HoREA: Sửa đổi quy định công nhận chủ đầu tư, gỡ nút thắt cho doanh nghiệp bất động sản

Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tư pháp và Bộ Kế hoạch và Đầu tư đánh giá tác động của việc sửa đổi, bổ sung Điểm c, Khoản 1, Điều 75 Luật Đầu tư 2020.

Sửa đổi là cần thiết và cấp bách

Theo HoREA, cộng đồng doanh nghiệp bất động sản rất kỳ vọng Điểm c, Khoản 1, Điều 75 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi, bổ sung Khoản 1, Điều 23 Luật Nhà ở 2014) sẽ sớm được sửa đổi, bổ sung vì điều khoản này đang cản trở sự phát triển bình thường của thị trường bất động sản, gây thiệt hại cho các doanh nghiệp, người mua nhà và làm sụt giảm nguồn thu ngân sách của Nhà nước.

HoREA đánh giá, việc sửa đổi, bổ sung Điểm c, Khoản 1, Điều 75 Luật Đầu tư 2020 là phù hợp với ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ. Mặc dù Điểm c, Khoản 1, Điều 75 Luật Đầu tư 2020 về bản chất là sửa đổi, bổ sung Khoản 1, Điều 23 Luật Nhà ở 2014, nhưng Điểm c, Khoản 1, Điều 75 Luật Đầu tư 2020 nằm trong Luật Đầu tư 2020, nên việc sửa đổi, bổ sung Điểm c, Khoản 1, Điều 75 Luật Đầu tư 2020 là nhằm để đảm bảo sự thống nhất và đồng bộ của các quy định pháp luật có liên quan đến lĩnh vực đầu tư và không làm phát sinh thêm “đầu luật mới”, nhằm tháo gỡ ngay các khó khăn cho đầu tư kinh doanh trong tình hình dịch Covid-19, phù hợp với Nghị quyết số 74/NQ-CP ngày 20/08/2021 của Chính phủ chỉ đạo xây dựng Đề án Luật sửa đổi, bổ sung 10 Luật (trong đó, có Luật Đầu tư 2020, không có Luật Nhà ở 2014), do Khoản 1, Điều 23 Luật Nhà ở 2014 “ẩn” tại Điểm c, Khoản 1, Điều 75 Luật Đầu tư 2020.

Việc sửa đổi, bổ sung Điểm c, Khoản 1, Điều 75 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi, bổ sung Khoản 1, Điều 23 Luật Nhà ở 2014) là rất cần thiết và cấp bách để tháo gỡ ngay các khó khăn cho nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất mà không thể triển khai thực hiện được dự án.

Đánh giá tác động đến công tác xây dựng pháp luật, HoREA nhận xét, việc sửa đổi, bổ sung Điểm c, Khoản 1, Điều 75 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi, bổ sung Khoản 1, Điều 23 Luật Nhà ở 2014) sẽ có tác động tích cực đến công tác xây dựng pháp luật, sẽ đảm bảo được tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật, trước hết giữa Luật Nhà ở 2014 với Luật Đất đai 2013, Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020 và không làm phát sinh việc phải sửa đổi, bổ sung các điều luật khác.

Khắc phục thất thu ngân sách Nhà nước

HoREA cho biết, có ý kiến quan ngại là việc sửa đổi, bổ sung Điểm c, Khoản 1, Điều 75 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi, bổ sung Khoản 1, Điều 23 Luật Nhà ở 2014), mở rộng thêm việc công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với các trường hợp nhà đầu tư có 100% đất nông nghiệp, hoặc có 100% đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, thì sẽ dẫn đến làm thất thu ngân sách Nhà nước, làm thất thoát tài sản công và nguồn lực từ đất đai.

Hiệp hội cho rằng quan ngại này không có cơ sở, mà chính việc chậm sửa đổi, bổ sung Điểm c, Khoản 1, Điều 75 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi, bổ sung Khoản 1, Điều 23 Luật Nhà ở 2014) mới là tác nhân làm sụt giảm nguồn cung dự án nhà ở thương mại dẫn đến làm sụt giảm nguồn thu ngân sách Nhà nước, làm chậm việc đưa đất vào sử dụng gây lãng phí tài nguyên đất đai.

Vì vậy, việc sớm sửa đổi, bổ sung Điểm c, Khoản 1, Điều 75 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi, bổ sung Khoản 1, Điều 23 Luật Nhà ở 2014) sẽ làm tăng nguồn thu ngân sách Nhà nước, sớm đưa đất vào sử dụng để đảm bảo nguyên tắc sử dụng đất đai “tiết kiệm và có hiệu quả”, không làm thất thoát nguồn lực đất đai.

Bên cạnh đó, HoREA nhận định, Điểm c, Khoản 1, Điều 75 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi, bổ sung Khoản 1, Điều 23 Luật Nhà ở 2014) chỉ “nới lỏng”, cho thêm 1 đối tượng là nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác” được công nhận chủ đầu tư, nhưng vẫn còn “bỏ sót” các trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất nông nghiệp (có 100% đất nông nghiệp), hoặc có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở (có 100% đất phi nông nghiệp không phải là đất ở), mà thường là các dự án lớn, nên vẫn sẽ còn làm thất thu ngân sách Nhà nước.

Việc không công nhận chủ đầu tư dẫn đến nhiều dự án không thể triển khai, không thể đưa đất vào sử dụng, lãng phí tài nguyên đất đai không phải do lỗi của nhà đầu tư, mà các “ách tắc, vướng mắc” này là do quy định chưa phù hợp, chưa thống nhất của Khoản 1 và Khoản 4, Điều 23 Luật Nhà ở, HoREA đánh giá.

Do vậy, Hiệp hội nhận thấy, chỉ có sớm sửa đổi, bổ sung Điểm c, Khoản 1, Điều 75 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi, bổ sung Khoản 1, Điều 23 Luật Nhà ở 2014) và Khoản 4, Điều 23 Luật Nhà ở thì mới khắc phục được việc thất thu ngân sách Nhà nước, sớm đưa đất vào sử dụng, không để lãng phí tài nguyên đất đai và phát huy hiệu quả nguồn lực từ đất đai.

Doanh nghiệp chờ đợi các “nút thắt” pháp lý được gỡ bỏ

Cũng theo HoREA, thực tế, cứ 100 dự án nhà ở thương mại thì thường chỉ có không quá 05 dự án có 100% đất ở; có khoảng trên dưới 80 dự án có đất ở và các loại đất khác và có khoảng trên dưới 10 dự án có đất nông nghiệp hoặc có đất phi nông nghiệp không phải là đất ở nhưng lại thường là các dự án lớn.

Giai đoạn 2015-2020, Luật Nhà ở 2014 chỉ công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với 1 trường hợp duy nhất là nhà đầu tư có 100% đất ở, nên nguồn cung dự án sụt giảm rất lớn, dẫn đến ngân sách nhà nước bị thất thu cả về thuế và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Trong khi đó, kể từ ngày 1/1/2021, Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực, đã “nới lỏng” thêm việc công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại cho thêm 1 trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác”, nên vẫn còn “bỏ sót” các trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất nông nghiệp, hoặc có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, thì vẫn không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Nếu không sửa đổi, bổ sung Khoản 1 và Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 thì các dự án chỉ có đất nông nghiệp, hoặc chỉ có đất phi nông nghiệp không phải là đất ở vẫn sẽ tiếp tục không được công nhận chủ đầu tư, mặc dù chỉ chiếm khoảng 10% tổng số dự án nhà ở thương mại trên thị trường nhưng lại thường là các dự án có quy mô diện tích lớn, HoREA bày tỏ quan điểm.