HoREA đề xuất bổ sung cách tính dân số để tăng nguồn cung căn hộ vừa túi tiền

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) kiến nghị điều chỉnh cách tính dân số trong các dự án chung cư, với mục tiêu mở đường cho việc phát triển nhiều hơn căn hộ nhỏ và vừa - phân khúc đang thiếu hụt trên thị trường.

Xuất phát từ thực tế sau khoảng 3 tháng áp dụng Quyết định 32/2025 của UBND TPHCM, HoREA cho rằng quy định hiện hành chỉ cho phép một cách tính dân số, khiến cơ cấu căn hộ trong dự án bị “lệch” theo hướng tăng căn diện tích lớn.

Cụ thể, mỗi căn hộ hiện được “gán” sẵn số người tương ứng với diện tích, ví dụ căn 70m2 có thể bị tính 3 người, căn lớn hơn thì 4-5 người. Trong khi đó, tổng dân số của cả dự án lại bị khống chế theo quy hoạch. Hai yếu tố này kết hợp khiến chủ đầu tư nếu muốn không vượt trần dân số thì phải giảm số lượng căn hộ. Cách dễ nhất là tăng diện tích mỗi căn, từ đó vô hình trung đẩy dự án về phía căn hộ lớn.

Theo HoREA, cách làm này phù hợp hơn với các dự án cao cấp, nơi khách hàng có nhu cầu ở rộng. Nhưng với phân khúc trung cấp hoặc nhà ở vừa túi tiền, đây lại là điểm nghẽn, vì phần lớn người mua chỉ cần căn 1-2 phòng ngủ, diện tích khoảng 50-70m2.

Để tháo nút thắt, HoREA đề xuất bổ sung thêm một phương pháp tính dân số linh hoạt hơn, cho phép quy đổi theo diện tích bình quân khoảng 32m2/người. Chẳng hạn, thay vì “ấn cứng” mỗi căn 70m2 là 3 người, có thể tính lại chỉ khoảng hơn 2 người.

Sự thay đổi nghe nhỏ nhưng tác động khá rõ. Khi số người “tính toán” trên mỗi căn giảm xuống, trong cùng một giới hạn dân số của dự án, chủ đầu tư có thể bố trí nhiều căn hộ hơn. Nhờ đó, dự án có dư địa để thiết kế thêm căn nhỏ và căn vừa, thay vì phải dồn vào căn lớn như trước.

Bcons là một trong số ít doanh nghiệp vẫn duy trì nguồn cung căn hộ vừa túi tiền trên thị trường hiện nay

HoREA cho rằng đề xuất phù hợp với xu hướng thực tế của đô thị. Quy mô hộ gia đình đang ngày càng thu nhỏ, phổ biến chỉ 1-3 người, do kết hôn muộn, sinh ít con và áp lực chi phí sống. Mô hình “đại gia đình” sống chung đang dần nhường chỗ cho các hộ nhỏ sống độc lập.

Ở góc độ thị trường, sự lệch pha cung - cầu đang thể hiện khá rõ. Khoảng 60-70% người mua có nhu cầu căn hộ 2 phòng ngủ diện tích quanh 70m2, giá 2-7 tỷ đồng. Nhóm tìm căn nhỏ khoảng 50m2 chiếm thêm 20-25%. Trong khi đó, căn hộ lớn chỉ chiếm khoảng 5-10% nhu cầu.

Nếu không điều chỉnh, việc tiếp tục “đẩy” nguồn cung sang căn lớn có thể dẫn đến tồn kho, kéo theo rủi ro tài chính cho doanh nghiệp. HoREA nhắc lại giai đoạn 2011-2016, khi thị trường từng dư thừa căn hộ diện tích lớn, buộc Chính phủ phải tung gói hỗ trợ 30,000 tỷ đồng để xử lý tồn kho và kích cầu.

Không chỉ dừng ở doanh nghiệp, cơ cấu sản phẩm lệch còn làm giảm thanh khoản thị trường, kéo dài thời gian bán hàng và ảnh hưởng hiệu quả đầu tư. Về lâu dài, điều này có thể tác động đến nguồn thu ngân sách và làm giảm động lực tham gia của khu vực tư nhân.

Một hệ quả khác là mặt bằng giá bị đẩy lên. Khi căn hộ nhỏ khan hiếm, người mua buộc phải chọn sản phẩm lớn hơn nhu cầu, đồng nghĩa phải gánh chi phí cao hơn. Thay vì 3-4 tỷ đồng cho một căn vừa, người mua có thể phải chi 6-7 tỷ đồng hoặc hơn.

Thực tế tại TPHCM cho thấy bài toán nhà ở vừa túi tiền ngày càng cấp thiết. Giá căn hộ trung bình đã lên khoảng 100 triệu đồng/m2, trong khi hơn 70% nguồn cung hiện nằm ở phân khúc cao cấp. Năm 2025, số căn hộ đủ điều kiện huy động vốn chỉ hơn 16,600 căn, thấp hơn nhiều so với giai đoạn trước.

Với nhà ở xã hội, áp lực còn rõ hơn. Có dự án 750 căn nhận hơn 12,000 hồ sơ đăng ký, tức bình quân mỗi căn có khoảng 16 người cạnh tranh.

Trong bối cảnh đó, lãnh đạo TPHCM cũng đã yêu cầu tìm lời giải cho bài toán nhà ở cho người thu nhập thấp. Thành phố đặt mục tiêu phát triển hơn 181,000 căn nhà ở xã hội giai đoạn 2026-2030, riêng năm 2026 khoảng 28,500 căn.

HoREA cho rằng việc điều chỉnh cách tính dân số là một bước kỹ thuật nhưng có thể tạo hiệu ứng lớn. Nếu được chấp thuận, đề xuất giúp cân bằng lại cơ cấu sản phẩm, mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho nhóm thu nhập trung bình và thấp.