Loay hoay cấp 'giấy khai sinh' cho condotel

Vấn đề sở hữu vẫn là một trong những vướng mắc pháp lý lớn nhất của loại hình condotel. Việc cấp sổ đỏ dài hạn hay ngắn hạn cho loại hình này vẫn còn gây tranh cãi.

Tiếng chuông báo động

Không phải ngẫu nhiên chỉ trong vòng một tuần có tới hai hội thảo liên quan đến hành lang pháp lý condotel được tổ chức liên tiếp ở Hà Nội và TP. HCM.

Mặc dù từ giữa năm nay Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu Bộ Tài nguyên và môi trường, Bộ Xây dựng và Bộ Văn hoá, thể thao và du lịch gấp rút hoàn thiện chế độ sử dụng đất, quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, quản lý vận hành condotel nhưng cho đến nay chưa có bộ nào “chốt” được phương án.

Trong khi nhà chức trách vẫn còn loay hoay tranh luận về việc cấp “giấy khai sinh” cho condotel, một trong những dự án condotel lớn nhất cả nước là Cocobay Đà Nẵng đã “vỡ trận” khi chủ đầu tư bất ngờ tuyên bố ngừng trả thu nhập cam kết, và thị trường bất động sản thêm một phen rúng động.

Tiếng chuông báo động một lần nữa gióng lên, đòi hỏi cấp thiết hoàn thiện khung pháp lý cho “đứa con lai” lại một lần nữa để tránh những trường hợp đổ vỡ tương tự. Nhưng quan trọng hơn, condotel chính là một kênh huy động vốn đầu tư hiệu quả, góp phần thực hiện chiến lược đưa du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn.

Như báo cáo của tập đoàn tài chính Maybank Kim Eng cho thấy có tới 2/3 số lượng phòng khách sạn ở Việt Nam là tiêu chuẩn thấp, từ đó làm ảnh hưởng đến sức cạnh tranh của du lịch Việt Nam, và nhờ có mô hình condotel nên số lượng phòng lưu trú chất lượng cao ở các khu vực ven biển đã tăng lên đáng kể trong mấy năm qua.

Mặc dù là mô hình ngoại nhập nhưng theo bà Trần Thị Mỹ Lộc, Phó tổng giám đốc Công ty CP Vinhomes, condotel đang bắt đúng tất cả khuynh hướng phát triển của Việt Nam và thế giới trong thời điểm hiện nay nên chắc chắn sẽ phải hoàn thiện hành lang pháp lý cho mô hình này. Nhưng nếu cứ chờ mãi thì mất cơ hội.

Tại toạ đàm “Hành lang pháp lý cho condotel” do báo Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức mới đây, ông Đỗ Viết Chiến, nguyên Cục trưởng Cục phát triển đô thị - Bộ Xây dựng cho biết đã có hàng vạn căn hộ condotel được bán ra thị trường, tạo ra nhiều cơ sở lưu trú tiện nghi, nhưng đang tồn tại ba nút thắt đối với mô hình này.

Thứ nhất, đây là sản phẩm bất động sản phức hợp chưa có khái niệm rõ ràng về tiêu chuẩn, quy phạm về quy hoạch, quyền sở hữu, mua bán chuyển nhượng và quản lý vận hành. Trong đó, vấn đề quyền sở hữu nối lên hàng đầu. Người mua mong muốn được cấp sổ đỏ vĩnh viễn trong khi condotel nằm giữa khung của hai luật là Luật Du lịch và Luật Nhà ở. Theo Luật Du lịch thì sản phẩm du lịch nghỉ dưỡng chỉ được thuê có thời hạn, còn theo Luật Nhà ở thì nhà ở được cấp sổ đỏ vĩnh viễn.

Thứ hai, thoả thuận giữa người mua và người bán với lợi nhuận cao, từ 8-12% nhưng lại không có chế tài, dẫn đến tình trạng khất nợ của một số chủ đầu tư yếu kém, trả chậm và cuối cùng là không trả lợi nhuận như cam kết, gây bức xúc cho người mua.

Thứ ba là không đồng nhất giữa các địa phương về khái niệm condotel, dẫn đến nguy cơ phá vỡ quy hoạch, và những bất ổn về xã hội. Hiện tại, những khu vực ven biển thường hạn chế tối đa việc sở hữu tư nhân vĩnh viên nên các khu du lịch nghỉ dưỡng không đòi hỏi hạ tầng xã hội. Trong khi đó, khu vực được quy hoạch là đất ở thì phải đồng bộ hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật như giáo dục, y tế, văn hoá, thể thao, đỗ xe và nhiều tiện ích đô thị khác.

Trong khi đó, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã nhiều lần nhấn mạnh, hiện chua có văn bản hướng dẫn, điều chỉnh cụ thể nào liên quan đến condotel, gây khó khăn cho việc phát triển và quản lý mô hình này.

Cụ thể, việc áp dụng tính toán chỉ tiêu kiến trúc kỹ thuật công trình có căn hộ condotel chưa rõ ràng; về chỉ tiêu dân số hiện mới có chỉ tiêu với khu vực nhà ở, chưa có đối với condotel, nên nếu không có quy định bổ sung thì sẽ ảnh hưởng tới chỉ tiêu dân số địa phương.

