“Làn sóng” rao bán khách sạn giữa lúc du lịch tăng trưởng

Trong khi ngành du lịch đang khởi sắc về lượng khách, hoạt động của các khách sạn trên cả nước vẫn gặp rất nhiều khó khăn. Điều này bắt nguồn từ nhiều lý do.

“Làn sóng” rao bán khách sạn

Danh sách 396 quyền sử dụng đất tại Hà Nội, Hưng Yên, Quảng Nam, Khánh Hoà, Đà Nẵng, TP.HCM, Đồng Nai, Cà Mau, Cần Thơ… là các tài sản đảm bảo vừa được Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (VietinBank) rao bán gây choáng với tỷ lệ gần 90% là các biệt thự, homestay, khách sạn từ 3 - 5 sao.

Trong đó, giá trị lớn nhất trong danh sách tài sản cần thanh lý của ngân hàng này là một khách sạn 5 sao tại Đà Nẵng, xây dựng trên diện tích hơn 1.200m2, quy mô 236 phòng. Tài sản này được VietinBank chào bán với giá 600 tỷ đồng.

Một khách sạn 4 sao khác tại Hội An có diện tích đất 9.057m2, công suất 98 phòng cũng được rao bán với giá 420 tỉ đồng; lô đất diện tích 1.786m2, là khách sạn có công suất 137 phòng đang được rao bán với giá 365 tỉ đồng…

Cũng tại phố cổ Hội An, VietinBank đang rao bán quyền sử dụng đất 686,7m2 và biệt thự 3 sao gồm 18 phòng giá 110 tỉ đồng; khách sạn 4 sao công suất 55 phòng trên phần diện tích đất 1.032m2 bán giá 120 tỉ đồng; khách sạn 4 sao công suất 137 phòng trên diện tích đất 1.737m2 giá 240 tỉ; khách sạn 4 sao công suất 95 phòng trên phần đất 1.757m2 giá 260 tỉ đồng...

Có thể thấy, làn sóng rao bán khách sạn không chỉ xảy ra tại TP.HCM - nơi được đánh giá đang gặp nhiều bất lợi vào mùa thấp điểm khách quốc tế - mà vẫn đang tiếp diễn tại nhiều "hub" du lịch trên cả nước. Trong đó có cả những điểm đến thời gian qua ghi nhận mức độ hồi phục ngành du lịch rất tốt như Đà Nẵng.

Tại Hà Nội, nhiều khách sạn có giá hàng chục tỷ đến hàng trăm tỷ đang được rao bán nhiều quanh khu vực phố cổ. Anh Trung - môi giới ở khu vực nội thành Hà Nội cho biết, tháng nào cũng có thêm vài khách sạn vào rỏ hàng rao bán. Hồi cuối tháng 6, một khách sạn ở phố Thuốc Bắc, Hoàn Kiếm, Hà Nội với quy mô 25 phòng được rao bán với giá 200 tỷ đồng, có thương lượng cho khách thiện chí. Giữa tháng 7, một khách sạn 3 sao có 30 phòng trên phố Hàng Bạc được rao bán với giá 168 tỷ đồng.

Tại TP.HCM, một khách sạn ở Quận 1 cũng vừa đăng tải thông tin rao bán với giá 250 tỷ đồng. Hay một khách sạn 3 sao cũng ở Quận 1 với quy mô 13 tầng, 120 phòng rao bán với giá 580 tỷ đồng.

Bên cạnh thông tin khách sạn vừa và nhỏ ngày càng được rao bán rầm rộ thì thông tin 2 khách sạn mang thương hiệu quốc tế sang tay cho chủ mới cũng khiến nhiều người ngỡ ngàng.

Cụ thể, Tập đoàn Jones Lang Lasalle (JLL) đã tư vấn về việc bán danh mục đầu tư khách sạn Ibis Saigon South và Capri by Fraser (Quận 7, TP.HCM). Giao dịch này đánh dấu thương vụ bán danh mục đầu tư khách sạn đầu tiên trong khu vực của năm 2023. Và đây cũng là 2 khách sạn hiếm hoi xác nhận giao dịch trong bối cảnh thị trường khách sạn đối mặt với làn sóng rao bán mạnh mẽ.

Nghịch lý du lịch tăng trưởng, khách sạn vẫn rao bán

Lý giải nghịch lý này, đại diện Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch cho biết, nhờ những nỗ lực trong việc mở cửa sớm, đẩy mạnh công tác xúc tiến, quảng bá và ngoại giao, ngành du lịch đang ghi nhận những thành quả tích cực, đặc biệt là giai đoạn từ đầu năm đến nay. Lượng khách quốc tế đến Việt Nam trong 6 tháng đã đạt gần 70% so với thời điểm trước dịch 2019.

