Lệch pha cung cầu và nghịch lý “kẻ ăn không hết người lần chẳng ra”

Ngoài thủ tục pháp lý, nguyên nhân khan hiếm nguồn cung hiện nay đến từ việc có những tập đoàn “siêu đầu cơ”, xin dự án rồi “găm đất” nhiều năm.

Theo báo cáo Bộ Xây dựng công bố mới đây nguồn cung năm 2021 dự báo chỉ bằng 50% so với 2020 trong khi thị trường vẫn có nhu cầu cao đã tạo ra sự lệch pha cung cầu khiến giá BĐS tăng mạnh.

Giá nhà leo thang

Cụ thể, theo Bộ Xây dựng, tại các vùng ven Hà Nội như Quốc Oai giá nhà đất bình quân đã tăng 20%, Ba Vì tăng 45%... lên mức khoảng 50-60 triệu đồng/m2 với hay tại các tỉnh như Hòa Bình đã tăng 46%, Bắc Ninh tăng 20%, Hưng Yên tăng 26%... khiến giấc mơ mua nhà tại thành phố lớn của người dân trở nên xa vời.

Trong khi đó, theo khảo sát của Hiệp hội BĐS Việt Nam hiện có đến 70% người dân tại các đô thị có nhu cầu mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 nhưng hầu như tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội trong 2 năm qua không có dự án nào có mức giá trên, chủ yếu là các dự án có mức giá 40-50 triệu đồng/m2 chiếm số lượng áp đảo.

Về nguyên nhân của tình trạng giá nhà đất tăng cao thời gian qua, các chuyên gia cho rằng chủ yếu đến từ hoạt động đầu cơ gom mua dự án, nhưng không triển khai đưa dự án vào xây dựng nhằm đợi giá lên trong khi nhu cầu về nhà ở trên thị trường rất lớn. Tình trạng trên đã khiến thu nhập của người dân luôn không theo kịp mức tăng giá bất động sản.

Bên cạnh đó, những vướng mắc của doanh nghiệp trong trong triển khai dự án mới khiến nguồn cung suy giảm cũng là nguyên nhân quan trọng đẩy giá nhà đất lên cao.

Cụ thể, theo các doanh nghiệp BĐS, hiện nay vướng mắc lớn nhất trong phát triển dự án mới là quy định công nhận chủ đầu tư tại điều 75 Luật đầu tư khi dự án phải có 100% đất ở hoặc dính với đất ở mới được phê duyệt chủ trương đầu tư dự án nhà ở thương mại. Hiện theo thống kê trên cả nước hiện có khoảng 400 dự án đang ách tắc liên quan đến vấn đề này.

Theo bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng Giám đốc Công ty CP BĐS Đại Phúc Land vướng pháp lý khiến dự án không được công nhận chủ đầu tư đang gây thiệt hại và ảnh hưởng lớn đến doanh nghiệp.

Còn theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu Xây dựng Việt Nam nhiều thủ tục chồng chéo khiến thời gian triển khai dự án kéo dài, một dự án BĐS hiện có đến 12 Luật tác động. Trong khi đó việc sửa Luật hiện nay vẫn chưa có cơ quan đứng ra làm đầu mối để thống kê những vướng mắc của doanh nghiệp trong thực tiễn khiến các quy định chưa được chỉnh sửa một các tổng thể mà hầu như Bộ nào chỉ sửa Luật liên quan quan đến Bộ đó.

Trước thực trạng trên, mới đây, tại Hội nghị đối thoại doanh nghiệp do Bộ Xây dựng và Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biệt Bộ này đang khẩn trương đang tập hợp các kiến nghị để sửa đổi các quy định đến thủ tục hành chính liên quan đến xây dựng một cách thiết thực nhất.

Nghịch lý “kẻ ăn không hết người lần chẳng ra”

Bên cạnh những lý do kể trên một nguyên nhân sâu ra của việc khan hiếm nguồn cung hiện nay một phần đến từ việc có những tập đoàn “siêu đầu cơ”, xin dự án rồi “găm đất” nhiều năm.

Chỉ tính riêng tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh hiện đang có hàng trăm dự án ôm đất bỏ hoang không triển khai hàng chục năm nhưng nhiều dự án tìm quỹ đất mà không có.

Cụ thể, tại Hà Nội, theo thống kê hiện có 383 dự án chậm triển khai chưa GPMB, chưa hoàn thành quy hoạch, sử dụng sai mục đích, nhiều dự án không được xử lý triệt để.

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ Quốc gia hiện nay có những tập đoàn đầu cơ dự án, có trong tay từ hàng chục đến nửa trăm dự án hàng thập kỷ chưa bán ra khiến cho nhiều quỹ đất hoang hóa không triển khai. "Thực tế, đây là một hình thức “siêu đầu cơ” và chủ các dự án này đang có lợi nhuận rất cao nhưng hậu quả mang lại cho chiến lược phát triển nhà ở cho đô thị thì rất tai hại" - TS. Nghĩa bày tỏ.

Về giải pháp cho tình trạng trên, theo TS. Nghĩa trước mắt là xử lý các dự án bỏ hoang, đặc biệt tại các vị trí vàng, thu hồi rồi đấu thầu lại hoặc đánh thuế dự án bỏ không. Về lâu dài cần sớm xác lập sắc thuế đánh vào bất động sản đầu cơ như tại các nước phát triển bởi đây là công cụ để tăng hiệu quả sử dụng đất.

“Như Hoa Kỳ, sắc thuế này khiến cho không cá nhân, tổ chức nào có thể để không chỉ vài trăm m2, khi đó chắc chắn sẽ không có những khu đất cả chục hecta bỏ hoang như tại Việt Nam hiện nay" - TS. Lê Xuân Nghĩa chia sẻ.

Còn theo chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh để xảy ra tình trạng trên, ngoài nguyên nhân nói trên còn đến từ việc chính quyền một địa phương chưa triệt để trong quản lý, còn sự buông lỏng, thậm chí vi phạm khi tiếp tay cho doanh nghiệp để “găm đất” khiến cho “đất vàng, đất bạc” bị bỏ hoang trong khi nhiều doanh nghiệp muốn tìm đất để phát triển dự án mới lại không có.

"Bên cạnh việc siết chặt quản lý, kiên quyết xử lý, thu hồi các dự án treo cũng cần nghiên cứu cơ chế phân loại các chủ đầu tư, doanh nghiệp nào ôm đất kiên quyết nên hạn chế triển khai dự án mới. Chỉ khi các vướng mắc được tháo gỡ, nguồn cung tăng, giá mới có cơ hội bình ổn hơn" - Một chuyên gia bày tỏ.