Không để giá ảo "neo" giá đất

Khi một vài giao dịch bất thường được đẩy lên quá cao, việc lấy chúng làm tham chiếu cho bảng giá đất có thể tạo hiệu ứng dây chuyền lên nghĩa vụ tài chính của người dân và chi phí phát triển dự án bất động sản.

Chênh lệch giữa giá đất công bố và giá thực tế giao dịch tạo ra áp lực tài chính lên các doanh nghiệp bất động sản, đồng thời ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của nhà phát triển dự án.

Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai đang đặt lại vấn đề về cơ chế xác định giá đất, trong đó định hướng đáng chú ý là Nhà nước quyết định giá đất trên cơ sở dữ liệu, bảo đảm công khai, minh bạch và hạn chế nguy cơ thao túng, hình thành “giá ảo”.

Đây là vấn đề có tác động trực tiếp đến doanh nghiệp bất động sản. Giá đất đầu vào tăng không chỉ làm thay đổi tiền sử dụng đất mà còn kéo theo chi phí phát triển dự án, giá thành sản phẩm và bài toán dòng tiền. Khi chi phí đất được đẩy lên, phần chi phí cuối cùng có thể được phản ánh vào giá bán nếu doanh nghiệp không có dư địa hấp thụ.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn từng chỉ ra rằng cơ chế xác định giá đất còn tồn tại yếu tố chủ quan trong quá trình thẩm định. Theo ông, tại một số địa phương, bảng giá đất tăng mạnh có thể khiến nghĩa vụ tài chính của người dân tăng đáng kể, trong khi doanh nghiệp phát triển dự án vốn đã phải xác định giá đất theo cơ chế riêng.

Một rủi ro khác nằm ở các phiên đấu giá. Tại một phiên đấu giá đất ở Tiền Yên, Hà Nội năm 2024, mức trúng cao nhất từng lên tới 133,3 triệu đồng/m², gấp hơn 18 lần giá khởi điểm. Tuy nhiên, sau đó hơn 80% số thửa tại một phiên đấu giá khác ở Hà Đông không được người trúng thực hiện nghĩa vụ tài chính đúng hạn. Những dữ liệu này cho thấy giá được trả trong một cuộc đấu giá và mức giá có thể giao dịch thực tế không phải lúc nào cũng đồng nhất.

Vì vậy, việc xây dựng bảng giá đất sát thị trường không đồng nghĩa với việc lấy mọi giao dịch cao nhất làm chuẩn. Một mức giá có thể phản ánh lợi thế vị trí, hạ tầng và khả năng khai thác; nhưng cũng có thể chịu ảnh hưởng từ đầu cơ hoặc kỳ vọng tăng giá.

Với ngành bất động sản, bộ dữ liệu đầu vào vì thế có ý nghĩa đặc biệt. Giá đất càng minh bạch, khả năng dự toán chi phí dự án càng rõ; ngược lại, một mặt bằng giá bị méo có thể khiến cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà phải gánh thêm chi phí.