Kỷ lục đấu giá “đất vàng” ở Thủ Thiêm: Cái lợi trước mắt có thể không bù đắp được những tổn hại lâu dài

Giá đất Thủ Thiêm xác lập kỷ lục 2,4 tỷ đồng/m2 khiến nhiều người nghĩ rằng thành công của cuộc đấu giá với mức cao sẽ giúp thành phố có nguồn thu lớn cho ngân sách. Thế nhưng, theo chuyên gia quy hoạch đô thị, đằng sau đó có thể sẽ là những hệ lụy

Ai thực sự hưởng lợi từ cuộc đấu giá "tỷ USD" ở Thủ Thiêm?

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), có thể xét đến 3 trường hợp hưởng lợi từ việc giá đất Thủ Thiêm xác lập kỷ lục 2,4 tỷ đồng/m².

Thứ nhất, trường hợp các doanh nghiệp trúng đấu giá thực hiện đúng các bước thủ tục ký hợp đồng mua bán tài sản, nộp tiền vào ngân sách. Khi đó, thành phố sẽ thu về hơn 37.000 tỷ đồng. Xét ở góc độ này, Nhà nước, người dân và doanh nghiệp cùng hưởng lợi vì mục tiêu phát triển chung của thành phố.

Thứ hai, giá đất mới xác lập sẽ có lợi cho các chủ đầu tư xung quanh khu Thủ Thiêm đã nộp tiền sử dụng đất vì không phải lo lắng khoản chi phí này bị đội lên trong tương lai.

Và thứ ba, các chủ đầu tư có bất động sản tại bán đảo này đang thế chấp ở ngân hàng có thể định giá lại tài sản để vay thêm vốn. Với mặt bằng giá kỷ lục vừa được thiết lập, việc định giá lại tài sản thường diễn ra theo hướng giá trị tăng lên khi cập nhật theo giá thị trường.

Về các trường hợp bất lợi, đó là các chủ đầu tư dự án chưa nộp tiền sử dụng đất ở khu vực này sẽ lâm vào cảnh "ngồi trên lửa". Bởi vì, ông Lê Hoàng Châu nhận định, nếu xác định theo giá thị trường, nghĩa là căn cứ các mức giá khủng mới xác lập, khi đó tiền sử dụng đất sẽ tăng lên rất cao.

Khi tiền sử dụng đất cao sẽ kéo theo giá bán bất hợp lý khiến thanh khoản bị chậm lại, gây rủi ro tồn kho cho doanh nghiệp.

"Bất lợi tiếp theo sẽ xảy ra với người mua nhà, bởi theo nguyên tắc kinh doanh, mọi chi phí đầu vào sẽ cấu thành nên giá bán. Vì vậy, người mua bất động sản sau cùng sẽ phải gánh chi phí này", ông Châu phân tích thêm.

Bất lợi cuối cùng phải kể đến là việc TP.HCM sẽ gặp bị áp lực trong việc tổ chức đấu giá những lô đất còn lại tại Thủ Thiêm và cả những dự án công khác.

Bởi các cá nhân, đơn vị định giá sẽ không dám định giá thấp hơn nhiều so với mức đấu giá thành công vừa qua, vì có thể sẽ bị quy tội thiếu trách nhiệm, gây thất thoát ngân sách Nhà nước. Còn nếu đưa ra giá khởi điểm quá cao thì khả năng các doanh nghiệp sẽ không tham gia đấu giá, dẫn đến buổi đấu giá không thành công.

Chuyên gia về kiến trúc quy hoạch đô thị, ThS.KTS Nguyễn Văn Châu cho hay, một dự án đạt hiệu quả lệ thuộc vào nhiều yếu tố. Trong đó giá thành của đất là quan trọng trong tốp đầu. Một khi giá đất cao bất thường thì dự án sẽ giảm tính khả thi.

Trừ khi người mua có mục đích khác nên mới chấp nhận trả giá cao như vậy hoặc là phía sau cuộc đấu giá này có câu chuyện khác?

