Lỗ “ngập đầu” HPI

Trong khi bất động sản công nghiệp đang trở nên hấp dẫn với làn sóng dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc vào Việt Nam, thì Công ty CP KCN Hiệp Phước (UPCoM: HPI) lại chìm trong thua lỗ.

Khu công nghiệp (KCN) Hiệp Phước nằm ở huyện Nhà Bè với tổng diện tích 1.686 ha, là KCN có diện tích lớn nhất của TP.HCM. KCN Hiệp Phước tiền thân là dự án KCN Hiệp Phước của Công ty TNHH MTV Phát triển Công nghiệp tân Thuận (IPC).

Lỗ gần 800 tỷ đồng sau kiểm toán

HPI vừa công bố BCTC kiểm toán 2019 với mức lỗ hơn 787 tỷ đồng, trong khi báo cáo tự lập ghi nhận lãi ròng hơn 180 tỷ đồng. Đây không phải lần đầu Công ty công bố kết quả bất ngờ sau kiểm toán, năm 2018 HPI cũng báo lãi ròng chuyển từ mức lãi 89 tỷ đồng sang lỗ 151 tỷ đồng.

Cụ thể, doanh thu sau kiểm toán của HPI đạt 715,6 tỷ đồng, giảm 28% so với mức tự lập. Theo giải trình của HPI, doanh thu cho thuê đất chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu tổng doanh thu của Công ty. Theo phương án hạch toán doanh thu của HPI, thì doanh thu cho thuê đất được phân bổ theo cách chia đều cho số năm của hợp đồng cho thuê đất, trong khi doanh nghiệp thuê đất thanh toán đến 95% giá trị hợp đồng thì Công ty sẽ ghi nhận doanh thu một lần đối với toàn bộ số tiền cho thuê. Trong năm 2019, Công ty không có nhiều hợp đồng cho thuê đất thanh toán đạt mức 95% so với năm 2018 nên tổng doanh thu năm 2019 giảm mạnh. Cụ thể, doanh thu cho thuê đất giai đoạn 1 và giai đoạn 2 lần lượt giảm 32% và 37%.

Kiểm toán nêu ý kiến liên quan đến việc chưa ghi nhận khoản lãi chậm thanh toán từ Công ty CP Hùng Vương theo các hợp đồng thuê đất có liên quan. Tại ngày lập BCTC, Công ty vẫn đang trong quá trình làm rõ để quyết toán giá trị cần ghi nhận. Hiện kiểm toán cho biết không thể thu thập đầy đủ bằng chứng kiểm toán thích hợp về tính đầy đủ của khoản lãi chậm thanh toán được ghi nhận tại ngày 31/12/2019.

Thách thức không nhỏ

Tính đến cuối quý 1/2020, tổng nợ phải trả của HPI ở mức hơn 2.262 tỷ đồng, trong khi vốn chủ sở hữu chỉ ở mức hơn 946 tỷ đồng. Theo đó, hệ số nợ phải trả/vốn chủ sở hữu đã ở mức rất cao, gần 240%. Điều này gây sức ép tài chính rất lớn đối với HPI trong bối cảnh thua lỗ nghiêm trọng.

787 tỷ đồng là tổng số lỗ ròng năm 2019 của HPI sau kiểm soát, trước đó báo cáo tự lập của HPI ghi nhận lãi ròng hơn 180 tỷ đồng.

Đáng chú ý, tại ĐHCĐ năm 2020 vừa qua, các cổ đông không thông qua kế hoạch kinh doanh 2020. Được biết trong kế hoạch bị bác bỏ này, Ban lãnh đạo công ty đặt mục tiêu có lãi sau thuế 54 tỷ đồng trong năm nay. Tuy nhiên đến hết quý 1/2020, HPI đã thua lỗ hơn 17 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, với hiện trạng pháp lý của KCN chưa hoàn thiện, nên công tác thu hút đầu tư ngày càng khó khăn hơn. Một số dự án có diện tích lớn vướng thủ tục pháp lý (đất đai, quy hoạch…) dẫn đến việc HPI không hoàn thành kế hoạch cho thuê đất. Do đó, việc kinh doanh cho thuê đất của doanh nghiệp bị ngưng lại từ tháng 8/2019 và còn tiếp tục dừng lại trong năm nay chờ phương án kinh doanh mới.

Ngoài ra, việc thỏa thuận chuyển nhượng tại dự án KCN Phước Hòa- giai đoạn 3, dự án cảng Hiệp Phước và khu 83,1 ha gặp rất nhiều khó khăn do những thay đổi trong chính sách…

Với tình hình kinh doanh sa sút, nợ âm vào vốn chủ hữu và còn nhiều khó khăn, thách thức, giới chuyên gia cho rằng, HPI sẽ còn tiếp tục gặp nhiều khó khăn trong việc thu hút nhà đầu tư.

Cơ hội từ bất động sản công nghiệp

Theo JLL, nguồn cung đất KCN vẫn hạn chế trong giai đoạn 2020-2021, do đó các công ty có quỹ đất KCN lớn sẽ có cơ hội tăng trưởng trong làn sóng dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc. Hiện khoảng cách về giá cho thuê giữa các tỉnh cấp 1 (TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai, Long An ở phía Nam và Hà Nội, Hưng Yên, Bắc Ninh, Hải Phòng ở phía Bắc) và các tỉnh cấp 2 (Tây Ninh, Bà Rịa – Vũng Tàu ở phía Nam và các tỉnh Ninh Bình, Vĩnh Phúc, Bắc Giang, Thái Bình, Hà Nam ở phía Bắc) đang dần thu hẹp. Các tỉnh cấp 2 đang thu hút nhiều khách thuê mới nhờ giá cho thuê tốt và hệ thống cơ sở hạ tầng được bộ được phát triển để liên kết các trung tâm sản xuất với nhau.

So với các quốc gia (Phillippines, Indonesia, Malaysia, Thái Lan và Myanmar), Việt Nam có sức hút lớn đối với sự chuyển dịch từ Trung Quốc nhờ vào giá thuê đất, tiền nhân công, chi phí năng lượng và giá cho thuê nhà xưởng thấp. Ngoài ra, các công ty trong các KCN cũng được hưởng nhiều ưu đãi, như miễn giảm thuế…