Không chịu "đại hạ giá", mặt bằng nhà phố kinh doanh sẽ ngày càng ế ẩm?

Sự gia tăng của các trung tâm thương mại, đại siêu thị đang đẩy phân khúc mặt bằng nhà phố vào thế cạnh tranh khốc liệt, giới chủ đứng giữa lựa chọn hoặc là giảm giá mạnh, hoặc là tiếp tục “ế dài” đợi khách cầu may.

Khảo sát thực tế tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, hai thị trường bán lẻ lớn nhất cả nước, cho thấy hình ảnh biển sang nhượng, rao thuê mặt bằng nhà phố xuất hiện khắp các tuyến phố trung tâm dù Tết Nguyên đán đã cận kề, không ít mặt bằng “đất vàng” đã bỏ trống nhiều tháng.

Cạnh tranh khốc liệt

Bà Võ Thị Phương Mai - chuyên gia mảng mặt bằng bán lẻ của CBRE Việt Nam, đánh giá thị trường đang có sự phục hồi nhưng lại xảy ra tình trạng “lệch pha” rất lớn giữa các khu vực khác nhau.

Cụ thể, sau thời dài tăng phi mã, mặt bằng nhà phố khu vực trung tâm đang có giá thuê cao gấp 5 lần so với trung bình các khu vực khác của thành phố, tạo nên một làn sóng dịch chuyển khỏi trung tâm của các doanh nghiệp.

Chưa kể, sức mua suy giảm cũng là lý do khiến nhiều chuỗi thương hiệu không còn mặn mà với các mặt bằng “đất vàng” đắt đỏ, bởi tiền thuê chiếm tỷ trọng quá lớn trong cơ cấu chi phí hoạt động của doanh nghiệp.

Bên cạnh các lý do về giá cả, sự cạnh tranh khốc liệt từ các trung tâm thương mại, đại siêu thị hiện đại với những tiện ích vượt trội cũng là một phần nguyên nhân khiến mặt bằng nhà phố ngày càng “mất giá”, không còn là ưu tiên hàng đầu của các thương hiệu lớn.

Báo cáo mới nhất của CBRE chỉ ra trong năm 2023, thị trường bán lẻ Việt Nam chào đón nhiều dự án mặt bằng trung tâm thương mại mới và dự kiến năm 2024 vẫn tiếp tục sôi động với 5 dự án “khủng” tại Hà Nội (tổng diện tích cho thuê gần 40,000 m2). Trong khi đó, tại TP. Hồ Chí Minh sẽ có hai trung tâm thương mại, tổng diện tích cho thuê gần 70.000 m2.

Giá thuê tại các trung tâm thương mại, đại siêu thị cũng đang rất cạnh tranh. Cụ thể, tại Hà Nội, giá thuê tầng trệt tại khu vực trung tâm ở mức 162 USD/m2/tháng, tăng 13% so với năm trước. Tại TP. Hồ Chí Minh, giá thuê trung bình khu vực trung tâm gần ngưỡng 240 USD/m2/tháng, tăng 6% so với năm trước.

Đáng chú ý, hầu như không có diện tích bán lẻ trống tại khu vực trung tâm ở cả hai thành phố. Nhiều thương hiệu phải “xếp lốt” hoặc đặt cọc trước để có được vị trí đẹp. Điều này hoàn toàn trái ngược với làn sóng tháo chạy khỏi mặt bằng nhà phố trung tâm trong năm 2023.

Hết thời “hét giá” trên trời

Trong bối cảnh ế ẩm kéo dài, cạnh tranh từ các trung tâm thương mại, đại siêu thị ngày càng khốc liệt, không ít chủ nhà phố thương mại đã bắt đầu “xuống nước”, chấp nhận giảm giá sâu hơn để kéo khách thuê.

Đơn cử như trường hợp của ông Ngô Xuân Vũ, chủ mặt bằng trên đường Lê Lợi (Quận 1, TP. Hồ Chí Minh), sau khi khách thuê cũ chấp nhận mất cả trăm triệu tiền cọc để “tháo chạy” đúng vào dịp Noel 2023, ông chấp nhận giảm 15% giá thuê trong năm 2024, cộng với điều khoản tăng không quá 5%/năm trong những năm tiếp theo.

Những năm trước, theo ông Vũ, vào mùa mua sắm cuối năm, đặc biệt là từ Noel đến Tết Nguyên đán, hàng quán ở TP. Hồ Chí Minh thường chạy đua mở rộng các mặt hàng, tung chính sách khuyến mại để hút khách.

Tuy nhiên, năm nay, theo quan sát của ông Vũ, nhiều cửa hàng lại co rút lại. Khách của ông trước đó đã xin trả lại khu vực tầng 2, nay tiếp tục “tháo chạy” khỏi tầng trệt. Cộng thêm cửa hàng của ông, hiện tại, trên trục đường Lê Lợi hiện có hơn 10 mặt bằng đang treo biển cho thuê.

Không chỉ là những cá thể, làn sóng giảm giá mặt bằng nhà phố đang được ghi nhận trên diện rộng. Theo kết quả thăm dò của Nhà Tốt, trong tháng 1/2024, giá chào thuê bình quân một căn nhà phố để kinh doanh ở quận 1, TP. Hồ Chí Minh là 128 triệu đồng/tháng. Đồng nghĩa, giá chào thuê đã giảm liên tiếp trong 3 tháng qua, từ mức 166 triệu đồng mỗi tháng vào tháng 11/2023.

Tại khu vực Phú Nhuận hay quận 7, giá chào thuê nhà mặt tiền kinh doanh cũng giảm nhẹ so với tháng trước. Kết quả thống kê của Nhà Tốt cũng ghi nhận nguồn cung toàn TP. Hồ Chí Minh trên đà suy giảm từ giữa năm 2023.

Hiện tại, không ít khách thuê mặt bằng bán lẻ hiện có nhu cầu nhưng vẫn trong trạng thái chờ đợi để có được những mặt bằng rẻ hơn. Theo diễn biến chung, nhiều khả năng đến quý II/2024, thị trường mặt bằng bán lẻ mới dần khởi sắc, song cũng chỉ đạt khoảng 80% so với thời điểm trước năm 2019.

Trước áp lực hiện nay, bà Hoàng Nguyệt Minh, chuyên gia cấp cao của Savills Hà Nội, cho rằng các chủ đơn vị bất động sản, đặc biệt là nhà phố cần thay đổi để thích nghi.

Theo đó, các chủ nhà cần hoàn thiện hạ tầng, đảm bảo mặt bằng có đủ điều kiện cấp phép cho thuê về công năng sử dụng, đảm bảo quy định về phòng cháy chữa cháy. Sau đó là cần đưa giá thuê nhà về đúng giá trị thực, thay vì đua nhau tăng gây khó cho doanh nghiệp thuê.