Lợi nhuận cam kết của condotel 12% có cao hay không?

Tại Diễn đàn "Hành lang pháp lý cho thị trường condotel" do Báo Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức vào sáng 14/12/2019, tại Hà Nội, một vấn đề được nhiều người quan tâm là cam kết lợi nhuận trả cho các nhà đầu tư thứ cấp khi đầu tư vào phân khúc condotel trên thị trường hiện nay tầm từ 8-10-12% là cao hay thấp.

Ba bất cập trong quản lý bất động sản condotel

Theo ông Đỗ Viết Chiến,Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho hay, đây là sản phẩm bất động sản lưỡng tính chưa được pháp luật quy định về tiêu chuẩn, quy phạm về quy hoạch, quyền sở hữu, mua bán chuyển nhượng và quản lý vận hành…

Trong đó, ông Chiến chỉ ra vấn đề quyền sở hữu là bất cập nổi lên hàng đầu. Tâm lý người mua mong muốn được cấp sổ đỏ vĩnh viễn trong khi codotel bị chi phối bởi hai luật: Luật Du lịch và Luật Nhà ở. Theo Luật Du lịch thì sản phẩm du lịch nghỉ dưỡng chỉ được thuê có thời hạn, còn theo Luật Nhà ở thì được cấp sổ đỏ vĩnh viễn. Điều này làm người mua băn khoăn, còn chủ đầu tư thì không biết vận dụng theo luật nào, ngay chính nhà nước thì lúng túng trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quản lý sự phát triển của condotel.

Thứ hai, thỏa thuận giữa người mua và người bán với lợi nhuận rất cao, 8-10-12%, đây là lãi suất không thực tế. Do đó, không phải doanh nghiệp nào cũng thực hiện được cam kết này dẫn đến tình trạng khất nợ, trả chậm và cuối cùng là không trả gây bức xúc cho người mua.

Thứ ba, có địa phương lách luật bằng cách đưa ra khái niệm, condotel xây dựng trên đất ở không hình thành đơn vị ở. Điều này đồng nghĩa với việc khẳng định nhà ở không có hạ tầng xã hội, thậm chí chủ trương điều chỉnh quy hoạch thành đất ở để cấp sổ đỏ cho người mua. Đây là vấn đề thực tế đã nảy sinh nhưng chưa được pháp luật điều tiết gây ra những nguy cơ phá vỡ quy hoạch và những bất ổn về mặt xã hội.

Cụ thể, trong quy hoạch những khu vực có cảnh quan tự nhiên, môi trường sinh thái tốt được thiên nhiên ban tặng nhất là khu vực ven biển, hải đảo, đa phần được ưu tiên xác định mục tiêu phục vụ cho người dân, phục vụ cộng đồng là chính, ai cũng có thể được hưởng ngoài khu vực đảm bảo an ninh quốc phòng và bảo vệ môi trường.

Trong khi đó, các khu vực được quy hoạch là đất ở và khu đô thị mới phải tuân thủ tiêu chuẩn tiêu chuẩn, quy phạm và Luật Nhà ở. Có nghĩa là nhà ở phải đồng bộ với hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật trong đó hạ tầng xã hội rất quan trọng vì nhà ở cần đáp ứng được nhu cầu thiết yếu hàng ngày cho người dân.

Cam kết lợi nhuận cho nhà đầu tư condotel 12% có cao hay không?

Chuyên gia tài chính, ngân hàng Nguyễn Trí Hiếu đã trả lời cho câu hỏi cam kết lợi nhuận đầu tư vào condotel trên thị trường hiện có mức bình quân là 12% cao hay không?

Ông Nguyễn Trí Hiếu nhấn mạnh, phải nhận thức được rủi ro cho cả 3 loại đối tượng khi đầu tư vào condotel. Trước hết, Ngân hàng tài trợ cho các dự án condotel có rủi ro đầu tiên, do tài sản bảo đảm chưa được quy định pháp lý chặt chẽ, khi xảy ra sự cố ngân hàng thu hồi tài sản này xử lý thế nào.

Thứ hai, rủi ro cho các nhà đầu tư sơ cấp, các chủ đầu tư đang ôm gói tài sản hàng nghìn tỷ đồng, trong khi tính pháp lý chưa rõ ràng. Mới đây, khi dự án Cocobay Đà Nẵng bị vỡ trận, dự án này được 1 ngân hàng tài trợ, vậy các nhà đầu tư thứ cấp đặt câu hỏi ngân hàng có trách nhiệm thế nào khi chủ đầu tư ngừng trả lợi nhuận, ngân hàng có thay chủ đầu tư trả lãi không cho các nhà đầu tư thứ cấp hay không? Câu trả lời là ngân hàng không có nghĩa vụ trả lãi cho nhà đầu tư thứ cấp?.

Thứ ba, nhà đầu tư thứ cấp cũng phải chịu rủi ro, ví dụ như dự án Cocobay khi xảy ra vấn đề chủ đầu tư tuyên bố không thể trả lãi cam kết, vậy chủ đầu tư thứ cấp sẽ xử lý thế nào với tài sản của mình, lấy lại căn hộ đó để kinh doanh hay vẫn giao cho Thành Đô (chủ đầu tư dự án Cocobay kinh doanh). Ông Nguyễn Trí Hiếu nhấn mạnh, nếu nhà đầu tư lấy lại căn hộ để kinh doanh không đơn giản.