"Còn nhớ, dư luận và báo chí đã từng bàn tán nhiều về chuyện một doanh nhân Việt Nam mua một thị trấn ở Mỹ năm 2012. Chuyện khai thác, kinh doanh chưa biết thế nào nhưng sau đó, doanh nhân đã cho ra đời 1 thương hiệu cà phê mới. Phi vụ này lời quá trời vì được truyền thông nhắc đến liên tục và vô tình được quảng cáo miễn phí", ông Châu dẫn chứng.

Những hệ lụy và nỗi "chạnh lòng" Thủ Thiêm

Theo ông Nguyễn Văn Châu, giá đất Thủ Thiêm nếu tăng sẽ làm không khí sôi động hẳn lên nhưng kéo theo nhiều hệ lụy nguy hiểm. Các vấn đề liên quan đến đền bù, giải tỏa cho người dân khó khăn chồng thêm khó khăn và các bên càng khó tìm được tiếng nói chung.

Xót xa hơn, người dân khu bị giải tỏa càng thấy chạnh lòng hơn khi nghĩ đến giá trị đất mà mình được đền bù so với giá trị trên báo chí. Giấc mơ của người lao động có một nơi ổn định cuộc sống càng trở nên xa vời.

"Sau đó, tất cả các dự án đều phải điều chỉnh lại giá thành theo hướng tăng lên nhiều để chạy theo cái bóng của đỉnh giá ảo này. Điều này làm cả chủ đầu tư lẫn người dân đều mỏi mệt", ông Châu nói.

Liệu giá đất này lập "kỷ lục" là vì nhà đầu tư nhắm đến tương lai của một Trung tâm Tài chính quốc tế Thủ Thiêm ngang tầm với thế giới?

Trả lời vấn đề này, KTS Nguyễn Văn Châu cho hay, để hình thành một trung tâm tài chính không chỉ đơn giản là đặt tên, khoanh vùng khu đất mà đòi hỏi rất nhiều yếu tố từ hạ tầng, xây dựng, con người và những hệ thống đặc thù phục vụ cho các hoạt động của trung tâm. Không phải có 1,2 tòa nhà, dự án là thành trung tâm mà cần phải có quá trình, thời gian và sự phát triển đồng bộ.

"Việc phá vỡ thế cân bằng các yếu tố trong dự án nhất là về giá đất sẽ làm các gói thầu, các dữ liệu về tài chính khác thay đổi theo. Điều này dẫn đến thời gian kéo dài hơn, hiệu quả thay đổi và thậm chí tính khả thi cũng bị ảnh hưởng", ông Châu đúc kết.

Những vấn đề cần lưu ý khi đấu giá đất công khai

Đấu giá công khai giúp số tiền thu cho Nhà Nước được nhiều hơn nhưng vô tình làm lộ ra nhiều vấn đề cần lưu ý:

- Có kẻ hở nào trong việc đấu thầu không? Ai sẽ là người được lợi khi người bỏ giá cao không thực hiện việc mua bán?

- Công tác đền bù giải tỏa càng phải hoàn thành sớm, dứt điểm để tránh các hệ lụy về giá, chính sách nhất là công tác tái định cư ổn định cuộc sống người dân địa phương.

- Thời gian thực hiện dự án, các khâu liên quan đến dự án kéo quá dài làm không ít dự án đội vốn, phá vỡ kế hoạch và làm ảnh hưởng nhiều đến uy tín, hình ảnh của cơ quan quản lý. Cần thay đổi cho khoa học hơn, tinh giản tối đa các công đoạn để thời gian của dự án thật hợp lý nhưng vẫn đạt hiệu quả như kỳ vọng.

- Xử lý thật nghiêm và nhanh các vấn đề tiêu cực vì các yếu tố tưởng đơn giản nhưng lại dẫn câu chuyện lệch hướng và làm chủ đầu tư, cơ quan quản lý rơi vào thế bị đọng và mất kiểm soát- chưa kể đến đời sống người dân càng thêm khó khăn.

ThS.KTS Nguyễn Văn Châu