HoREA kiến nghị cần làm rõ trách nhiệm của chủ đầu tư dự án trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

Sau khi dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) trình Hội nghị Uỷ ban Thường vụ Quốc hội và các đại biểu Quốc hội chuyên trách ngày 29/08, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đã có một số nhận xét và kiến nghị liên quan đến dự thảo.

Cần xem xét lại quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án

HoREA cho rằng nội dung khoản 4 Điều 17 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) về “trách nhiệm của chủ đầu tư dự án bất động sản” quy định chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản “4. Không được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở tại dự án” chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với các quy định tại Bộ Luật Dân sự 2015.

Cụ thể, Luật Dân sự 2015 cho phép chủ sở hữu tài sản có quyền “ủy quyền” cho bên thứ ba thực hiện quyền nhân danh bên ủy quyền bởi lẽ, hành vi “ủy quyền” của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản, dự án xây dựng nhà ở là hợp pháp và là “quyền” của “chủ sở hữu tài sản” và “ủy quyền” là “quyền dân sự” chỉ có thể bị hạn chế theo quy định do luật quy định.

HoREA đánh giá trên thực tế, việc cho phép chủ đầu tư ủy quyền cho bên thứ ba trường hợp nếu các chủ đầu tư này thiếu trách nhiệm, không quản lý, không kiểm soát chặt chẽ thì có thể dẫn đến tình trạng bên nhận ủy quyền lừa đảo, làm ảnh hưởng đến trật tự, an toàn xã hội.

Hiệp hội cho rằng không nên chỉ vì quan ngại ở điều thứ hai mà khoản 7 Điều 3 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định cấm tất cả “chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở ủy quyền” cho tất cả bên thứ ba, mà đề nghị cho phép “chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở ủy quyền” cho bên thứ ba là tổ chức kinh tế có tư cách pháp nhân và “có chức năng kinh doanh bất động sản”.

Theo đó, việc “ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản” mà bên thứ ba là “tổ chức kinh tế có tư cách pháp nhân và có chức năng kinh doanh bất động sản” thì gần như không dẫn đến tình trạng chủ đầu tư thiếu trách nhiệm, không quản lý, không kiểm soát chặt chẽ hoặc “bên nhận ủy quyền” lợi dụng việc ủy quyền để lừa đảo, làm ảnh hưởng đến trật tự, an toàn xã hội.

Mặt khác, HoREA nhận thấy khoản 7 Điều 3 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) về “các hành vi bị nghiêm cấm” cũng quy định tương tự, cụ thể cấm “7. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, góp vốn hoặc là tổ chức kinh tế không có tư cách pháp nhân và không có chức năng kinh doanh bất động sản; hoặc cá nhân khác thực hiện ký hợp đồng thuê, thuê mua, mua bán nhà ở, hợp đồng đặt cọc các giao dịch về nhà ở hoặc kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án; bàn giao nhà ở cho người mua, thuê mua khi chưa có đủ điều kiện theo quy định của Luật này”.

Đáng lưu ý là hành vi ủy quyền của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, dự án bất động sản thì Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định tại “Điều 17. Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản”, nhưng Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) lại quy định tại “Điều 3. Các hành vi bị nghiêm cấm”, nên Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng, Uỷ ban Pháp luật của Quốc hội và Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội lưu ý, để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật và nên thống nhất quy định tại “điều cấm”.

Cần quy định rõ bên thứ ba nhận ủy quyền từ chủ đầu tư dự án

Với những nhận xét trên, HoREA đưa ra một số đề nghị về sửa đổi một số quy định của các dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Thứ nhất, HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 4 Điều 17 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định “trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản”, như sau: “4. Không được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn, trừ trường hợp bên nhận uỷ quyền là tổ chức kinh tế có tư cách pháp nhân và có chức năng kinh doanh bất động sản thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản”.

Để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật, Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 7 Điều 3 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) về “các hành vi bị nghiêm cấm” quy định tương tự, cấm “7. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, góp vốn là tổ chức kinh tế không có tư cách pháp nhân và không có chức năng kinh doanh bất động sản; hoặc cá nhân khác thực hiện ký hợp đồng thuê, thuê mua, mua bán nhà ở, hợp đồng đặt cọc các giao dịch về nhà ở hoặc kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án; bàn giao nhà ở cho người mua, thuê mua khi chưa có đủ điều kiện theo quy định của Luật này”.

Mặt khác, HoREA đề nghị Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cùng thống nhất quy định nội dung ở trên tại “điều cấm” hoặc tại Điều quy định về “trách nhiệm của chủ đầu tư”.

Tiếp đó, HoREA đề nghị bỏ các điểm d và đ tại khoản 2 Điều 79 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) về “gia hạn nộp thuế cho các đối tượng hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản có khó khăn đặc biệt trong từng thời kỳ” hoặc “hỗ trợ cho vay lãi suất ưu đãi đối với khách hàng, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đối với các loại hình bất động sản cần hỗ trợ, ưu tiên phát triển” do đây chỉ là một phần của các “chính sách thuế, tài chính, tiền tệ, tín dụng” ở điểm e thuộc khoản này.