Khối ngoại – nội đồng loạt săn quỹ đất: Thời khắc M&A bùng nổ đến gần?

Thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến làn sóng dịch chuyển mạnh mẽ khi cả nhà đầu tư ngoại và nội đồng loạt đẩy nhanh hoạt động M&A, mở ra kỳ vọng quý II/2026 sẽ trở thành thời khắc bùng nổ.

FDI tăng tốc, bất động sản hút hơn 1/5 dòng vốn

Theo Bộ Tài chính, 8 tháng đầu năm 2025, vốn FDI thực hiện đạt 15,4 tỷ USD, tăng 8,8% so với cùng kỳ, trong đó bất động sản hút 2,37 tỷ USD, chiếm 21,5% – chỉ sau công nghiệp chế biến, chế tạo. Singapore tiếp tục dẫn đầu với 3,06 tỷ USD, cho thấy chiến lược dài hạn khai thác đô thị và hạ tầng Việt Nam.

Savills cho biết, riêng 6 tháng đầu 2025, FDI từ ASEAN vào bất động sản Việt Nam đạt 16,6 tỷ USD với 97 dự án, chiếm tới 30,4% tổng vốn đầu tư khu vực này. Lợi thế địa lý và văn hóa tương đồng giúp nhà đầu tư ASEAN nhanh chóng nhận diện cơ hội.

Một loạt thương vụ mới càng củng cố niềm tin: Toshin Development (Nhật Bản) triển khai Westlake Square Hanoi với trung tâm thương mại Takashimaya đầu tiên tại thủ đô; CTP (Hà Lan) công bố rót 1 tỷ euro xây chuỗi KCN công nghệ cao; SYRE (Thụy Điển) đầu tư 1 tỷ USD xây nhà máy tái chế polyester tại Gia Lai. Những dự án này không chỉ mang vốn mà còn đưa công nghệ quản trị, nâng tầm chuyên nghiệp hóa thị trường.

Doanh nghiệp nội tái cơ cấu và săn quỹ đất

Ở chiều ngược lại, các “ông lớn” trong nước tích cực cơ cấu lại danh mục. Vinaconex thoái 51% vốn tại Vinaconex ITC – chủ dự án Cát Bà Amatina trị giá gần 11.000 tỷ đồng, thương vụ được thâu tóm nhanh chóng bởi bốn doanh nghiệp nội. DIC Corp chuyển nhượng dự án Lam Hạ Center Point thu hơn 1.100 tỷ đồng, trong khi Phát Đạt bán 80% cổ phần hai dự án tại Bình Dương, mang về 4.000 tỷ đồng.

Đáng chú ý, không ít nhà đầu tư nội sau khi bán vẫn ráo riết gom lại quỹ đất chiến lược, chuẩn bị cho chu kỳ tăng trưởng mới. Đây là bước đi cho thấy sự chủ động và chiến lược dài hạn, không đơn thuần chỉ “bán tháo” để trả nợ.

Quý II/2026 – thời khắc bùng nổ?

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó TGĐ DKRA Group, hiện bên bán đang chiếm ưu thế nhờ sở hữu quỹ đất đẹp, khiến đàm phán giá trở thành rào cản lớn. Ngoài ra, chi phí tiền sử dụng đất khó dự đoán cũng khiến nhiều thương vụ đình trệ.

Ông David Jackson – Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam – nhận định, biến động vĩ mô và tín dụng siết chặt đang làm giảm số thương vụ M&A hoàn tất. Tuy nhiên, số lượng dự kiến sẽ tăng 20–30% trong nửa cuối 2025 khi nhiều doanh nghiệp chờ khung pháp lý mới.

“Chúng ta có thể kỳ vọng quý II/2026 sẽ là điểm bùng nổ. Khi chính sách rõ ràng hơn, dòng vốn ngoại sẽ quay lại mạnh mẽ, trong khi khối nội sau tái cơ cấu cũng đã sẵn sàng nhập cuộc”, ông Thắng khẳng định.

Nếu kịch bản này xảy ra, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ bước sang chu kỳ mới, nơi những thương vụ M&A tỷ đô quyết định cán cân quyền lực và vị thế của các nhà phát triển trong thập kỷ tới.