Khó xảy ra khủng hoảng thừa bất động sản khu công nghiệp

Khủng hoảng thừa hay thiếu bất động sản công nghiệp là câu chuyện Việt Nam có đón được làn sóng đầu tư dịch chuyển từ Trung Quốc và tăng thu hút đầu tư nước ngoài vào hay không. Thừa ở quy mô hiện tại trong ngắn hạn, thiếu trong tương lai nếu chúng ta thực sự có tiềm năng đón tiếp được các nhà sản xuất lớn trên thế giới.

Chỉ trong 3 tháng đầu năm 2021, hàng loạt các khu công nghiệp (KCN) được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt chủ trương đầu tư dự án, điều chỉnh bổ sung tại các tỉnh như Bắc Ninh, Hải Dương, Bắc Giang... với quy mô hàng trăm héc ta và hàng nghìn tỷ đồng mỗi KCN. Có ý kiến lo ngại về khủng hoảng thừa diện tích đất KCN được mở ra nhiều, VnBusiness đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn xung quanh vấn đề này.

Gần đây, một loạt các khu công nghiệp tại Hải Dương, Bắc Giang, Bắc Ninh… đã được phê duyệt quy hoạch xây dựng. Ông đánh giá như thế nào về sự “bùng nổ” này?

Việt Nam là đất nước được hưởng lợi từ chiến tranh thương mại Trung - Mỹ và sự đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu từ khi đại dịch Covid-19 bùng nổ. Lý do là bởi Việt Nam sát Trung Quốc, nguồn nhân công giá rẻ, có sự ổn định về chính trị và sự phản ứng kịp thời của Chính phủ trong năm 2020 trước đại dịch. Điều đó khiến cho Việt Nam có cơ hội rất lớn.

Chúng tôi đã từng phân tích, năm 2019 cơ hội đến rất gần rồi, và thực tế 2020-2021, rất nhiều thông tin bổ trợ hơn. Sức nóng của bất động sản (BĐS) KCN không chỉ giá thuê, mà giá trị cổ phiếu tăng lên rất mạnh. Nhà đầu tư kỳ vọng luồng tiền mới đầu tư cũng như sự phát triển của công nghiệp hỗ trợ cho các công ty lợi nhuận cao hơn và kinh tế địa phương đó phát triển.

Theo quan sát của Batdongsan.com.vn, trong cả năm 2020, số lượng doanh nghiệp chuyển từ Trung Quốc sang Việt Nam rất ít. Thực tế số lượng các dự án mới đi vào hoạt động cũng không nhiều, đa phần hoạt động lợi nhuận không cao, thậm chí là giảm. Như vậy, tiềm năng là có, tuy nhiên tốc độ dịch chuyển chậm.

Câu hỏi đặt ra là tiềm năng có rồi, nhưng liệu chúng ta có đáp ứng được yêu cầu của các nhà đầu tư hay không. Để thay thế các KCN của Trung Quốc, Việt Nam có quy mô lớn để thay thế hay không?

Tại Trung Quốc, họ xây dựng đô thị công nghiệp tương hỗ lẫn nhau, nếu có nhà máy sản xuất ô tô, thì đô thị đó phải có nhà máy sản xuất phụ trợ như bu lông, ốc vít, lốp xe… để kịp thời đáp ứng cho nhà máy chính, giảm chi phí vận chuyển và tạo điều kiện tốt nhất tiết giảm chi phí sản xuất. Điều này tạo sự hấp dẫn cho nhà đầu tư. Việt Nam muốn thu hút được các nhà sản xuất và các đơn vị phụ trợ cũng phải có quy mô KCN lớn, để họ có thể có đủ không gian chuyển đến.

Như vậy, yếu tố cốt lõi là quỹ đất có đủ hay không, bởi không chỉ thu hút nhà sản xuất chính mà thu hút thêm được các doanh nghiệp phụ trợ đi kèm. Và nếu Việt Nam không đáp ứng được, họ chắc chắn sẽ tìm đến Ấn Độ, Indonesia… - những nước có quy hoạch đại đô thị công nghiệp rất lớn.

Theo các nghiên cứu, tỷ lệ lấp đầy các KCN trong cả nước hiện nay từ 80-90%. Vậy, việc phê duyệt "dày đặc" các dự án có tạo ra khủng hoảng thừa KCN không, thưa ông?

Thừa hay thiếu phụ thuộc vào nhu cầu. Thừa hiện nay là do "sóng" của BĐS KCN trong giai đoạn ngắn. Một trong những chính sách để đất nước phục hồi nhanh hơn đó là phát triển cơ sở hạ tầng, đẩy mạnh sản xuất. Việc hỗ trợ sản xuất, xây nhiều nhà xưởng hơn là yếu tố quan trọng để doanh nghiệp phục hồi nhanh. Tôi nghĩ trong ngắn hạn, tỷ lệ lấp đầy rất nhanh.

Câu hỏi đặt ra “nếu làm tiếp thừa hay không thừa?”. Vấn đề là chúng ta có đón bắt được nguồn nhà đầu tư dịch chuyển từ Trung Quốc sang hay không, chúng ta có đủ năng lực đón tiếp được hay không? Như KCN của Foxconn có thể sử dụng được hàng trăm ngàn công nhân trong một khu tổ hợp, chúng ta có khu nào để đón tiếp được hay không?

Theo tôi, thừa ở quy mô hiện tại trong ngắn hạn, thiếu trong tương lai nếu chúng ta thực sự có tiềm năng đón tiếp được các nhà sản xuất lớn trên thế giới.

Thời gian gần đây, giá BĐS KCN của Việt Nam tăng mạnh. So với mặt bằng chung một số nước trong khu vực, giá BĐS KCN của hiện tại của Việt Nam như thế nào?

Giá BĐS KCN tại Việt Nam hiện đang thấp hơn, thậm chí chỉ bằng 1/2, 1/3 Indonesia. Bởi Việt Nam mới phát triển BĐS KCN. Hơn nữa, giá nếu giá đắt thì nó phải là một hệ sinh thái khép kín, như mô hình đại đô thị công nghiệp.

Các KCN giống như Thành phố mới Bình Dương, xây dựng phải làm sao toàn bộ quần thể KCN nằm trong thành phố, trong đô thị có nhà trẻ, bệnh viện, khu vui chơi giải trí… để khiến cho người ở đó không phải đi đâu xa. Câu chuyện ở đây là muốn có giá cao thì phải xây dựng, còn hiện tại làm theo hình thức quây bãi đất trống để cho thuê thì giá rẻ là đương nhiên. Rõ ràng, chúng ta đang ở bước đầu xây dựng thành phố công nghiệp.

Giá BĐS KCN của Việt Nam đang vừa phải so với các nước khác. Đây cũng là lý do vì sao các tổ chức nước ngoài đánh giá Việt Nam có tiềm năng phát triển BĐS KCN lớn.

Xin cảm ơn ông!