Kiến nghị giới hạn tiền đặt cọc khi bán bất động sản hình thành trong tương lai

Hiệp hội Bất động sản TPHCM đề nghị các dự án nhà ở, công trình xây dựng được hình thành trong tương lai nên bị giới hạn tiền đặt cọc không quá 5% giá trị tài sản và đề xuất Ủy ban thường vụ Quốc hội siết chặt quy định đặt cọc của bên bán đất nền hình thành trong tương lai không nằm trong dự án bất động sản.

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa có văn bản kiến nghị gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội và Bộ Xây dựng bổ sung hàng loạt bất cập trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho rằng, điểm d khoản 4 Điều 24 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, quy định “chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này” là thừa và không cần thiết.

Theo ông Châu, nếu là dự án “nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật Kinh doanh bất động sản”, có nghĩa là đã giao kết hợp đồng thì chủ đầu tư đã có quyền thu khoản thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng.

Do đó, việc đặt cọc để bảo đảm thực hiện hợp đồng hầu như rất ít khi xảy ra rủi ro và hoàn toàn có thể được điều chỉnh theo quy định của Bộ Luật Dân sự 2015.

Tuy nhiên, Luật Kinh doanh bất động sản cần quy định hành vi đặt cọc đối với nhà ở, công trình xây dựng, đất nền hình thành trong tương lai của chủ đầu tư dự án bất động sản, bên bán đất nền để bảo đảm giao kết hợp đồng mà hành vi này xảy ra trước thời điểm giao kết hợp đồng, tức là khi nhà ở, công trình xây dựng chưa có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh.

Theo ông Lê Hoàng Châu, quy định này để tránh tình trạng thu tiền đặt cọc quá lớn do khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 cho phép bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc thỏa thuận giá trị khoản tiền đặt cọc có thể phát sinh hành vi lừa đảo, gây thiệt hại bên đặt cọc.

Do đó, HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm d khoản 4 Điều 24 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi là chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư.

HoREA cũng kiến nghị các dự án nhà ở, công trình xây dựng được hình thành trong tương lai nên bị giới hạn tiền đặt cọc không quá 5% giá trị tài sản và đề xuất Ủy ban thường vụ Quốc hội siết chặt quy định đặt cọc của bên bán đất nền hình thành trong tương lai không nằm trong dự án bất động sản.

Ngoài ra, HoREA cũng đề nghị quy định rõ về 2 nhóm sản phẩm được đặt cọc không quá 5% giá trị tài sản. Nhóm thứ nhất là dự án nhà ở, công trình hình thành trong tương lai đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương và công nhận nhà đầu tư.

Nhóm thứ hai là đất nền nhà (phân lô, tách thửa) hình thành trong tương lai không nằm trong dự án bất động sản, chỉ được nhận đặt cọc sau khi được phép tách thửa theo quy định của pháp luật về đất đai. Điểm chung của cả 2 nhóm trên là các dự án đều phải được Nhà nước chấp thuận và có đầy đủ tính pháp lý.

Trước đó, Sở Xây dựng TPHCM cũng có văn bản nêu vấn đề các dự án bất động sản có dấu hiệu lách luật huy động vốn bằng hình thức đặt cọc, giữ chỗ, chưa tuân thủ các quy định của pháp luật. Sở Xây dựng TPHCM cho biết, nhiều chủ đầu tư đã nhận đặt cọc, thỏa thuận giữ chỗ với số tiền rất lớn, có trường hợp đến 80% giá trị căn hộ.

Một số dự án thậm chí còn chưa đủ kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai và phía sở cũng chưa có văn bản cho phép chủ đầu tư bán sản phẩm. Tuy nhiên, các đơn vị này vẫn công khai huy động vốn bằng cách nhận tiền đặt cọc của khách hàng.