Trả lời câu hỏi cam kết lợi nhuận trả cho nhà đầu tư thứ cấp condotel 12% có cao không?Chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu phân tích, 12% là trả lợi nhuận trên giá trị tài sản. Chẳng hạn condotel trị giá 1 tỷ đồng, chủ đầu tư trả cho condotel đó mỗi năm 120 triệu đồng lợi nhuận, nhưng thực tế nhà đầu tư thứ cấp không thể bỏ túi 12%, vì phần lớn số tiền đi vay ngân hàng, lãi suất ưu đãi nhất là 8% trên tỷ lệ đi vay, giả sử họ vay khoản vay tối đa là 80% giá trị tài sản, phần này phải trả cho ngân hàng, nhà đầu tư thứ cấp chỉ còn một phần lợi nhuận ròng. Như vậy nhà đầu tư thứ cấp chỉ lợi nhuận trên sở hữu vốn ròng mà họ đầu đầu tư khoảng 20%. Nếu như chủ đầu tư thứ cấp không phải đi vay ngân hàng thì lợi nhuận ròng là tuyệt vời.

“Nếu dự án cam kết trả lãi suất là 10% thì lợi nhuận nhận được còn thấp đi nữa, hoặc nếu chủ đầu tư thứ cấp đi vay lãi suất 12% thì tỷ lệ lợi nhuận ròng trên vốn chủ sở hữu còn rất ít. Như vậy nếu nhà đầu tư condotel có tiền thì bỏ vào ngân hàng đảm bảo sẽ lợi nhuận tốt hơn”, ông Nguyễn Trí Hiếu nhận xét.

Sếp Vinhomes: Lợi nhuận cam kết 10% hoàn toàn khả thi

Bà Trần Thị Mỹ Lộc, Phó Tổng giám đốc Phụ trách Kinh doanh Công ty CP Vinhomes cho rằng, bất động sản nghỉ dưỡng là một lĩnh vực lớn, đòi hỏi nhiều chủ đầu tư phải tham gia. Một chủ đầu tư sai thì không thể đánh giá cả thị trường đang gặp vấn đề. Như một xã hội, nếu một người có hành vi ứng xử chưa đúng mực thì xã hội đó vẫn vận động theo quỹ đạo tốt đẹp. Đáng tiếc nếu cho rằng sự cố của Cocobay Đà Nẵng là tín hiệu đổ vỡ của mô hình condotel. Đáng tiếc hơn vì những thông tin trái chiều đã khiến tâm lý của khách hàng xao động.

Mấu chốt của vấn đề ở đây chính là cam kết lợi nhuận quá lớn, vượt quá khả năng vận hành và khai khác kinh doanh thực tế làm cơ sở cho việc thanh toán và chi trả cam kết của chủ đầu tư. Trong trường hợp, nếu chủ đầu tư thuê đơn vị vận hành và quản lý khách sạn như InterContinental... thì chi phí chính thức này đã lên tới 3 - 4%. Chủ đầu tư chỉ có thể chi trả 5 - 6% cho các khách hàng mua condotel và con số 10% sẽ là không thật.

Phản hồi lại ý kiến của ông Nguyễn Trí Hiếu về khoản cam kết mà nhà đầu tư thứ nhận được rất ít trên thực tế, bà Mỹ Lộc cho rằng, cam kết thu nhập 12%, với với doanh nghiệp tham gia dự án condotel nhưng xem đó là kênh huy động vốn thì chính xác lợi nhuận như ông Hiếu phân tích ở trên. Nhưng cốt lõi của condotel là cách vận hành và kinh doanh du lịch sau đó, thì việc có thể đủ lợi nhuận để trả theo cam kết hay không còn phụ thuộc vào các dự án có vị trí chiến lược thế nào, có tiện ích và hệ sinh thái ra sao, quan trọng nhất là cách vận hành khai thác kinh doanh thế nào.

“Với những dự án condotel mà Vinhomes đang triển khai thì lợi nhuận cam kết 10% là điều dễ dàng” bà Mỹ Lộc khẳng định.

Cam kết lợi nhuận thực tế là khoản cam kết của chủ đầu tư về khả năng vận hành và khai thác kinh doanh trong 3-5 năm đầu tiên để khách hàng an tâm về năng lực kinh doanh. Với đặc thù riêng biệt, sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng có thể chưa đạt ngay kết quả kinh doanh như kỳ vọng trong vòng 3-5 năm đầu.

Dư luận cần có đánh giá đúng đắn để trả thị trường về đúng quỹ đạo phát triển như tiềm năng vốn có của nó. Bởi thị trường bất động sản nghỉ dưỡng của Việt Nam chỉ ở giai đoạn đầu tiên và còn rất nhiều tiềm năng để phát triển vượt bậc trong một thời gian ngắn.

Đơn cử, dự án Vinpearl ở Phú Quốc, giá trị của sản phẩm đang gia tăng nhanh chóng do công suất phòng của dự án luôn ở trong tình trạng được lấp đầy. Ngoài ra, Vinpearl Phú Quốc còn có cả hệ sinh thái đi kèm Vinpearl Land, Vinpearl Safari, khách hàng không chỉ ở 1 - 2 ngày mà lưu trú tới 3 - 4 ngày để sử dụng các dịch vụ.