Luật hoá vai trò sàn giao dịch bất động sản, ngăn chặn lừa đảo, dự án ma

Đó là quan điểm của ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VaRS), liên quan đến quy định giao dịch bất động sản phải qua sàn giao dịch.

Chủ đầu tư tự bán hàng, giá nhà vẫn tăng phi mã

Thời gian vừa qua, Bộ Xây dựng tổ chức xin ý kiến về Dự thảo “Đề cương Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi)”. Trong đó, vấn đề được quan tâm nhiều là việc sửa đổi “quy định giao dịch bất động sản phải qua sàn giao dịch”.

Liên quan đến vấn đề này, ông Đính cho biết nhiều năm vừa qua, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã ưu ái trao quyền cho các chủ đầu tư dự án bất động sản được tự quyết định phương thức đưa sản phẩm của mình đến với khách hàng.

Mục đích của việc này là để các chủ đầu tư chủ động với thị trường, giảm chi phí bất động sản khi đến tay khách hàng.

Tuy nhiên, hệ quả nhận được lại không như mong đợi. Minh chứng rõ nét nhất là giá bất động sản vẫn ngày càng tăng.

“Riêng tại Hà Nội và TP.HCM, phân khúc nhà ở bình dân, giá rẻ gần như không còn trên thị trường”, ông Đính nhấn mạnh.

Chủ tịch VaRS ghi nhận việc các nhà phát triển, chủ đầu tư bất động sản mỗi năm tạo ra hàng trăm ngàn sản phẩm, góp phần cung ứng cho thị trường bất động sản hạ tầng đô thị, hạ tầng dịch vụ và nhà ở.

Tuy nhiên, song song với đó cũng tạo ra không ít hệ lụy, gây nhiều bất ổn cho thị trường bất động sản với những vụ khách hàng, nhà đầu tư khiếu nại, kiện cáo, tranh chấp, biểu tình,… Lý do là vì “chủ đầu tư nói một đằng, làm một nẻo”, lừa dối, thậm chí lừa đảo khách hàng.

Theo ông Đính, hiện tượng này không phải tất cả nhưng đang ngày một nhiều hơn, với tính chất nghiêm trọng hơn. Mặt khác, tình trạng trốn thuế, rửa tiền… cũng đang diễn ra và rất khó kiểm soát.

Lãnh đạo VaRS cho rằng, nguyên nhân khiến những hiện tượng nêu trên xuất hiện phổ biến là do thị trường và pháp luật hiện hành đang thiếu một cơ quan, một cơ chế thẩm tra, kiểm soát, ngăn ngừa vi phạm.

Các nhà đầu tư và khách hàng là đối tượng hứng chịu hết mọi hệ quả của hiện tượng tiêu cực, nhất là đối với các nhà đầu tư và khách hàng mua loại hình bất động sản hình thành trong tương lai.

Luật hoá vai trò sàn giao dịch giúp minh bạch thị trường

Kinh nghiệm cho thấy, trên thị trường giao dịch hàng hóa hiện nay, loại hình bất động sản đã có sổ đỏ và chứng khoán được pháp luật quy định cụ thể về cơ quan trung gian chịu trách nhiệm thẩm tra, kiểm soát thông tin. Đó là phòng công chứng, là sàn giao dịch chứng khoán.

“Điều này đã thực sự tạo ra rào cản ngăn ngừa vi phạm một cách chắc chắn, bảo vệ lợi ích cho các nhà đầu tư và khách hàng. Thông qua các cơ quan này, gần như không thể lừa dối hoặc truyền tải thông tin sai lệch tới khách hàng”, ông Đính cho biết.

Vì vậy, Chủ tịch VaRS cho rằng việc Bộ Xây dựng đưa quan điểm sửa Luật Kinh doanh bất động sản, trong đó luật hóa vai trò sàn giao dịch bất động sản bằng việc “quy định giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai phải thông qua sàn giao dịch” là rất cần thiết và hợp lý.

Việc gắn trách nhiệm và năng lực cho sàn giao dịch bất động sản chính là để đảm bảo sự minh bạch của thị trường và bảo vệ quyền, lợi ích cho khách hàng, nhà đầu tư.

Theo ông Đính, quy định này đem lại nhiều ưu điểm, khiến quy trình mua bán chặt chẽ hơn, tuân thủ quy định pháp luật hơn và chuyên nghiệp hơn.

Bên cạnh đó, hàng hóa bất động sản hình thành trong tương lai, khi qua sàn giao dịch buộc phải được thẩm định, thẩm tra, tuân thủ các quy định của pháp luật mới được niêm yết công bố và giao dịch. Điều này giúp ngăn chặn các hành vi lừa đảo bán bất động sản ma, bất động sản ảo.

“Nếu để chủ đầu tư chủ động tiếp xúc khách hàng, bán hàng sẽ nảy sinh tình trạng bên bán quảng cáo sai sự thật. Do đó, nếu như có một tổ chức trung gian đứng ra thẩm định sản phẩm trước khi bán, khách hàng có thể yên tâm. Các đơn vị này phải chịu trách nhiệm nếu để xảy ra thiệt hại cho khách hàng”, ông Đính phân tích.

Mặt khác, khách hàng được hỗ trợ pháp lý, thông tin, thủ tục giao dịch và được bảo vệ quyền lợi; Nhà nước quản lý được hoạt động và thông tin giao dịch thị trường bất động sản.

Ngoài ra, quy định này còn giúp chống thất thu thuế, thực hiện hiệu quả quy định của pháp luật về phòng chống rửa tiền.

Liên quan đến ý kiến cho rằng, quy định chủ đầu tư dự án bất động sản phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản có thể sinh ra “đặc quyền, đặc lợi” cho các sàn giao dịch bất động sản, ông Đính cho rằng sàn giao dịch tiếp cận thị trường tốt hơn, giải phóng hàng hoá cho chủ đầu tư nhanh hơn. Do đó, vai trò của sàn là giúp sức cho chủ đầu tư, không phải đặc quyền đặc lợi.

“Đặc biệt, khi luật điều chỉnh lấy sàn giao dịch làm trung gian để thẩm định sản phẩm chắc chắn sẽ phải có những quy định chặt chẽ, cụ thể hơn về năng lực, trách nhiệm của đơn vị này, nhằm hướng đến sự minh bạch của thị trường, lấy ổn định thị trường làm nền tảng và bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng là mục tiêu”, ông Đính nhấn mạnh.