MỚI

Thiệp 24HMoney v2.0

#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

Kẽ hở trong đấu giá đất khiến giới đầu cơ có thể “thổi giá”

Những cuộc đấu giá đất ở khu vực ngoại thành Hà Nội đã trở thành “điểm nóng” khi giá trúng tăng gấp hàng chục lần giá khởi điểm với cả nghìn người tham gia. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cảnh báo, đang có những kẽ hở trong đấu giá đất, việc giá đất quá cao cũng gây nhiều hệ lụy.

Về những vấn đề trong đấu giá đất, những “kẽ hở” để những đối tượng có thể thổi giá, phóng viên đã có cuộc trao đổi với luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam.

Cuộc đấu giá đất tại Hoài Đức (Hà Nội) giá khởi điểm từ 7,3 triệu đồng/m2, trong khi mức giá xung quanh khu vực đấu giá người dân giao dịch khoảng 30 - 40 triệu đồng/m2. Như vậy, việc xác định giá khởi điểm có vấn đề gì không?

Điều này chứng tỏ quy định không sát thực tế. Bình thường có thể xác định giá khởi điểm xoay quanh hoặc chênh lệch một vài chục phần trăm so với giá thị trường nhưng không thể chênh nhau hàng chục lần.

Mức đặt cọc cao sẽ hạn chế được bỏ cọc

Các lô đất sau khi trúng giá, có giá từ 12- 15 tỷ đồng nhưng việc đặt cọc khoảng hơn 120 triệu đồng/m2, tiền đặt cọc quá thấp có phải là kẽ hở để những người tham gia đấu giá bỏ cọc? Ông đánh giá sao về vấn đề này?

Theo quy định của luật là rất hợp lý rồi, luật cũng sửa nhiều lần, trước đây giá trị tiền đặt cọc là 3% hay 5%, giờ tối đa là 20% giá khởi điểm, đảm bảo nguyên tắc giá trị đặt cọc từ 10 - 20% là hoàn toàn hợp lý vì mức đặt cọc cao sẽ hạn chế được những người bỏ cọc gây nhiễu, gây ảnh hưởng kết quả trong các phiên đấu giá nhằm trục lợi.

Nhưng trên thực tế, do việc xác định giá khởi điểm thấp, quá chênh với thực tế nên giá trị tiền cọc so với mức giá đất sau khi phiên đấu giá kết thúc chỉ ở mức 3-5%, thậm chí có trường hợp chỉ tương ứng với 1% điều này dẫn đến tình trạng bỏ cọc vì nhiều lý do, có thể do tính toán nhầm, có thể do câu kết đẩy giá… Nếu giá cọc từ 10-20% giá trị thực tế của những lô đất đã trúng thì sẽ không có tình trạng này. Điều này khẳng định rằng cách thực hiện đấu giá chưa chuẩn, thậm chí rất sai lầm.

Một số ý kiến cho rằng những phiên đấu giá đất đang bị nhiễu loạn, thổi giá, có thể xảy ra tình trạng bỏ cọc vì mức cọc thấp, nếu tình huống này xảy ra người tham gia đấu giá có vi phạm và bị xử lý gì không?

Những chế tài này thực sự chỉ có ý nghĩa với nhà đầu tư, tổ chức, doanh nghiệp khi thường xuyên tham gia hoạt động đấu thầu, đấu giá sẽ giảm uy tín, thương hiệu còn đối với người dân, cá nhân tham gia đấu giá đất như vừa được tổ chức ở Thanh Oai, Hoài Đức gần như không có giá trị. Người dân tham gia đấu giá không nhiều, thậm chí muốn tham gia có thể nhờ một cá nhân khác đứng tên.

Đấu giá đất được giá cao cũng chưa hẳn là tốt

Theo ông, làm thế nào để hạn chế được kẽ hở pháp lý trong những phiên đấu giá đất, để đưa giá đất vào quy củ?

Nếu thực sự là giá đất tăng cao đó là vấn đề của thị trường, điều này rất nghiêm trọng, bất thường khi giá đất 30 - 40 triệu đồng/m2 được đấu giá lên gấp nhiều lần. Điều này phải xem lại việc đấu giá đã tạo ra kẽ hở để tạo ra giá “ảo”, giá không thực.

Tôi cho rằng, kẽ hở lớn nhất giá trị đặt cọc, mức đặt cọc để người tham gia đấu giá có tâm lý không dám bỏ cọc vì sẽ thiệt hại nhiều. Mức đặt cọc phải thực sự ở mức 10 - 20% giá mà lô đất được đấu thành công. Chúng ta đấu giá từ đầu tới cuối ở một mức cọc cố định quá thấp, không đáng kể, khi người đấu giá câu kết vì một mục tiêu gì đó sẵn sàng bỏ cọc.

Để khắc phục kẽ hở trong đấu giá, chúng ta phải thực hiện đấu giá từng giai đoạn, ví dụ trong một phiên đấu giá, giá tăng lên gấp 2 - 3 lần lập tức phải điều chỉnh có một tỷ lệ đặt cọc mới đảm bảo nguyên tắc tiền đặt cọc chiếm từ 10 - 20% giá trúng. Nếu không điều chỉnh tiền cọc, giá đấu tiếp tục đẩy lên cao, tỷ lệ tiền đặt cọc càng thấp xuống, thấp đến mức không ý nghĩa nữa sẽ dễ xảy ra tình trạng bỏ cọc.

Xin cảm ơn ông!