Kiểm soát tín dụng bất động sản

Kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực bất động sản (BĐS) là một trong những nhiệm vụ trọng tâm trong điều hành chính sách tín dụng của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), nhưng cần chọn lọc để hạn chế ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường.

Hạn chế rủi ro

Để đảm bảo an toàn cho thị trường BĐS, NHNN luôn điều hành chính sách cấp tín dụng linh hoạt, như ban hành Thông tư số 22/2019/TT-NHNN có hiệu lực từ ngày 1/1/2020 về lộ trình kiểm soát tín dụng vào BĐS, quy định từ ngày 1/1/2020 đến ngày 30/9/2020, tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn là 40%; từ ngày 1/10/2020 đến ngày 30/9/2020 là 37%; từ ngày 1/10/2021 đến ngày 30/9/2022 là 34% và kể từ ngày 1/10/2022 sẽ giảm xuống 30%.

NHNN cũng đã ban hành Thông tư 16/2021/TT-NHNN có hiệu lực vào ngày 15/1/2022 quy định chặt chẽ việc mua bán trái phiếu doanh nghiệp của các tổ chức tín dụng (TCTD) hay Chỉ thị số 01/CT-NHNN về tổ chức thực hiện các nhiệm vụ trọng tâm của ngành Ngân hàng trong năm 2022, trong đó chỉ đạo các Ngân hàng thương mại không nới lỏng các điều kiện cấp tín dụng và tiếp tục kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như đầu tư, kinh doanh BĐS, trái phiếu doanh nghiệp…

Qua tìm hiểu, nhờ những chính sách kiểm soát linh hoạt này, tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế quý I/2022 đạt 5,04% và đang tăng nhanh hơn nhiều so với cùng kỳ năm 2021 (tăng 2,16%). Trong đó, cơ cấu tín dụng BĐS chuyển dịch theo hướng tích cực, gần 70% là phục vụ mục đích tiêu dùng, còn lại là cho vay kinh doanh BĐS. Mặc dù dư nợ của hoạt động kinh doanh BĐS chỉ chiếm tỷ lệ khoảng 7% trên tổng dư nợ tín dụng, song tài sản bảo đảm bằng BĐS lại chiếm tỷ trọng lớn (khoảng 80%) trong tổng tài sản thế chấp mà các ngân hàng đang quản lý hiện nay.

Bên cạnh đó, nợ xấu đối với lĩnh vực BĐS đã giảm dần. Năm 2017, tỷ lệ nợ xấu là 2,48%; năm 2018, tỷ lệ nợ xấu là 3,66%; năm 2019, tỷ lệ nợ xấu giảm còn 1,87%. Năm 2020, tỷ lệ nợ xấu là 1,69%; năm 2021 là 1,92%… Điều này cho thấy, chất lượng tín dụng đối với lĩnh vực BĐS được cải thiện. Việc siết chặt chính sách tín dụng đối với thị trường BĐS cũng buộc các doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải chủ động tìm kiếm các nguồn vốn mới trong dài hạn như vốn trái phiếu, từ chứng khoán, từ mua bán, sáp nhập…

Về vấn đề kiểm soát tín dụng để hạn chế rủi ro, TS Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia cho hay, một số ngân hàng, TCTD gần đây tạm dừng giải ngân cho vay BĐS do 2 vấn đề: TCTD đã hết hạn mức tăng trưởng tín dụng trong quý I/2022, đương nhiên cho vay lĩnh vực BĐS phải "phanh" lại và tại không ít dự án BĐS hiện nay, chủ đầu tư gặp vấn đề phức tạp về pháp lý, nên bị dừng cho vay. Tình trạng này chỉ xảy ra cục bộ, không phải ở nhiều TCTD. Việc NHNN kiểm soát chặt tín dụng BĐS là giải pháp nhằm hạn chế các hoạt động đầu cơ, giúp thị trường minh bạch và giảm thiểu các rủi ro cho nền kinh tế, đặc biệt trong bối cảnh thị trường địa ốc tăng “nóng” thời gian qua khi đa số các nhà đầu tư đều sử dụng đòn tài chính.

Chọn lọc kiểm soát

Theo các chuyên gia BĐS, mặc dù NHNN siết kiểm soát tín dụng BĐS để hạn chế các hoạt động đầu cơ và sử dụng nguồn vốn vào BĐS làm đòn bẩy tài chính, nhưng trong dài hạn, việc siết tín dụng có thể dẫn đến nguy cơ thiếu vốn, bởi tác động kép vừa khắc phục hậu quả sau đại dịch, vừa phục hồi kinh tế, trong khi lĩnh vực này là kênh đóng góp đến 14% GDP cho nền kinh tế.

Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính chia sẻ, nếu kiểm soát quá chặt dễ khiến doanh nghiệp phải dừng các hoạt động đầu tư. Hiệp hội BĐS Việt Nam đề xuất không nên siết các chính sách tín dụng, thay vào đó cần có chính sách kiểm soát tốt với những dự án có vấn đề - đầu cơ tích trữ, mua gom đất, thổi giá…, còn lại nên khuyến khích. Đặc biệt là nên ưu tiên nguồn vốn cho các dự án đang triển khai, sắp đưa nguồn cung ra thị trường, có mức giá đáp ứng được số đông khả năng của người mua.

Thông qua Hiệp hội BĐS Việt Nam, hàng loạt doanh nghiệp BĐS đều có chung ý kiến về tình trạng khó khăn nếu không tiếp cận được nguồn vốn để hoạt động, dẫn đến thị trường thiếu nguồn cung và tiếp tục kéo dài càng khiến giá nhà đất tăng cao, cơ hội tiếp cận với nhà ở của người dân sẽ giảm. Do đó, cộng đồng doanh nghiệp BĐS kiến nghị, việc kiểm soát nguồn vốn nên có lộ trình, có rà soát đối với dự án đủ điều kiện pháp lý, đúng tiến độ. Không nên thực thi chính sách siết nguồn vốn vào BĐS theo kiểu “đánh đồng” tất cả các dự án, sẽ ảnh hưởng đến thị trường BĐS nói riêng và ảnh hưởng dây chuyền để cả nền kinh tế nói chung; đồng thời, ngành Ngân hàng cần rà soát ưu tiên cấp tín dụng kịp thời cho các dự án tốt, có phương án kinh doanh khả quan, khả năng trả nợ gốc và lãi rõ ràng.

Ở góc độ quản lý, ông Bùi Xuân Dũng, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS cho hay, trách nhiệm khơi dòng vốn tín dụng cho thị trường BĐS thuộc về các cấp, ngành từ Trung ương đến địa phương. Bộ Xây dựng cam kết phối hợp chặt chẽ các bên liên quan nghiên cứu sửa đổi Luật Đất đai, gắn việc sử dụng vốn BĐS với sản xuất nông nghiệp, xây dựng cơ sở hạ tầng, công trình phụ trợ...