Lời giải nào cho bài toán phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam?

Việc phát triển nhà ở xã hội, bên cạnh dựa vào ngân sách nhà nước, cần có sự hỗ trợ, đồng hành của khối tư nhân và cả các nhà đầu tư quốc tế.

Khó khăn trong đầu tư nhà ở xã hội

Bộ Xây dựng đang khẩn trương hoàn thiện đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021 - 2030 cho người có thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp. Trước đó, đề án do Bộ Xây dựng đưa ra đã đặt mục tiêu phấn đấu đến năm 2030, tổng số căn hộ nhà ở xã hội, nhà ở công nhân các địa phương hoàn thành là hơn 1,4 triệu căn hộ.

Tuy nhiên, sau khi nhận được góp ý từ các thành viên Chính phủ, Bộ Xây dựng đã đề xuất điều chỉnh mục tiêu đề án xuống còn hơn 1 triệu căn nhà ở xã hội do lo ngại về khả năng không thể hoàn thành.

Trong nghiên cứu "Nhà ở giá phải chăng - Những tác động và sự tăng trưởng trong dài hạn" của Savills Investment Management, các chuyên gia đã chỉ ra rằng, nhà ở xã hội là sản phẩm nhà ở giá phải chăng với đặc thù được sự hỗ trợ phát triển bởi nhà nước. Song, cũng giống như Việt Nam, nhiều nơi trên thế giới đang cho thấy sự cấp thiết về nguồn lực từ khối tư nhân, từ đó giúp giải quyết tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở bình dân.

Nghiên cứu này cho thấy, ở các thị trường phát triển như Pháp hay Thụy Điển, nhu cầu về nhà ở xã hội và nhà ở bình dân rất cao. Tuy nhiên, chưa một quốc gia nào có thể đưa gia một giải pháp phát triển nhà ở xã hội mang tính toàn diện.

“Chỉ dựa vào ngân sách quốc gia để phát triển các dự án nhà ở xã hội là điều không thể. Theo phân tích của chúng tôi ở nhiều thị trường, nhà nước phải khuyến khích khối tư nhân để các doanh nghiệp tham gia nhiều hơn vào phân khúc này”, các chuyên gia của Savills phân tích.

Nhìn nhận về vấn đề này, ông Troy Griffiths, Phó giám đốc điều hành Savills Việt Nam cho rằng, tại Việt Nam, rất khó để tìm ra một mô hình đầu tư phù hợp, đảm bảo lợi ích hài hòa cho các bên khi phát triển dự án nhà ở xã hội. Có nhiều yếu tố cần xem xét kỹ lưỡng như điều kiện để mua nhà ở xã hội, cách thức phân phối cũng như quy định chuyển nhượng nhà ở xã hội. Điều này sẽ rất khó để thực hiện trừ khi có một tổ chức riêng được thành lập để giải quyết được những vấn đề đó.

Một vấn đề khác là những chính sách hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội hiện tại chưa đủ hấp dẫn, rất khó để đại bộ phận các chủ đầu tư trên thị trường tạo ra lợi nhuận từ dòng sản phẩm này. Đứng trước bài toán lợi nhuận, khối tư nhân vẫn đang tập trung ở các phân khúc cao hơn mà chưa chú trọng đến thị trường quan trọng này, ông Troy nói thêm.

Khi so sánh lợi nhuận 10%/năm khi đầu tư vào nhà ở xã hội với những rủi ro trong quá trình phát triển dự án, các doanh nghiệp có thể dễ dàng thu được 9,5%/năm từ việc gửi tiền ngân hàng, vị chuyên gia đánh giá đây chưa hẳn là một kênh đầu tư có thể hấp dẫn các doanh nghiệp.

Cần thu hút nhà đầu tư quốc tế

Thời gian vừa qua, nguồn cung nhà ở xã hội tại Việt Nam gần như không thay đổi. Mặc dù đã có rất nhiều sáng kiến được đề xuất nhằm xây dựng những thay đổi về chính sách trong phát triển nhà ở xã hội song vẫn chưa đủ để thu hút các chủ đầu tư tham gia vào thị trường này.

Theo ông Troy, bên cạnh nhà ở xã hội, các doanh nghiệp cũng có thể tham gia phát triển dự án nhà ở bình dân, phù hợp với thu nhập của đại bộ phận người dân. Mặt khác, với nhà ở xã hội, cần có sự hợp tác chặt chẽ giữa khu vực công và khối tư nhân.

Tại một số thị trường phát triển như Ấn Độ và Trung Quốc, các doanh nghiệp tư nhân có thể cung cấp một lượng lớn nguồn cung nhà ở bình dân, ví dụ như các dự án nhà ở công nhân ở gần khu công nghiệp. Mô hình này cũng có thể được ứng dụng cho Việt Nam trước sự phát triển mạnh mẽ của ngành sản xuất hiện nay cũng như rất nhiều nhà đầu tư quốc tế đang hứng thú với phân khúc đặc biệt này.

Tuy nhiên, hiện chưa có quy định đầy đủ nào về điều kiện để xây dựng các dự án nhà ở xã hội đối với các chủ đầu tư quốc tế. Điều kiện để các nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường này là một lộ trình dài hạn với các dự án lớn, quy mô lên đến hàng chục nghìn căn hộ để hấp dẫn đầu tư. Trong khi các dự án nhà ở xã hội hiện nay tại Việt Nam vẫn đang được thực hiện một cách rời rạc, nhỏ lẻ.

Với nhiều dự thảo, đề xuất xác định lại lợi nhuận và ưu đãi cho doanh nghiệp khi phát triển nhà ở xã hội của Chính phủ hiện nay, ông Troy Griffiths cho rằng, đây là một nỗ lực rất tích cực về dài hạn của Việt Nam trong phát triển nhà ở xã hội.

Nếu Việt Nam có một chiến lược rõ ràng, xuyên suốt, được chỉ đạo và đảm bảo bởi Chính phủ, nhà ở xã hội sẽ thu hút được sự quan tâm của các nhà đầu tư quốc tế bởi chỉ với dự án quy mô lớn mới có thể thu hút khối tư nhân và các nhà đầu tư nước ngoài về mặt lợi nhuận, vị chuyên gia này khuyến nghị.