Khách tăng lên, đồng nghĩa với hệ thống lưu trú, dịch vụ cũng bắt đầu phục hồi. Đặc biệt, sự bùng nổ vượt kỳ vọng của thị trường nội địa đã phần nào lấp chỗ trống khách quốc tế, giúp các khách sạn, nhà hàng, điểm đến có nguồn thu, nguồn tài chính để trở lại.

Tuy nhiên, ngành du lịch vẫn xác định 2023 là năm còn nhiều khó khăn, trong đó thách thức rất lớn từ bối cảnh kinh tế thế giới suy thoái kéo theo xu hướng người dân thắt chặt chi tiêu, giảm nhu cầu du lịch, mua sắm; xung đột Nga - Ukraine chưa kết thúc; sức mua của thị trường trong nước cũng giảm đáng kể. Điều đó đã phần nào thể hiện qua độ chênh giữa số lượng khách và tổng thu của ngành.

Đơn cử giai đoạn cao điểm Tết Nguyên đán, lượng khách nội địa tăng gần 50% so với cùng kỳ năm trước nhưng doanh thu và lượng khách lưu trú lại giảm mạnh. Trong 9 triệu lượt khách chỉ có 2 triệu lượt khách lưu trú, giảm 37,5% so với cùng kỳ, công suất phòng trung bình chỉ đạt 40 - 45%. Tổng thu từ khách du lịch ước giảm 30%.

Xu hướng chung hiện nay là khách vừa thắt chặt chi tiêu, vừa thay đổi cơ cấu chi tiêu theo hướng với tổng chi tiêu ít hơn nhưng tận hưởng tối đa dịch vụ. Ngoài ra, hành vi du lịch của người dân đã thay đổi, ưu tiên các chuyến đi ngắn ngày và đi theo dạng tự túc, đi nhóm nhỏ, sử dụng các cơ sở lưu trú riêng biệt như homestay, biệt thự, bungalow, cắm trại… Nhu cầu sử dụng các khách sạn tập trung giảm, đặc biệt với những mô hình truyền thống.

Ở chiều ngược lại, tuy cầu giảm nhưng nguồn cung, quỹ phòng mới gia nhập thị trường tăng rất nhanh. Các hoạt động đầu tư vào du lịch nghỉ dưỡng thời gian qua ghi nhận tăng mạnh, đặc biệt là các cơ sở lưu trú du lịch, khách sạn, resort, sự bùng nổ về condotel…

Các khu resort, khách sạn, villa ở các trung tâm lớn như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, Quảng Ninh, Đà Nẵng… liên tiếp ra đời. Điều này dẫn đến tỷ lệ lấp đầy của một số nơi thấp.

Cạnh tranh gay gắt, hầu hết các khách sạn phải chọn cách kích cầu bằng giảm giá, trong khi mọi chi phí điện, nước, trả lương cho nhân viên, chi phí duy tu sửa chữa, nâng cấp hạ tầng... đều tăng khiến tình hình kinh doanh của các cơ sở lưu trú gặp nhiều khó khăn.

Thị trường khách sạn dự kiến phục hồi sau năm 2024

Đánh giá về tình hình phân khúc khách sạn ở Hà Nội và TP.HCM trong 6 tháng đầu năm, theo báo cáo của Savills, tại Hà Nội, trong quý 2/2023, công suất thuê đạt 62%, tuy nhiên vẫn thấp hơn mức 73% của quý 2/2019. Giá thuê trung bình đạt 2,5 triệu đồng/phòng/đêm, giảm -6% theo quý nhưng tăng 26% theo năm sau khi phục hồi giảm tốc.

Tại TP.HCM, trong số 404 phòng tạm thời đóng cửa từ sau đại dịch đến nay, 45% số phòng đang được cải tạo và 55% nguồn cung còn lại chưa có thông tin về ngày mở cửa trở lại. Trong trong quý 2, công suất khách sạn tại TP HCM đạt 60%, giảm 8 điểm phần trăm theo quý. Tình hình hoạt động kém diễn ra ở tất cả phân khúc khách sạn do lượng khách quốc tế đến TP.HCM giảm 13% theo quý. Tỷ lệ khách lưu trú qua đêm ở thành phố này chỉ đạt 19%, thấp hơn các điểm đến khác. Thị trường khách sạn chỉ còn dựa vào đón khách công tác với lợi thế là điểm trung chuyển giữa các tỉnh, thành.

Ông Troy Griffiths - Phó Tổng Giám Đốc, Savills Việt Nam cho rằng: “Sự phục hồi về số lượng khách quốc tế của Việt Nam chậm hơn so với các nước trong khu vực. Khách Trung Quốc là thị trường lớn thứ hai tại Việt Nam trong sáu tháng đầu năm 2023 nhưng chỉ bằng 22% của nửa đầu năm 2019”.

Vị này cho rằng, hoạt động kinh doanh khách sạn cần nhờ sự hồi phục dần của khách châu Á và nhu cầu du lịch trong nước lớn cùng với chính sách thị thực mới, thị trường dự kiến phục hồi hoàn toàn từ năm 2024.