Khi "lỗ hổng" pháp luật thổi bùng cơn sốt đất ảo

Luật Đất đai 2024 sau một năm áp dụng bộc lộ nhiều kẽ hở, từ cơ chế đấu giá, đấu thầu đến định giá đất, tạo điều kiện cho thổi giá, bỏ cọc và trục lợi. Các chuyên gia cảnh báo nếu không siết chặt quản lý và minh bạch thông tin, thị trường đất đai sẽ tiếp tục biến tướng.

Sự yếu kém trong một số quy định của Luật Đất đai 2024 đang bị lợi dụng, biến thành kẽ hở cho hành vi tạo "giá ảo", làm méo mó thị trường và trục lợi bất chính, theo nhận định từ Bộ Nông nghiệp và Môi trường.

Sau một năm triển khai, Luật Đất đai 2024 bộc lộ nhiều bất cập, đặc biệt trong các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Luật đã đặt nguyên tắc buộc đấu giá đối với đất do Nhà nước quản lý và đấu thầu cho các dự án khu đô thị, khu dân cư. Tuy nhiên, trình tự thủ tục chồng chéo với pháp luật về đấu giá tài sản và đấu thầu, vừa phức tạp, vừa kéo dài thời gian, làm giảm tính linh hoạt và kém hấp dẫn với nhà đầu tư.

Quy định hiện hành yêu cầu nộp trước 20% giá trị đất tính theo giá khởi điểm để tham gia đấu giá. Bộ Nông nghiệp và Môi trường đánh giá mức này còn thấp, nhất là khi giá khởi điểm chưa phản ánh thực tế do bảng giá đất chưa được điều chỉnh. Đây chính là kẽ hở để nhiều cá nhân, tổ chức lợi dụng: thổi giá, tạo giá ảo, làm chênh lệch lớn giữa giá khởi điểm và giá trúng; bỏ cọc sau khi thắng đấu giá; hoặc thông đồng dìm giá để trục lợi, gây méo mó thị trường và mất niềm tin của nhà đầu tư.

Một vấn đề khác là việc cho thuê đất vẫn áp dụng hình thức trả tiền hàng năm, không cho phép nhà đầu tư chủ động lựa chọn, khiến việc tiếp cận đất đai thiếu linh hoạt. Song song đó, việc định giá đất dù đã bãi bỏ khung giá cứng và chuyển sang bảng giá sát thị trường, nhưng thực tế triển khai bộc lộ nhiều bất cập. Tại nhiều địa phương, bảng giá đất tăng gấp 1,5–2,7 lần, kéo theo nghĩa vụ tài chính tăng mạnh, trong khi công tác định giá phụ thuộc vào dữ liệu thiếu minh bạch, năng lực định giá hạn chế và biến động thị trường khó lường.

Những lỗ hổng này không chỉ tạo ra “mảnh đất màu mỡ” cho chiêu trò thao túng, mà còn đe dọa tính lành mạnh của thị trường. Nếu không siết chặt cơ chế định giá, kiểm soát đấu giá và nâng cao tính minh bạch, nguy cơ “sốt đất ảo”, bỏ cọc và làm giá sẽ tiếp diễn.

Cải cách luật đất đai không chỉ là điều chỉnh kỹ thuật, mà là bài toán quản trị thị trường. Muốn thị trường vận hành minh bạch, Nhà nước phải đóng vai trò chủ động với công cụ định giá hiệu quả, cơ chế kiểm soát rủi ro và biện pháp ngăn ngừa trục lợi ngay từ gốc, thay vì chỉ dừng ở vai trò điều tiết trên giấy.