Khi chung cư cũ bước vào vòng đời mới

Quy định rõ niên hạn sử dụng công trình đang mở hướng tháo gỡ một điểm nghẽn pháp lý trong cải tạo chung cư cũ. Tuy nhiên, để biến hàng nghìn công trình xuống cấp thành các dự án tái thiết, thị trường còn phải giải bài toán kiểm định, đồng thuận cư dân, tái định cư và hiệu quả tài chính.

Nghị quyết 278/NQ-CP yêu cầu làm rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư, đồng thời xác định quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu khi công trình hết thời hạn.

Theo Nghị quyết 278/NQ-CP ngày 18/9/2026, Chính phủ giao Bộ Xây dựng quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình. Quy định cũng phải làm rõ cách xử lý khi công trình hết thời hạn, bao gồm quyền tiếp tục sử dụng đất để xây dựng lại và nghĩa vụ tài chính của chủ sở hữu.

Điểm quan trọng nằm ở việc tách bạch tuổi thọ kỹ thuật của tòa nhà với quyền sở hữu căn hộ. Theo các chuyên gia pháp lý được dẫn trong bài, hết niên hạn thiết kế không đồng nghĩa công trình phải lập tức bị phá dỡ nếu kiểm định vẫn cho thấy đủ an toàn. Ngược lại, những công trình không còn bảo đảm an toàn mới thuộc diện phải xử lý theo quy định.

Quy mô thị trường cần cải tạo là rất lớn. Theo số liệu được công bố, Hà Nội có 1.579 chung cư cũ, trong khi TP.HCM có khoảng 474 công trình xây trước năm 1975. Tại Hà Nội, giai đoạn 2005-2020 mới hoàn thành 19 dự án cải tạo, tương đương khoảng 1,2% số chung cư cũ được thống kê. TP.HCM đến cuối năm 2025 mới hoàn thành xây mới 4 chung cư trong nhóm 474 công trình nói trên.

Với doanh nghiệp bất động sản, đây có thể là nguồn việc dài hạn nhưng đi kèm yêu cầu vốn, pháp lý và giải phóng mặt bằng phức tạp. Khi cơ chế được chuẩn hóa, các dự án cải tạo có thêm cơ sở để xác định quyền sử dụng đất, phương án tái định cư, nguồn vốn và trách nhiệm tài chính của các bên.

Ở chiều ngược lại, nếu chỉ xác định niên hạn mà chưa giải quyết được bài toán đồng thuận cư dân và hiệu quả đầu tư, tiến độ dự án vẫn có thể kéo dài. Các chuyên gia cũng đề xuất minh bạch hồ sơ thiết kế, bảo trì và kết quả kiểm định; đồng thời đa dạng hóa phương thức đầu tư thay vì chỉ phụ thuộc vào doanh nghiệp.

Như vậy, niên hạn có thể là điểm khởi đầu của quá trình cải tạo, nhưng chưa phải lời giải cuối cùng. Giá trị kinh tế của quỹ đất, chi phí tái định cư, khả năng cân đối tài chính và tiến độ pháp lý sẽ quyết định tốc độ biến các khu chung cư cũ thành nguồn cung mới.