Về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài, đất thương mại dịch vụ có thời hạn là 50 năm, nhưng hiện vẫn chưa có quy định cụ thể liên quan đến condotel là đất thương mại dịch vụ hay đất ở, hoặc cả hai.

Quản lý bằng tư duy kinh tế chia sẻ

Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường cho rằng, không nên tư duy theo kiểu truyền thống là bất động sản có chức năng riêng biệt như bất động sản nhà ở, bất động sản du lịch, bất động sản thương mại, mà cần tư duy dựa trên kinh tế chia sẻ. Trong kinh tế chia sẻ, mọi nguồn lực cần phải được chia sẻ để sử dụng sao cho đạt hiệu suất cao nhất. Taxi công nghệ là một ví dụ, một xe ô tô tư nhân có thể tham gia vận tải như một taxi ngoài thời gian sử dụng vào việc riêng

Vị chuyên gia này cho rằng bất động sản cũng đã phát triển theo hướng này, nơi ở có thể tách ra một phần không dùng đến để cho khách du lịch thuê lưu trú, từ đó hình thành bất động sản đa côn năng với tên gọi condotel, shophouse hay biệt thự nghỉ dưỡng.

“Một tòa condotel có thể có một phần để ở, một phần cho thuê du lịch, một phần cho thuê làm văn phòng và một phần làm cửa hàng bán lẻ. Từng căn hộ có chủ sở hữu riêng”, ông Võ nhấn mạnh.

Theo ông Võ, khung pháp luật đối với loại hình bất động sản du lịch kiểu mới này sẽ bao gồm ba vấn đề.

Một là, thời hạn sử dụng đất của các bất động sản du lịch kiểu mới là bao lâu, lâu dài như đất ở hay có thời hạn như đất kinh doanh du lịch

Hai là, vận hành các bất động sản này theo kiểu nào, khách sạn hay chung cư hay một kiểu hỗn hợp nào khác.

Ba là, các dự án bất động sản du lịch này có được áp dụng phương thức bán bất động sản hình thành trong tương lai như nhà ở không.

Ông Võ chỉ ra thực tế là do tư duy bất động sản truyền thống đơn công năng nên mỗi bên tham gia thị trường này đi theo một hướng riêng.

Các địa phương cấp tỉnh đã tùy theo hoàn cảnh mà áp dụng để kéo đầu tư về tỉnh mình và đa số giao đất để phát triển bất động sản du lịch được dài hạn như đất ở.

Các cơ quan chịu trách nhiệm xây dựng pháp luật cũng đã đề xuất sử dụng đất có thời hạn cho loại bất động sản này vì mục đích chính là kinh doanh du lịch.

Các nhà phát triển dự án cũng coi đây là khách sạn toàn căn hộ nên đặt ra phương thức chủ sở hữu căn hộ phải trao căn hộ cho mình kèm theo các cam kết lợi nhuận hàng năm với mức lợi nhuận cao hơn lãi suất ngân hàng.

Theo ông Võ, điểm chốt của khung pháp luật cần đổi mới là thời hạn sử dụng đất đối với các bất động sản du lịch kiểu mới. Sử dụng đất lâu dài sẽ hút được các nhà đầu tư thứ cấp, sử dụng đất có thời hạn thì các nhà đầu tư chưa quen mặc dù tại các nước phát triển đã quá quen với sở hữu bất động sản du lịch có thời hạn.

Vị chuyên gia này đề xuất giải quyết vấn đề ách tắc hiện nay bằng cách sửa đổi Luật Đất đai theo hướng cần quy định về thời hạn sử dụng đất để phát triển các bất động sản du lịch kiểu mới theo hướng các chủ đầu tư dự án được quyền lựa chọn phương thức sử dụng đất lâu dài hoặc có thời hạn để phù hợp với phuương án kinh doanh của mình.

“Chỉ có cách sửa đổi pháp luật như vậy mới phục hồi được phân khúc bất động sản du lịch kiểu mới. Đây chính là đặc thù của tư duy người Việt ta cho đến nay - trọng tài sản hơn hiệu quả kinh doanh”, ông Võ nói.

Tuy nhiên, bà Trần Thị Mỹ Lộc từ công ty Vinhomes, lại cho rằng thời hạn sử dụng đất không phải là vấn đề quá quan trọng và việc condotel chuyển sang sở hữu lâu dài không hẳn sẽ tháo gỡ được vướng mắc. Giải pháp hiện nay phải là thay đổi tư duy thích sở hữu lâu dài của người Việt.

Theo bà Lộc, nhà đầu tư nên chú trọng vào khả năng sinh lời của dự án thay vì vấn đề cấp sổ đỏ dài hạn hay ngắn hạn bởi một số trường hợp khi đến thời điểm hết hạn vẫn có thể được gia hạn. Bà Lộc cho rằng, giá trị cốt lõi của condotel là phát sinh lợi nhuận hằng kỳ.

Trong khi đó, ông Chiến cho rằng, biện pháp tháo gỡ các vướng mắc của condotel phải dựa theo nguyên tắc: Căn hộ condotel được xây dựng trên đất được quy hoạch là đất du lịch, dịch vụ, thương mại nghỉ dưỡng thì tuân theo luật du lịch để cho thuê có thời hạn. Trường hợp condotel xây dựng trên đất ở thì tuân theo Luật Nhà ở, tiêu chuẩn quy phạm về nhà ở để được cấp sổ đỏ vĩnh viễn.