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp) thì không được công nhận chủ đầu tư, dù việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được doanh nghiệp thực hiện theo đúng quy định của Luật Đất đai 2013.

Nhiều địa phương cũng kiến nghị tháo gỡ vướng mắc này. Một số ý kiến cho rằng, quy định tại Điều 23 Luật Nhà ở xung đột với Luật Đất đai 2013 và Luật Đầu tư 2020. Theo Bộ KH&ĐT, quy định này chưa thống nhất với Khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư về việc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất; với quy định tại các Điều 52, 57, 58 Luật Đất đai 2013 về việc người sử dụng đất được xem xét chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.

Tổng hợp từ địa phương, Bộ KH&ĐT cho biết, hiện có nhiều dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên cả nước bị ách tắc, không thể triển khai thực hiện, trong đó, Hà Nội có khoảng 82 dự án, TP.HCM có 126 dự án… Điều này gây thiệt hại cho doanh nghiệp, làm sụt giảm nguồn cung dự án, sản phẩm nhà ở và là một trong những nguyên nhân làm tăng giá nhà. Để tạo cơ sở triển khai thực hiện các dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư có quyền sử dụng đất, góp phần xóa bỏ điểm nghẽn, khơi thông nguồn lực cho đầu tư phát triển kinh tế - xã hội, Bộ KH&ĐT đề nghị Bộ Tư pháp tổng hợp, báo cáo Chính phủ giao Bộ Xây dựng nghiên cứu, trình Chính phủ phương án sửa đổi quy định tại Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở. Hướng sửa đổi, theo Bộ KH&ĐT, là quy định: hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là nhà đầu tư có quyền sử dụng đất ở hợp pháp hoặc các loại đất khác phù hợp với quy hoạch sử dụng đất.

Cùng với đề xuất sửa đổi Luật Nhà ở, dù không phát sinh vướng mắc nhưng Bộ KH&ĐT cũng đề xuất hoàn thiện quy định của Luật Đầu tư theo hướng tiếp tục phân cấp mạnh hơn thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án xây dựng nhà ở, khu đô thị cho các địa phương, để tạo thuận lợi hơn nữa trong triển khai thực hiện dự án.

Được biết, Bộ Xây dựng xác định việc nghiên cứu, rà soát sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Nghị định 117/2015/NĐ-CP về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản là một trong những giải pháp để tiếp tục tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy tăng trưởng thị trường bất động sản.