Lời cảnh báo của thị trường bất động sản tới ngân hàng từ New York đến Tokyo

Thị trường bất động sản thương mại Mỹ rơi vào hỗn loạn kể từ khi đại dịch COVID-19 bùng phát. Tuy nhiên, những gì đang diễn ra ở New York Community Bancorp và Aozora Bank Ltd. của Nhật Bản đang phát đi lời cảnh báo rằng một số ngân hàng chỉ mới bắt đầu cảm nhận được “nỗi đau”.

Quyết định cắt giảm cổ tức và tiền dự trữ của New York Community Bancorp (NYCB) đã khiến giá cổ phiếu của họ giảm kỷ lục 38% trong phiên ngày 31/01 và tiếp tục xuống thấp nhất 23 năm vào ngày 01/02. Việc bán tháo cổ phiếu NYCB lan sang cả thị trường châu Âu và châu Á.

Tại châu Á, giá cổ phiếu của ngân hàng Aozora (có trụ sở tại Tokyo) cũng giảm hơn 20% sau những lời cảnh báo thua lỗ trên thị trường bất động sản thương mại Mỹ và Deutsche Bank đã tăng chi phí dự phòng đối với các khoản đầu tư bất động sản tại Mỹ hơn 4 lần.

Phân khúc văn phòng giảm giá mạnh nhất trong lĩnh vực bất động sản thương mại ở Mỹ

Mối lo ngại này cho thấy đà trượt dốc liên tục của giá bất động sản thương mại và khó khăn trong việc dự đoán nợ xấu. Nguyên nhân của sự suy thoái này đến từ xu hướng chuyển dịch sang làm việc từ xa do đại dịch COVID-19 gây ra và lãi suất tăng nhanh, khiến những người đi vay phải chấp nhận tái cấp vốn với chi phí đắt đỏ hơn.

Nhà đầu tư tỷ phú Barry Sternlicht từng cảnh báo trong tuần này rằng thị trường văn phòng có nguy cơ thua lỗ hơn 1 ngàn tỷ USD.

Đối với ngân hàng, điều đó có nghĩa là sẽ xảy ra nhiều vụ vỡ nợ hơn khi một số chủ sở hữu bất động sản gặp khó khăn trong việc trả các khoản vay hoặc bán các tòa nhà.

Ông Harold Bordwin - Giám đốc tại Keen-Summit Capital Partners, một công ty chuyên đàm phán lại về các bất động sản có nợ xấu, cho biết: “Đây là một vấn đề lớn mà thị trường phải tính đến. Bảng cân đối kế toán của các ngân hàng đang không tính đến thực tế là rất nhiều bất động sản sẽ không có khả năng thanh toán khi đáo hạn”.

Moody's Investor Service cho biết họ đang xem xét liệu có nên hạ xếp hạng tín dụng của NYCB xuống mức “rác” sau những diễn biến vào ngày 31/01 hay không.

Theo công ty cung cấp dữ liệu bất động sản thương mại Trepp, các ngân hàng đang phải đối mặt với khoảng 560 tỷ USD nợ bất động sản thương mại sẽ đáo hạn vào cuối năm 2025, chiếm hơn một nửa tổng nợ bất động sản sắp đáo hạn trong cùng giai đoạn. Các ngân hàng khu vực đặc biệt tiếp xúc nhiều hơn với ngành này và sẽ chịu ảnh hưởng nặng nề hơn các nhà băng lớn hơn.

Chỉ số Ngân hàng Khu vực KBW giảm 6% vào ngày 31/01, mức giảm lớn nhất kể từ sự sụp đổ của Silicon Valley Bank vào tháng 3 năm ngoái. Chỉ số này giảm thêm 3.2% một ngày sau đó.

Theo báo cáo của JPMorgan Chase & Co. công bố vào tháng 4, các khoản cho vay đối với bất động sản thương mại chiếm 28.7% tài sản tại các ngân hàng nhỏ, so với chỉ 6.5% ở các nhà băng lớn hơn. Mức độ tiếp xúc đó đã buộc cơ quan quản lý phải giám sát chặt chẽ hơn, đặc biệt là thời kỳ hỗn loạn của ngân hàng khu vực vào năm ngoái.

“Rõ ràng là mối liên hệ giữa bất động sản thương mại và các ngân hàng khu vực là một rủi ro lớn cho năm 2024 và nếu có bất kỳ vết nứt nào xuất hiện, chúng có thể thuộc lĩnh vực thương mại, nhà ở và ngân hàng”, ông Justin Onukwusi - Giám đốc đầu tư của công ty quản lý tài sản St. James’s Place, nói.

Những rắc rối về bất động sản, đặc biệt là đối với văn phòng, đã lộ rõ trong gần 4 năm kể từ đại dịch COVID-19. Thị trường bất động sản, ở một khía cạnh nào đó, vẫn trong tình trạng lấp lửng khi mà giao dịch sụt giảm do cả người mua và người bán đều không chắc chắn về giá trị của các tòa nhà. Giờ đây, nhu cầu giải quyết các khoản nợ sắp đáo hạn, và triển vọng hạ lãi suất của Fed, dự kiến sẽ tạo ra nhiều thỏa thuận hơn, khi đó, nó sẽ cho thấy rõ giá trị của bất động sản đã giảm bao nhiêu.

Mức giảm có thể nghiêm trọng. Aon Center, tòa tháp văn phòng cao thứ ba ở Los Angeles, gần đây được bán với giá 147.8 triệu USD, thấp hơn khoảng 45% so với giá mua trước đó vào năm 2014.